香港楼价6月或弹至去年高位 物业投资市场成交大跌

特约撰稿 朱丽娜 香港报道

随着外部不明朗因素的消退，香港楼市成交大幅攀升。

数据显示，今年1月香港住宅物业的临时买卖合约为4543宗，较去年12月的2060宗增加逾一倍，表明受抑制的购买力开始释放。2月份住宅买卖成交宗数为4089宗。与此同时，今年1-2月住宅买卖中，二手成交均占每月的一半以上，反映出买家信心有所恢复。

“3月楼市势头仍将延续，住宅成交预计将达到5500宗。今年第一季度住宅总成交量将增至14132宗，环比激增58%。楼价自今年1月中重拾升势，截至3月中，一些热门楼盘的价格已自低位反弹了20%以上，”3月19日，戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿接受21世纪经济报道记者采访时表示。

以沙田第一城为例，3月该楼盘的价格较1月中的低位已大幅攀升28%，太古城同期升幅也达20%。豪宅楼盘如贝沙湾、君临天下3月以来的价格也分别自低位反弹了8.8%、10.6%。

陶汝鸿坦言，目前不管是中小型住宅还是豪宅楼盘，价格较去年8月高峰水平仅差5%-6%。

二手市场量价齐升

美联地产统计数据显示，3月16-17日香港十大指标屋苑录得约15宗买卖成交，较上周增加约7.1%，是连续5个周末录得双位数成交。

美联物业住宅部行政总裁布少明19日指出：“近期楼市重拾升势，发展商伺机加快推售新盘，二手市场亦量价齐升。部分业主看好后市，纷纷收窄议价空间，更令个别屋苑出现缺盘情况，预期购买力持续释放下，二手市场不乏高价成交。”

中原地产太古城区资深区域营业董事赵鸿运19日向21世纪经济报道记者透露：“太古城本月成交价量齐升，3月已录得25宗成交，较上个月同期大幅飙升79%，平均实用呎价约19800港元。”

与此同时，香港差饷物业估价署最新数据显示，1月私人住宅价格指数报359.5点，较去年12月微升0.08%。这是自去年8月香港楼价连续下跌5个月后，首次出现反弹。

陶汝鸿坦言，政府官方统计数据相对滞后，“根据我们的经验，政府统计的整体楼市涨幅为沙田第一城、太古城的一半左右。我们预计今年第一季度官方数据整体升幅约为10%，在目前经济增长维持稳健的情况下，第二季度楼市仍将维持向上动力，有望在6月底反弹至去年8月中的高位，甚至再上涨5%。”

他补充说，香港楼市短期的走势主要取决于中美贸易谈判的结果，“目前经济基本面仍十分健康，失业率仍徘徊在2.8%的低位，而且美联储加息的幅度和速度将有所放缓，这些都是支撑楼市继续向上的动力。”

由于港汇再度触发7.85的弱方兑换保证水平，3月19日纽约交易时段，香港金管局再次“出手”，买入20.1亿港元，捍卫联系汇率，这是本月内第三次入市买入港元，令香港银行体系结余降至688.9亿港元。

市场人士表示，由于香港与美国仍存在一定息差，未来金管局可能仍要入市买入港元，令结余不断下降，进而迫使香港银行在年内上调最优惠利率。去年9月底，汇丰、恒生、渣打、中银香港四大银行纷纷宣布将港元最优惠利率由5%上调至5.125%，多家银行跟随。

投资市场仅基金表现活跃

与楼市小阳春相比，物业投资市场则继续保持淡静。戴德梁行香港资本市场部执行董事高伟雄19日表示，今年第一季度仅录得32宗1亿港元及以上大额交易，环比下跌42%，同期成交总额为74亿港元，按季大幅下挫77%。

他向21世纪经济报道记者指出：“一直以来，香港的物业投资市场有三类投资者，一是来自内地的资金，二是香港本地的投资者，三是海外房地产投资基金。但去年下半年以来，前两类买家倾向观望，导致市场上只有基金等机构投资者较为活跃，因此本季物业投资市场成交宗数及金额均出现较大跌幅，单笔成交的金额已由去年同期的6亿港元跌至2亿港元。”

高伟雄透露，目前香港市场上至少有20多只活跃的国际房地产投资基金，“过去两年来，这类基金在香港的活动确实在逐步增加。他们倾向于投资一些回报稳定的物业，如写字楼等。这些基金参与的买卖在成交量及金额两方面都有所增长。我们预期随着中美贸易谈判有更多实质进展，影响市场的不确定性减少，会为物业投资市场带来更多利好。”

作为流动性最强的投资物业之一，香港写字楼物业每年可以提供2.5%-3%的稳定租金回报，成为香港商业地产市场中的“香饽饽”，曾受到一众内地投资者的追捧。

2015年底，恒大地产以125亿港元的天价购入全幢湾仔美国万通中心，呎价高达3.6万港元，创下当时最大额商厦买卖及呎价最高纪录。2016年2月，光大控股斥资100亿港元，收购同样位于湾仔优质地段的甲级办公大楼“大新金融中心”，以总楼面面积约40万平方英尺计算，呎价达2.5万港元。