深圳海南大动作！楼市重要信号

近期房地产调控边际放松，已经不是新闻。不少地方楼市又迎来久违的小阳春。

房价是否要卷土重来备受关注。杠杆游戏上周写了《房住不炒，官方定调！》（3月12日）的文章，对此进行了较为仔细的分析。

但最新海南（楼盘）、深圳（楼盘）两件房地产有关的事情，杠杆游戏觉得非常有必要说一说。

3月17日，海南相关部门发文《关于重启个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务有关事项的通知》，明确将重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务。时隔16个月，海南重启房贷“商转公”。

3月15日，深圳市规划和自然资源局印发《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》提出，工业区块线外的工业用地，只要满足城市基础设施、公共服务设施的要求，都可以申请进行“工改保”，不再设定距离轨道站点是500米还是1000米的要求。

“保”即保障房——人才住房、安居型商品房或公共租赁住房等。

上述两件事情，我觉得不仅仅是调控进行到今天，不同地区针对各自实际的不同打法，也是不同发展阶段、不同经济玩法的两种对照。

而这不仅关系房价走势，也和一个地方的经济和发展前景有关。

　　1

大部分城市想的是如何确保房价不降，维护地价，保证城市正常运转

海南重启房贷“商转公”，对于刚需当然是利好，可以降低房贷。

正如官方措辞所言，此举有益于减轻缴存职工偿还商业性住房贷款的负担，充分保障职工权益。

过去多轮调控的历史表明，所有放松，或者边际放松调控的说辞之一，都包括对刚需购房者的保障和保护。

但最后，每一次放松的后果都是导致房价卷土重来。

这一次会不会例外？杠杆游戏上周《房住不炒，官方定调！》（3月12日）已经说得很清楚了，房地产稳经济的地位在下降，目前最上层的想法是，稳定不怎么降即可。

暂时，还没有“要求”房价再来一轮，让居民把杠杆加更高的想法。

但是，地方有自己的诉求，也有各自的困难。

比如最简单的，很多地方土地出让收入和一般预算收入之比，达到了一比一，甚至比一般预算收入还要多。

有的地方，如果一两个月不卖地，可能就会断炊，或者大规模基建缺乏资金保证，面临相关地方债务还不上的困境。

　　所以，对于这些地方来说，卖地收入的稳定，极为重要。

实际情况却是，2018年流拍有增加，整体地价也没怎么涨。部分地区、部分开发商因为房子销售增速回落，地价又高，融资又有困难，曾出现拿地热情下降的情况。

这个情况短期还好，一旦出现好几个月，就可能导致地价下滑，土地出让收入下滑的情况。

同时，地产背后还涉及大量的产业、就业，绝大部分城市都无法承受房价向下波动太多，导致的土地收入减少。

房子和大部分金融产品一样，大家喜欢买涨不买跌，购房者这个心态非常浓，一定程度上说比股市还甚。

这几个月，就有多位此前纠结的杆友告诉我，想多考虑一下再下手买，而去年这个时候，他们还是惶惶不可终日，感觉马上不买就要永远买不起房了……

房市变幻就是这么奇妙。

很多地方可扛不住，一旦房价掉头向下成为趋势，那么观望情绪会更浓。更多观望会导致更大程度促销，导致开发商拿地热情进一步下降，后果自然是地价没保障、土地财政受影响。

正是这样的背景下，加上货币政策近些月的宽松，调控边际放松成为趋势。

　　2

深圳想避免高房价进一步挤压城市竞争力

和上海（楼盘）、北京（楼盘）一样，深圳在我国城市财政方面，是奇怪的存在。

靠各自丰沛的财税，以及较早完成了主要的城市基建，包括主要地铁路网的建设，上海、北京对土地财政的依赖程度不算高。

深圳虽然地铁还在建设高峰期，但有钱，同时可供地相对少、供地意愿也不高，所以首先想的也不是土地财政。

当然，杠杆游戏要说，深圳的地价很贵，总的卖地收入虽然不及很多城市，其实也不低。按照中指院的数据，2018年成交金额也有449.2亿元。

大几百亿，可以干很多事。

比如改各类保障房，按照计划，2018-2035年这18年间，深圳将筹集建设各类住房170万套。其中，商品房占40%。保障房占比60%，总量可谓惊人。

保障房中，人才住房、安居型商品房、公共租赁住房各占比20%。

我国最顶级的城市，在房价较高的背景下，在最大程度保护自己的人才吸引力。避免因为房价过高，导致人才流失。

实际上，北京、上海、深圳这几年都出现了一些人才流失的情况。杠杆游戏身边就不少。同时，因为上述顶级城市的非一般资源、优质的就业机会、很好的创业发展机会，其实又有源源不断的人才过来，或毕业后留下。

但深圳的商品房价格实在太高，相对京沪的得天独厚，很多时候还是得靠自己发奋图强。所以，留住人很重要，不能让较高的房价进一步挤压人才生存空间。

为此，深圳不仅定下了计划。也确实开始干。

比如棚改新政，凡是通过棚改方式拆除重建的小区，新增面积除了公共配套、搬迁安置住房外，全部用作政策性保障住房；

现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，原则上不划入拆除范围；

2020年深圳工业用地占总用地比重不低于30%，确保工业竞争力；

这次又出“工改保”新政。

可以预判，“工改保”政策的适用对象将有较大幅度的增加。也就是说，保障房可以更多，对于需要、暂时买不起房的刚需来说，是个解决居住的办法。

上述举措，对于维护深圳竞争力，无疑是有价值的。

同时，因为保障房力度及预期大、工业用地及工业占比要求高，深圳经济的稳健应该有保障。在深圳官方的期待和设计里，这就是个闭环。

保证产业用地-产业留人-商品房和地价依旧有保证-大幅提高保障房供应-留住人-经济稳健。

　　3

不同发展阶段城市，对待调控的态度不同，购房者应该明白自己所在城市的逻辑

通过上文的分析，杆友应该明白了，绝大部分城市是扛不住长期性的严厉楼市调控。

所以，即便在最严厉的调控阶段。很多城市也通过“抢人”落户，以提高符合需求的刚需总量，确保房子销售的稳定。

这一方面确实有利于吸引人才，还逐步打破了户籍藩篱，并成为一场很好的城市营销，对经济发展肯定有好处。

不过问题也来了，经济发展自有规律，招商引资成果的出来，也是循序渐进。就业增加、创业环境的改善都有一个过程。调结构、促进财税增长，都不是一朝一夕。

在这个改善和发展的过程中，还是得靠房地产，实现债务收支可持续、基建的提升……

这就陷入了一个艰难的平衡，又想要提升城市产业和竞争力，又得进一步依靠土地财政，不可避免又会挤压部分竞争力……

当然，等到地铁等大规模基建完成，通过货币的价格变动以稀释债务，到时产业发展层次可能也更优，房地产税也可以普遍性开征，大概就可以不那么依靠土地财政了。

而那估计是10年后的事情。不过到时，人口结构、老龄化或许又是另外一番境地。

今天很多城市调控边际放松是不得已，但这场游戏何时是个头，确实是个问题。

一旦中间有个意外，谁知道会发生什么？正是在这样的大背景下，上面有自己的考虑，房住不炒这个底线目前必须坚守。

通过适当的放松，维持房产交易的活跃，保护土地财政不严重滑坡；同时，刚需之外购房资质和贷款依旧严控。

每个地方都在看形势，都在看上头的态度。

比如海南一方面重启房贷“商转公”。

一方面，该省住房和城乡建设2019年度工作会议指出，今年海南继续严格执行全域限购政策，严格落实调控任务，保持调控政策的连续性、稳定性，坚决遏制房价上涨。房价总原则上均价不能上涨，但要避免采取“天花板”一刀切的方式，按区域和项目科学合理定价。

　　海南的表态其实也是各省总的基调。 对于各地来说，只能结构性做文章，而不敢全面放开。起码没到时候。

具体到每个城市，涨还不准成气候，跌其实也不准太惨。就此，你可以随便施展。

有必要说的是，上一轮调控的后半段，或者说接近调控尾声时，房贷领域有一个标志性事件，很多地方讨论恢复“商转公”、异地贷款。

目前来说，杠杆游戏只看到恢复“商转公”的，基本还没有异地贷款的。这也便是本轮调控的决心。

当决心在的时候，每个购房者应该从自己实际角度考虑。