探市三亚东岸CBD：1年前后价差7千+，首付门槛40多万

导语：随着三亚CBD启动区首批地块挂牌、乐东至三亚市域快轨推进建设等利好相继爆发，“冰封”了近一年的三亚楼市，终于在2019开春之际迎来新气象！在新一轮购房机遇下，三亚还有哪些捡漏区域？又有多少楼盘值得一看？网易房产特别推出【春风十里 探盘有你】——网易房产春季百城探盘行动。三亚站第1期：三亚CBD启动区——东岸！

三亚城市鸟瞰，图片来源：三亚日报

年后三亚哪个板块最火？

必须是：三亚CBD启动区·东岸单元。

·入围《财富》杂志世界500强

·在国内开发且自持大体量购物中心

·ICSC中国购物中心大奖获奖经历

·总部企业身份

......

如此“严苛”的竞买条件，让三亚CBD启动区成为节后楼市焦点。而作为海南自贸区（港）总部经济及中央商务区“首挂”出让地块，东岸单元无疑是近日最火的名词。

东岸单元用地布局规划图

那么，东岸单元究竟有多逆天呢？

根据规划，东岸单元未来将是三亚最核心的中央商圈，战略地位堪比香港的中环！

中央公园、中央商圈、城市地标、世界500强总部企业都将汇聚于此，是海南自贸区（港）总部经济及中央商务区的重要展示窗口。

如此清晰的规划利好，三亚东岸片区周边各大板块，自然水涨船高，迎来进一步的发展。

这样一来，就有购房者开始担心了：“三亚房价不会又要飞了吧？”

近日，网易踩盘特工队前往三亚东岸片区，围绕周边四大主干路段，以10分钟车程距离为准，对东岸周边在售的热盘进行了一次摸底。

东岸片区范围示意图

从地图看，东岸片区由迎宾路、凤凰路、荔枝沟路和落笔洞路四条主干道围合而成，是三亚人车流较大的片区之一。因此，周边的楼盘，自然成为买家必看的重点项目。

接下来，小编就从该片区的踩盘结果为大家分析，到底三亚CBD规划利好会不会吹涨三亚房价？大家如果想买三亚CBD启动区，哪里还有上车机会？这个时候投资三亚房产，是割韭菜还是褥羊毛？

东岸单元周边在售楼盘信息一览

01

小户型+毛坯=三亚总价最低？

一年前后价差7千+，三亚“限价”起到关键作用

位于迎宾路南侧、海螺一路的天悦湖畔，自面世以来，主要特点就是小而美！60平可改2房，80平可改3房...这种小户型产品在单价较高的三亚，备受刚需和投资客的青睐。然而，在网易房产踩盘时发现，1年前后，该盘一二期的开盘参考价差约7千元/平！虽然有CBD总部经济的助攻，但在三亚严格的“限价”管控下，楼盘方面并没有表示要计划涨价。

天悦湖畔1年前后报价走势

天悦湖畔，为海螺村城市更新，随着前两年海螺一路开通，该片区也逐渐“活跃”起来了，车流量还算可以，大道两旁也有商铺，大多为低端、单一形态。小区附近也设有11路的公交站台，出行便捷度尚可。

天悦湖畔周边环境

项目目前开售的是4#、5#两栋楼，产品有58-67两房，86-89三房，目前毛坯参考价格约26500元/平，开盘按揭98折，一次性95折，预计2020年12月底交房。

天悦湖畔4#、5#楼施工外观

先前，有“宅在海南”群友表示，“这应该是三亚当前总价最低的项目。”那么，是否海南工薪阶层都能供应得起？

小编在踩盘现场选一套低楼层、较小面积的64.17平两房计算，折后总价约162万元，海南首套可贷款113万，首付约49万元，贷款30年，月供6338元左右。

而依据智联招聘发布的《2018年冬季中国雇主需求与白领人才供给报告》显示，2018年冬季，海口求职期的平均薪资为7275元。

对比下来，在海南，7千多月薪的工薪阶层，想要月供一套6千多的小两房，其困顿程度接近于“不吃不喝”了！

刚需看了也别哭，三亚有钱人还是很多的！

瞧，以下就是天悦湖畔的销控表，截止2月底已去化大半。据置业顾问表示，目前剩余中低楼层不多，再晚点买就只能考虑13层以上价格更高的了。

天悦湖畔的销控表

02

不做分销，默默赚钱

购房者放豪言：“这个地段，买了不会吃亏！”

若从自住、舒适性、交通及周边配套考虑，位于迎宾路南侧、新月路上的利泽海月，要比周边项目更胜一筹。

从踩盘情况看，利泽海月周边生活业态较为齐全，包括精品商务酒店、5A甲级写字楼、餐饮、酒行、幼儿园、洗车店等各项配套。同时，项目还紧邻一座三亚在建的12万平米超级购物中心——昌旺天悦城。

用踩盘当天一位现场购房者的话说，就是“这个地段，买了不会吃亏！”

利泽海月周边生活业态

项目旁边在建的超级购物中心-天悦城

据了解，自开盘以来，这个楼盘就非常低调。现场问其原因，原来是“它家不做分销！”销售表示，“好的项目不愁卖！你看，我们现在卖的只剩十几、二十套了。”

利泽海月项目规模较小，只有三栋楼，其中一栋开发商留用不售。产品主推93-106平3房，而现阶段仅剩93平户型在售，参考均价约28500元/平，硬装交付标准，预计2020年年初至年中交房。

以一套低楼层、西南朝向的93平户型计算，总价最低约250万元左右，海南首套可贷款177万，首付76万，以30年期为准，月供近9700元。

利泽海月93平样板间-卧室

03

东岸片区高价盘

仅凭“家在公园里”这一卖点，每平米可高出周边新房7000元/平？

除了中央商圈，东岸片区还有另一个定位，就是中央公园！

公园88号，以“城市公园里的家”卖点，从凤凰路段拐进溪美路，便可直达东岸湿地公园腹地，这也是其所在。

公园88号沙盘实景

项目绿化率40%，公园环保部分绿化面积超80%，周边小山包、湿地环伺，环境静谧，但商业气息却全无踪影。住在这里，若想出门吃个宵夜，估计还得开车去荔枝沟或迎宾路才能解馋。单从生态环境看，这里更偏向改善型客户。

从公园88号样板间远眺东岸湿地公园实景

公园88号目前在售5#、6#两栋楼，主推93㎡、94㎡、107㎡2-3房，在售楼栋所剩房源不多，楼层可选择性较少，预计2019年10月份交房，是当前该片区交房最早的项目。

价格方面，公园88号参考均价35000元/㎡，总价325万起，算是目前东岸片区单价最高的楼盘，每平米均价可高出周边新房约7000元/平！据了解，该楼盘选用第一太平戴维斯担纲物管顾问服务，这或许也是其价格高出周边其他楼盘的原因之一。

公园88号即将推出的7#楼体外观

04

买不了CBD，三亚新城中心区也可以！

总价直减10万再享99折？首付门槛依旧较高

若说迎宾路是三亚CBD所在，那荔枝沟路就是三亚新城中心区。南北纵向看，东岸片区就夹在迎宾路和荔枝沟路中间。

为了连通这两个重点发展片区，三亚政府正在规划修建一条交通干道，即打通腊尾路，连接三亚新城区与CBD总部经济区。

俗话说的好，“要发展，先修路。”若买不了CBD的朋友，也可以考虑荔枝沟新城区。

连接荔枝沟-东岸片区的规划路示意

而距离这条规划路最近的楼盘，便是沁园春城，即位于三亚干休所旁边，隶属荔枝沟城镇综合组团中心区。故周边生活业态完善，更有体育中心、荔枝沟公园、国际文化艺术商业中心等大型配套助攻。但目前该片区建筑楼体低端，商业业态单一，距离“新城区”目标还有一段距离。

荔枝沟周边业态

沁园春城目前在售中间C#、D#、E#、F#四栋住宅楼在售，户型有80㎡2房、85-117㎡3房，均价28000元/㎡，预计2019年12月底交房。

为了鼓励买家购房，开发商特推新春购房优惠，原总价直减10万的基础上，再享99折！以低楼层的85平小三房为例，总价约259万，首付75万元左右。尽管优惠力度大，但首付门槛依旧较高。

从沁园春城样板间远眺周边

【东岸片区踩盘总结】

目前，东岸周边在售新房项目较多，看似可选择性大，但实际剩余在售房源并不多；对比去年年初价格，区域房价已降了7千元/平，如今新房售价在26500-35000元/平之间，首付从49万到100万不等，刚需购房压力仍然较大。尽管有CBD总部经济利好助攻，但在三亚政府“限价”高压下，开放商仍不敢轻举妄动。所以，有条件的购房者，还是尽早选购吧！