房企竞争格局大洗牌 招商蛇口三年提速冲击2000亿

本报记者 张晓玲 实习生 陈靓 深圳报道

“未来决定房企年度业绩的，无论是销售还是租金收入，可能就是几个超级大项目。”3月19日，深圳一央企地产商人士指出。

作为传统的“招保万金”龙头房企之一，招商地产的昔日荣光逝去已久，但在2019年，重整上市后的招商蛇口逆市发力，卷土重来。

携“城市和园区运营服务商”的新标签，招商蛇口已不是一家单纯的房企，在房地产的 “白银时代”，高周转、高杠杆式微，低成本、全周期、懂运营的企业站上了潮头，房企竞争格局酝酿大洗牌。其中，央企背景的地产运营商如保利、中海、华润、招商均具备冲刺前十、前五乃至第一阵营的潜力，恒大、碧桂园、融创、华夏幸福、龙湖等房企面临挑战。

数据显示，招商蛇口2018年实现销售1705.84亿，同比增51.26%，行业排名从14跃居为12，并与排在前十末尾的的龙湖、华润差距不断缩小。

得益于“综合发展”模式的优势，也得益于央企、母公司招商局的资源背景和业务协同，招商蛇口低成本拿地、融资能力突出，储备了多个超级城市综合体，而这是房企下半场的核心竞争力。

这是招商蛇口“弯道超车”的底气。

逆市增长迅猛

2018年四季度楼市迎来下行，但减速大势中，不乏逆流而上者，招商蛇口便是其中一员。

去年销售增51.26%的招商蛇口，远超 TOP20房企29%的平均增速，更高于万科、恒大、碧桂园等巨头。

即使在2019年1-2月的淡季，招商蛇口亦实现200.90亿元销售，同比增长5.74%，而第一梯队则表现为严重下滑。据克而瑞数据，1月万科、碧桂园、恒大合约销售金额同比分别下跌29%、33%以及32%。

华创证券认为，在市场整体偏弱环境下，招商蛇口得益于较优的一二线布局（未结转土储中一二线城市占比84%），在当前一二线市场有所回暖之下，预计今年销售仍将稳增。

销售之外，招商蛇口以“前港-中区-后城”综合发展模式（蛇口模式），实现邮轮、园区和社区三大板块业务协同。

21世纪经济报道记者获悉，配合业务迅猛发展，招商蛇口的内部组织架构也在不断调整。

2018年6月1日开始，招商蛇口将集团总部16个部门重构为9个，原56个管理职位精简为29个，且管理人员已履新。除了总部的优化精简，2月初，招商蛇口还将区域调整为核心城市带周边城市的模式， 从5大区域裂变成9大区域， 将体量较大的区域进行分流。

以近两年增长快速的华东地区为例，财报显示，2018年华东区域签约销售超过700亿，招商蛇口目前已从华东区域拆分出江南区域公司，包括南京，苏州，无锡，常州，扬州等城市。

招商蛇口人士称，这种调整，一方面为了充分授权，激活一线战区活力，另一方面还基于对管理边界的考虑。未来，公司会支持优秀的城市公司通过做好业绩、加快发展而升级为区域；反之，业绩不好、发展欠佳的区域则可能降级为城市公司。同理，城市公司也可能降级为项目部。

新核心竞争力

房地产行业始终是资金密集型行业，在白银时代，这一点变得更为重要。

招商蛇口拿的地价、融资利率均处于行业最低水平，构成公司的核心竞争力。

首先是招商蛇口的项目获取能力。依托“前港-中区-后城”（Port-Park-City，PPC）的综合发展模式，借助蛇口、太子湾的示范作用以及前海片区政企合作的经验，公司通过与政府合作，参与或主导地方产业新城项目的开发建设，获得土地和项目资源。

借此模式，2018年，招商蛇口先后获得常熟琴湖片区、揭阳滨海新区粤东新城等超大型综合运营项目。

报告期内，招商蛇口亦完成了对招商漳州的股权收购，增加了丰富的园区资源储备，坐享中国第一例经营性人工岛漳州双鱼岛项目的未来红利。

在港城联动模式下，招商蛇口已布局深圳、厦门、上海、湛江、天津等沿海城市邮轮母港及综合配套，积极拓展十余个沿海城市与长江沿岸母港项目。

目前，招商蛇口大部分土地都分布在一线及强二线城市。以粤港澳大湾区为例，截至2018年3季度末，招商蛇口在粤港澳大湾区拥有土储1563万方，占比总土储31%，并且在深圳前海地区（前海、太子湾、蛇口）拥有土储908万方，占比总土储18%。

华创证券数据显示，今年1-2月，招商蛇口共新获2地块，平均楼面地价4792元/平米，较去年楼面均价下降了33.8%，拿地成本继续下探。

融资是招商蛇口另一大优势。2018年，行业融资环境整体趋紧，招商蛇口的融资渠道却很多元，新增200亿中期票据、超短融注册额度，发行公司债券、超短期融资券、永续中票等直接融资130亿元；完成国内首单储架式长租公寓CMBS首期发行20亿元等动作不断。

报告期内，公司的综合资金成本为4.85%，行业领先。

管理层透露，2019年，公司将继续提升各项开发能力，加快存货周转，提高项目开发获利能力；计划实现新开工面积1100万平米、竣工面积1000万平米，签约销售金额2000亿元。