编者按 再过一周，北京的商办市场将迎来“3·26”新政落地两周年。两年里，开发商经历了从侥幸、着急到妥协、找出路；购房者的心路历程也从买还是退，到租还是住、卖还是等；对于大兴、房山等商办项目集中的区域，从曾经的开盘火爆到急速冰封； 两年过去，市场的真实情况到底如何？商改住等挂羊头卖狗肉的违规销售是否存在？对于土地资源稀缺的北京而言，既有的项目如何转化？未来的市场究竟在哪里？新北京楼市周刊本期推出“北京3·26商办新政两周年特别报道”。
继2017年住宅认房、认贷、“认离”后，北京楼市于当年3月26日针对商业、办公类项目管理再次打出调控重拳。一纸《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称“‘3·26’商办限购令”）的出台，使得当年北京商办市场量、价齐跌，火热数年的商办市场交易转为近乎冰封。时至今日，在多家机构统计数据之中，商办市场仍未恢复昔日鼎盛之时的元气，成交情况未见明显改观。
在“3·26”商办限购令即将满两周年之际，北京商报记者探盘大兴及房山区这两大商办存货“重灾区”发现，商办类项目价格相比市场最红火之时已经大幅降低，其中总价低的小户型商办产品“成交难”状况有所缓解，一部分刚需购房者受制于住宅资质未满或支付能力有限，仍将商办类项目作为住房过渡的首选。而对于不满足购房资质的个人购房者，开发商向购房者推荐专业第三方公司代办空壳公司，使客户满足资质“曲线购房”的不合规操作仍然存在。
新房：元气未复 小户型活跃度小有提升
受“3·26”商办限购令打压的商办项目，仍未恢复过往元气。
合硕机构监测数据显示，商办限购两年来（2017.3.27-2019.3.26），商办类项目的供应套数及成交量较比限购前两年（2015.3.27-2017.3.26）分别下滑73.5%以及81.04%。而根据中原地产研究中心统计数据，自“3·17”新政及“3·26”商办限购令施行以来，北京商办项目成交量同比跌幅超九成。诸葛找房方面提供的数据则更加清楚直观地看出成交量的转变，在“3·26”新政出台之后，北京商业与办公类项目的成交量大幅下跌,自2017年4月以来商业月均成交296套，办公月均成交684套。
北京商报记者探盘大兴区及房山区这两大商办调控“重灾区”多项目发现，当前在售房源多为限购前取证的陈年旧盘遗留房源，去化速度及可售数目虽小有差异，不过共性特征皆为成交冷落，但是近期市场需求活跃度小有提升。
位于大兴区亦庄板块之上的商办项目老盘——林肯公园，当前也有部分房源在售，尽管不复往日高价抢购的风光，但是因其位于亦庄核心区域且周边配套齐全，售价领先于该区域内同类型商办房源。根据该项目销售人员表述，当前在售房源在100平方米左右，精装修售价为5万元/平方米。据悉，该项目此前售价曾高至7万元/平方米。
同大兴区类似的是，房山区长阳及良乡两板块区域内均无新商办类项目推出，在售小户型房源为尚未清盘的商办项目中的顺销尾盘，商办产品销售价格基本上都处于历史低点。
长阳板块中，万科FCC中央城售楼处尽管门户大开，但是并不对客户进行接待。该项目销售表示，项目房源已经售罄。当北京商报记者问及未来是否有新一期房源推出时，销售人员坚持称整个项目已经清盘。不过一位自称熟悉该项目的人士表示，其实万科FCC中央城未来还会有商办产品推出，新一批房源可能会在4月拿证，只是在未取得预售证前不便对外宣传，未来该项目售价很可能逼近3万元/平方米。据了解，当前该区域内商办类产品价格大多处于2.6万元/平方米。
位于良乡大学城板块的远洋·仕家，是2019年1-2月房山区域内唯一有网签记录的商办类项目。统计显示，今年前两个月，该项目集中签约了11套房源，平均单套面积为50平方米左右，销售均价为2.48万元/平方米。
远洋·仕家销售人员告诉北京商报记者，该项目在2017年限购前就已入市销售，商办产品均为复式。此前在遭遇限购之初，部分前期已认购的客户因无法支付全额款项选择退出，加上另有一些客户认为商办市场利空不愿再购买，因而腾退出十几套房源。为此，公司决定以特价形式清盘项目，目前这些房源也陆续售出，仅剩两套房源在售。一套是位于1层的27平方米户型，销售总价为80万元左右；另一套则是位于14层的45平方米户型，单价折扣力度较大，为2.2万元/平方米左右，总价约为100万元。
二手房：价格倒挂叠加高附加成本 再交易难度大
事实上，商办项目新房及二手房无一幸免于整体商办市场的不景气。从昔日备受追捧的“香饽饽”，到转变为炒房客以及盲目跟风购房者手中的“烫手山芋”，“3·26”商办限购令发布近两年间，北京早些年销售顺畅的商办项目，当前再交易却遭遇着“出售难”的尴尬境况。
北京商报记者在走访大兴区商办市场过程中了解到，项目增值未达业主预期以及商办限购令严格规定的再交易对象条件，是制约商办类房产再入市流转的主要因素。
一名熟悉大兴区楼市的销售人员向北京商报记者介绍称，以南五环附近小区——金色漫香林6区为例，该项目商办产品最低出售价格大概为2.8万元/平方米，市场最高点时售价逼近3.5万元/平方米。不过，近期有意向出售房屋的业主曾对外喊出售价3.8万元/平方米，但是其87平方米的中小户型房屋却鲜有人问津。据透露，该业主彼时购房总价为256万元，按照面积计算，每平方米单价折合约为3万元。
“购买商办房已经多年，除了总房款和购房后必须缴纳的契税及公维费用，我还承担了装修费以及商办类房产持有期间的纳税等各项费用，这么算下来其实持有成本并不低。如果以原价出售房产，心里有点接受不了，这么多年好歹也该有些增值。”上述业主在通过与意向买家的交流协商后，将房屋售价由最初的3.8万元/平方米下调至3.4万元/平方米。
不过，每平方米4000元的价格让步，并没有对此前咨询的买家产生实质性吸引。
据上述知情销售人员表述，买家认为二手房交易税名目多且税费高，如果二手商办房源没有明显的价格优势，不如着手购置商办类新房。
未来：价格筑底 市场复苏但非回暖
在合硕机构首席分析师郭毅看来，“3·26”商办限购令后，北京商办市场成交量及价格明显下调。从目前来看，因为调控新政对于商办项目规划、销售对象、购房资格以及信贷监管都做出了诸多规定与要求，商办产品面临着巨大的去化压力，很多开发商也由此调低了此前的价格预期，小户型商办产品价格基本上已经进入到一种筑底的状态。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也指出，目前北京商住市场仍然处于低谷，并将此现状产生原因归结于政策不确定性所造成的观望。“就目前来看，北京商办类产品存量依然很大，尤其是大量新增商办项目，由于存在最小500平方米的产权限制以及不允许上下水的规划设计限制，开发商面临很大的销售难度。”
但值得一提的是，郭毅分析指出，当前小户型商办产品供应有限，其低总价的价格优势以及日渐显露的稀缺性，对于市面上的一部分尚未满足北京住宅购房资质的刚需客群、存在真实办公需求的小微企业的确存在较大吸引。从小户型商办产品需求端的近期市场表现来看，北京商办市场现阶段有所复苏迹象，但是尚未达到可以称之为“回暖”的阶段。
“借助小户型商办产品的低总价以及稀缺性，北京商办市场自‘3·26’调控后的成交冰封状态逐渐有所缓解。但实际上，市场仅为复苏而已，还远达不到回暖。受调控影响，当前商办产品价格确有明显下调，不过租金水平未有显著调整，租售比还是可以的。”郭毅如是补充道。
本文来源：北京商报
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