本报记者 张晓玲 实 习 生 陈靓 深圳、广州报道
导读
2019年，随着政策面（如放宽落户条件、取消限售）、资金面（如购房利率上浮区间下调）等释放利好，资金将从三四线城市向一二线城市回流，预计全年市场将延续调整，一二线城市有望率先筑底。
任何行业都有周期，房地产也不例外。
自2012年万科喊出“白银时代”以来，众多开发商、券商机构纷纷发表有关房地产周期的看法和研究。处在2019年这个节点，如何看待周期尤其显得重要。
3月5日，保利发展发布《2018-2019年房地产行业白皮书》（以下简称“白皮书”），成为继万科、恒大之后又一家形成自己完整周期理论的龙头房企。
白皮书指出，本轮房地产周期的全国性拐点在去年四季度已经出现，房地产进入了峰值时代，未来5-10年，增量市场有望继续保持10万亿＋的规模。
此外，人口和城市是驱动房地产的核心因素， 随着“二次城市化”的推进，城市群、都市圈崛起，人口向这里聚集，各个城市掀起了争夺高质量人口的热潮；越来越多的城市进入存量市场，城市运营成为房企竞争新赛道，在保持销售规模增长的同时，转型也将加快。
楼市拐点已至？
过去30多年，中国房地产经历了怎样的周期？拐点在何时？这个问题，万科、恒大、保利都有自己的研究和答案。
2012年，在万科高级副总裁谭华杰主导的研究基础上，万科提出了楼市进入“白银时代”，率先转型城市配套服务商。
2017年，恒大董事局主席许家印将任泽平揽至麾下，后者主导的恒大经济研究院将房地产的周期总结为：“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。
去年底以来，房企对于周期又有了新的感触。万科董事会主席郁亮指出，宏观经济“L”型尚未见底，人口红利渐失，住宅不再短缺，行业竞争激烈，万科要收敛聚焦，提升基本盘即开发业务。
恒大也有类似的想法。去年底至今，恒大已经启动了数次降价营销，抢夺销售窗口期。
保利发展的《白皮书》则提出了自己的看法。他们认为，从市场角度，经历了过去三年的超级大周期，市场正回归理性、回归真实居住需求。增量市场从去年3季度开始趋势性走弱，全国性市场“拐点”出现在四季度，楼市正步入下行周期。
2019年，随着政策面（如放宽落户条件、取消限售）、资金面（如购房利率上浮区间下调）等释放利好，资金将从三四线城市向一二线城市回流，预计全年市场将延续调整，一二线城市有望率先筑底。
从更长远的行业周期来看，白皮书认为，房地产开发业务和规模竞争尚未结束，增量市场规模未来5-10年仍将维持十万亿+。
这与万科的判断不谋而合。郁亮最新提出，万科巩固提升基本盘，是因为城市化进程还在进行，开发业务依然有很大的空间；未来10年，开发业务都将是万科的基本盘，支撑着主要的收入、利润和现金流。
二次城市化的机会
四年前，谭华杰指出，中国开发商的扩张伴随着城市化的进程，目前进入到了“二次城市化”阶段，即城市群和都市圈的发展阶段，对房企而言，这是第二次巨大的历史机遇。
保利发展也认为，中国已开始了以核心城市向外围扩展的“二次城市化”，城市群和都市圈成为中国经济发展和房地产市场的核心引擎。
2月18日，粤港澳大湾区规划落地；2月21日，发改委提出，要打造若干有全球影响力的都市圈，遥相呼应着房企们的战略判断。
那么哪些城市可以进入主流房企的投资名单？“基本面（人口、经济、产业等）才是支撑房地产发展的根本因素，房地产发展是基本面的投射，城市的生命周期就是房地产的生命周期。”保利发展指出。
其中，人口规模已告别高增长的“数量红利”，但过去十年间，我国国民受教育程度显著提升，正在带来新一轮的人口“质量红利”。
白皮书显示，90后中，超7000万人受过高等教育，80后中，3500万高等院校毕业生。未来将有2.5亿人受过高等教育，而这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。
人才竞争决定未来城市格局之变，这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑。
据中原地产统计，进入2018年，超过100个全国有不同级别的城市发布了人才政策， 2019年开年，“抢人大战”继续蔓延。截至2月18日，发布人才引进与落户等政策的城市已超过16个，包括西安、常州、海口等。
人口之外，产业也是不可或缺的要素。白皮书显示，京津冀、长三角和粤港澳三大都市圈占全国5%的土地、24%的人口，创造了43%的GDP总量，并培育出超过3000家上市企业，为房地产市场贡献了26%的成交规模。
中西部核心城市也呈崛起之势。武汉、西安、成都、贵阳等城市新崛起，承接了东部大量的高端制造业，形成具有自身特色的产业“名牌”。
“经济大势和人口结构比宏观调控政策对我们行业的影响更大、更长远。因为宏观调控政策的影响差不多2-3年，但经济大势和人口结构问题将影响10-20年。”郁亮指出。
由此，与人口的流动、产业的变迁相匹配，房企的投资也在向城市群聚集。白皮书提出了房企要布局百城，聚焦“胡焕庸线”东南，一二线城市及珠三角、长三角、京津冀三大城市群仍将主导峰值时代；而在“南强北弱”格局下，北方向少数大城市聚集的效应更明显，南方城市布局机会整体优于北方。
“随着产业发展格局和城市格局的变化，动态调整百城名单。”保利发展有关人士强调。
在追逐城市化机遇时，存量市场变得更加重要。买房必赚的炒房时代已经过去，房企也不得不形成经营创造价值的思维和行动，加之收益下行带动社会融资成本的理性回调，增量市场向存量市场轮转的脚步渐进。
据21世纪经济报道记者统计，目前排名前50的开发商一大半都已布局城市更新和旧改业务；房企在物业服务、长租公寓、商业地产、产业园区等领域的竞争也早开始。
“前期火热的长租公寓去年遭遇风波，说明存量经营当前仍面临诸多难点痛点，需理清发展逻辑、关注周期波动、聚焦核心城市。”白皮书提醒。
不过，预期增量市场规模未来5-10年仍将维持十万亿+，为需要时间培育的存量市场提供了基础和时间缓冲。
保利发展认为，未来随着公募Reits的开放，以及市场利率中枢的缓步下行，一线和二线热点城市将迎来开发与经营长期并存，平衡发展的新时代。
本文来源：21世纪经济报道
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