看懂法拍房：限购潮下的一种特殊购房渠道

2017年以来，很多购房者都面临两个困扰，一是买不起，二是买不了。一方面，热点城市房价高企，负担过重。另一方面，调控政策趋于史上最严，限购限贷不断加码，即使手握资金也往往铩羽而归。法拍房作为一种比较小众的房产购买渠道，在这个时候或许值得关注。法拍房的起拍价只有市场价的7-8折，更重要的是在绝大部分城市不受限购政策约束，所有人都可以竞买。当然，法拍房市场也存在区别于二手房交易的诸多风险，由于“水太深”使很多人不敢入场。本篇文章旨在全面梳理法拍房的市场情况、投资优势和投资风险，探路如何在尽可能安全的情况下“捡漏”好房源。

看懂法拍房：限购潮下的一种特殊购房渠道

法拍房，即司法拍卖房，是指被法院强制查封，执行拍卖变现的房产。法拍房的标的包括住宅用房、商业用房、工业用房和其他用房。其中，住宅用房主要包括各类商品住宅和商用住宅，数量最多，约占70%；商业用房主要包括商铺、写字楼等，约占20%左右；工业用房主要指工业厂房，数量最少，仅占2%；其他用房主要包括各类车库和停车位，约占8%左右。

（一）法拍房的房源分类

根据房产被法院查封的原因，法拍房的房源可分为以下四类：

第一类是银行按揭违约产生。当购房者贷款购房，却无法如期如数偿还贷款时，银行会向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押的房产拍卖变现来偿还贷款。在居民杠杆率攀升，市场整体处于下行阶段的背景下，银行按揭违约已经成为法拍房最大的来源。由于银行掌握原业主的房产证和土地证，这类房产后续过户及债权债务风险相对较少。

第二类是民间借贷违约产生。债务人和债权人自主签订合同，约定债务人将自有房产抵押给债权人并取得借款。如果债务人在约定的时间到期后无法按时还款，根据《担保法》的规定，债权人不能直接取得抵押房产，需向法院申请债务人还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖债务人的房产来还款。由于民间借贷行为规范性和透明性较差，因此后续产生纠纷的可能性较大。

第三类是财产没收产生。财产没收也称司法没收，比如在刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如果财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱收归国库。这类房产多涉及刑事诉讼，可能存在与凶宅、风水等方面相关的一些瑕疵。

第四类是无主房产。无主房产即没有所有人或所有人不明确，权属长期无法确定的房产。由人民法院判决宣告为无主财产的房产，依法收归国家所有或集体所有，也可进行拍卖，但实际生活中这类法拍房比较少。

（二）法拍房的信息来源

早期法拍房信息只在各地法院公告或网站上公布，信息分散，竞拍成本也比较高。2012年淘宝司法拍卖平台上线，只是当时入驻的法院较少，知名度不高。但是线上拍卖在很大程度上方便竞买者了解房源信息，同时提高了竞拍的公开性和透明度，增强了法拍房的实操性。2016年底最高人民法院正式公布了五家纳入名单库的网络司法拍卖平台，包括：人民法院诉讼资产网（）、淘宝司法拍卖（）、京东司法拍卖（）、上海公拍网（）以及中国拍卖行业协会网（）。此外，中国司法拍卖网（）、东方瀚海拍卖（原北京法拍网）、点拍网（）等地区性的网络司法拍卖平台以及部分地区的产权交易中心也可以找到涉诉房产的拍卖信息。

（三）法拍房的交易流程

法拍房的交易流程大体遵循一般的拍卖流程，但由于竞拍金额较大，且涉及到房产过户、缴税等手续的办理，因此竞拍流程相对复杂，在竞拍前应详细了解房源相关信息，并注意支付尾款的时间和办理过户的条件。

图表1：法拍房竞拍流程及注意事项

资料来源：如是金融研究院整理

法拍房市场概况：供给增加，成交下行

由于法拍房大部分由住宅用房构成，且大部分购房者选择标的也是住宅，因此我们主要分析法拍房中住宅用房的市场情况。从2014年起，法拍住宅市场供给整体数量呈逐年增加的趋势，从2014年的5万余套上升到2018年的23.8万余套。而在法拍住宅标的数量增长的同时，从2018年6月开始变现折扣率却普遍下降，市场成交走弱，流动性下行。

（一）供给数量增加：市场流动性收紧，高杠杆人群风险爆发

从总体来看，住宅用房整体数量呈逐年增加的趋势，但2016年和2018年有两次明显的增加。2016年淘宝司法拍卖住宅用房共计16.9万余次，共增加了7.5万套住宅标的，同比增长80%；2018年淘宝司法拍卖住宅用房共计23.8万余次，共增加了5.2万套住宅标的，同比增长27%。北上广深法拍房住宅标的数量合计8874套，同比增长36%。分省来看，除浙江、江苏、青海外，其他省市2018年司法拍卖住宅房产数量均有同比增长。

图表2：2014-2018年淘宝司法拍卖住宅用房数量

数据来源：淘宝司法拍卖，如是金融研究院

我们发现，2016年和2018年法拍住宅标的数量激增的原因有所不同：

2016年住宅标的数量的快速增加主要原因是最高人民法院对线上拍卖提供政策支持。2016年起最高人民法院大力推动司法网拍工作，各地区县终端法院纷纷入驻网上司法拍卖平台，使得网络拍卖平台上的拍卖房源明显增加，也逐渐为更多购房者知悉。

2018年住宅标的数量快速增长的主要原因是市场流动性收紧导致高杠杆人群风险爆发，部分以首付贷形式放大杠杆的人群风险承受能力差，最容易出现断供情况。

图表3：主要省份2017年和2018年淘宝司法拍卖住宅用房数量

数据来源：淘宝司法拍卖，如是金融研究院

第一，流动性收紧，前期疯狂追加杠杆人群风险爆发。2015-2016年房地产扩张周期促使居民加速提高杠杆，居民房贷在信贷总额中的占比于2016年达到102%的高点。购房人为了放大杠杆，不惜借入首付贷等形式的贷款。首付贷是指当购房人首付资金不足时，由地产中介或金融机构为其提供补助资金拆借的贷款形式，具有有周期短，利息高的特点，一些支付能力不足的人借入后，还款压力非常大。一旦房价短期内没有涨到预期的价格，收益可能还不够支付利息和费用。虽然首付贷很快被违规叫停，但还是有部分偏好高风险人群前期利用这种手段把杠杆加到极致。2018年以来，金融稳杠杆推进，市场流动性收缩，利率抬升，带来的结果是金融案件增多、违约事件频发。前期以首付贷形式追加杠杆人群现金流压力增加，由于这种贷款一般都在线下进行，对征信影响较小，因此会有部分风险承受能力差的高杠杆人群出现断供。

图表4：居民房贷在信贷总额中的占比于2016年超过100%

数据来源：WIND，如是金融研究院

第二，二手房市场流动性下降，自主变现困难引起强制变现增加。一般来说，如果企业或个人资金链断裂，首选是通过二手房市场将房产变现用以偿债。但2018年以来房地产调控政策加码，市场观望情绪浓厚，全国二手房成交普遍低迷，成交价格也有所下降。统计局16城二手住宅成交套数同比继续下滑16%。70大中城市二手住宅价格涨幅由高点1.4%收窄至0.3%。4季度北上深一线城市二手住宅价格出现不同程度的下跌。自主变现难度加大，不得已进入法院强制变现通道。

图表5：二手住宅市场成交同比增速不断下滑

数据来源：统计局、如是金融研究院

图表6：70大中城市二手住宅价格涨幅不断收窄

数据来源：统计局，如是金融研究院

（二）成交下行：变现折扣率下降，市场较为平淡

变现折扣率是变现率/评估价的数值。数值越高，表明市场流动性越好，房源越抢手，数值越低，则表明市场流动性下降，交易冷清。从2018年6月开始全国住宅用房变现折扣率开始出现明确下降趋势，起拍折扣率相对平稳，溢价下行。这一数据反映出目前成交价格趋于理性，市场热度减退，交易比较平淡，这与当前房地产市场总体走势比较一致。

图表7：全国住宅用房成交折扣率下降

资料来源：淘宝司法拍卖，如是金融研究院

法拍房的投资优势：买的起也买的了

法拍房的投资优势主要有两点：一是会有一些“笋盘”，价格便宜且房源较新。二是绝大部分城市不受限购约束，凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可以竞买，在热点城市普遍限购的环境下不失一种购置房产的新选择。

（一）价格优势明显：起拍价平均7-8折，成交价平均8.5-9折

一般来说，法拍房的起拍价为评估价的7-8折，成交价平均能达到8.5-9折。但在市场流动性较好的情况下，也可能会以高于评估价成交。总体来说，法拍房的价格优势对购房者而言仍存在比较大的吸引力。

起拍价往往比较低，最低能到5折。根据最高人民法院关于司法拍卖的条例规定，人民法院确定的起拍价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低起拍价，但每次降低的数额不得超过前次起拍价的20%，最多可以进行三次拍卖。也就是说，若一套法拍房的评估价为1000万，那么通常情况下一拍的时候起拍价会设定为800万元，如果出现流拍，那么房价还有在前一次起拍价基础上降价160万元的下行空间。由于法拍房的评估价一般会低于同类型的市场价，这样折算下来有些房屋的起拍价甚至会达到市场价的5-7折。

成交价不确定性大，最低有6折，最高达到评估价1.3倍以上。由于法拍房需拍卖叫价成交，部分地理位置优越、产权明晰、配套良好的房源，虽然起拍价较低，但经过多人抢拍竞价，最后的成交价可能高于评估价，缩小购买者的收益空间。

图表8：相同小区二手房和法拍房的价格对比

数据来源：淘宝司法拍卖，链家网，如是金融研究院整理

注：折扣率=法拍成交单价/二手房单价。由于部分法拍房源并无同小区同面积的二手房源挂牌，因此折扣率按同小区每平方米单价折扣计算。

（二）大部分城市不受限购约束：除北广深外地区自然人均可竞买

当下严厉的限购政策使许多手握资金的购房者难以入场。目前，一线城市北上广深和热点二三线城市都执行了比较严厉的限购政策，本地人限套数，外地人既限套数又要求社保。比如北上广深本地居民单身限购1套，家庭限购2套，外地人需连续缴纳5年社保才能购买1套。天津、杭州、郑州、厦门、南京、武汉、合肥等热点二线城市也规定本市限购2套，外地人需连续缴纳1-3年不等的社保并限购1套。严厉的限购政策不仅抑制了投资需求，也在很大程度上限制了部分刚需和改善性需求。

在法拍房市场，为了快速有效的处置法院查封的财产并有效变现，绝大部分城市法拍房不受限购政策的约束。不限购可以理解为不限制购买对象(包括自然人、法人、其它机关或社会组织)，不限制购买数量（一套可以，数套也行），不限制支付方式(现金、支票都可以)。举个例子来说，目前上海的法拍房市场就没有限购方面的要求，本市户籍居民无论名下有几套房产均可以竞买，外地户籍居民无需满足5年社保条件，如果有置业需求也可以参加竞买。因此对各类购房者来说都无疑是一个比较大的利好。

目前只有北京、深圳、广州的法拍房市场需按照当地限购政策执行。如果竞买标的需要满足限购要求，一般在房屋竞买公告中会有明确规定。有一种情况是，如果异地法院拍卖位于北京、深圳、广州的标的，也可能无需遵循当地限购政策。比如河南省郑州市管城回族区人民法院拍卖被执行人在北京市丰台区的一处房产，在竞买公告中明确凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买。

图表9：异地法院拍卖位于北京的标的有不限购的情况

图片来源：淘宝司法拍卖

图表10：重点城市限购政策一览

数据来源：公开资料整理，如是金融研究院

法拍房的投资风险：水到底有多深

与二手房相比，法拍房存在两方面的特殊性。一是房屋产权、取得方式、土地性质、占用情况等房屋信息不透明；二是多涉及债务案件，容易出现债权债务纠纷。总体来说，法拍房交易中存在以下6类值得警惕的投资风险。

（一）标的实物现状存在隐藏瑕疵的风险

一般情况下，法拍房的标的物以实物现状为准，法院并不承担标的的瑕疵担保责任。若评估报告对房屋质量信息披露不详细，竞买人很难全面了解标的的实际情况。如果标的现状存在隐藏瑕疵、缺陷和损毁，损失均由竞买人承担。可能出现的房屋隐藏瑕疵包括涉及刑事案件的“凶宅”，房屋朝向、风水问题、房屋装修问题等等。

（二）房屋被人占用无法入住的风险

房屋占用分为合法占用和非法占用。合法占用是指拍卖的房屋本身带有租约且在法院决定拍卖前就已经订立租赁合同。竞买人竞拍成功后要遵守买卖不破租赁的原则，继续允许承租人使用至租赁合同结束。如果房屋本身存在10年-20年的租约，即使竞拍成功也会有很长一段时间无法获得房屋的使用权。非法占用是指原业主拒不搬离或原业主的其他债权人以欠钱为理由占用房屋。非法占用虽然不受法律保护，但给竞买者带来了清场入住的障碍。部分法院会在竞拍公告中明确是否负责房屋的交吉（房屋清场交付），如果法院不负责交吉，则需要竞买者自行处理。

图表11：法院在竞拍公告中明确不负责房屋交吉

（三）后续发生债权债务纠纷的风险

多发在民间借贷违约产生的拍卖标的。多数房产在拍卖前存在被原业主多次抵押的行为，分为两种情况。第一种是已在房管局对抵押物进行登记，不存在重复抵押。那么根据最高人民法院的规定，竞买者可以在竞拍公告中看到明确的抵押情况。第二种是在民间借贷行为中出借方扣押了房产证，但没有在房管局对抵押物进行登记，容易出现重复抵押的情况。虽然从法律上来说这种行为抵押权不生效。但后期容易产生民事纠纷。如果涉诉房产是被执行人唯一财产，竞买人可能还需承担部分债务责任。

（四）竞买人户籍无法迁入的风险

如果法拍房原业主已经落户，在竞买者拿到房屋产权之后可以协商迁出户口。但如果原业主不愿迁出，法院也没有强制其迁出的权利，因此竞买人存在无法落户的可能性。部分房源在竞买公告上会明确是否存在户口，但从法院调查户口情况到竞买人过户成功往往会相隔一定的时间，如果原业主在这段时间内迁入户口，竞买人也是无法落户的。

（五）房屋证件不全无法过户的风险

最典型的就是合同房，即房屋原业主只有买卖合同，却没有房产证，也没有在房管局合同备案。这样的房屋即使竞买者获得了房屋的产权，也无法办理房产证。

（六）房屋存在高额隐藏费用的风险

高额隐藏费用包括高额税费和长期拖欠的物业费和水电燃气费。在税费方面，可能产生高额税费的情况分为三种：

第一种是公司产权的房屋。如果房产的原持有人为企业，那么竞拍成功后需要缴纳土地增值税和增值税（相当于营业税）。企业出售住宅需缴纳的土地增值税为过户价与登记价差额的30%-60%（四级累进税率）。2018年深圳罗湖区的一处法拍房，买家370万竞拍的房产，当时的登记价不到5万，按差额的60%计算，需缴纳土地增值税就高达218万。增值税税率为5.55%，一套200万的房子，增值税也要11万左右。

第二种是存在遗产继承的房屋。如果房产是原业主取得的无偿赠予不动产（包括受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式），竞拍成功后需要按差额的20%的适用税率缴纳个人所得税。一个案例是，郑州市民杨某花230万元竞得一套法拍房，过户时被告知该房屋上一次交易是“直系亲属交易”，过户总价只有500元，再次过户需要补缴的个人所得税近46万元。

第三种是土地性质为划拨的房屋。如经济适用房，如果过户还需要补缴土地出让金。各地对于土地出让金的征收方式有自己的规定。以杭州为例，如果是一级经济适用房需要按600/平米缴纳土地出让金，使购房成本提高不少。

图表12：杭州市区国有划拨土地上标准住宅交易土地出让金缴纳标准

图表13：法拍房应缴税费明细

资料来源：如是金融研究院整理

在其他费用方面，正常二手房交易涉及的物业、水电燃气费用一般由卖方承担。但法拍房不同的是，法院会要求买受人承担相关的费用。不排除原业主长期拖欠相关费用的可能性，阿里拍卖平台上就曾出现拖欠物业、水电费超2万元的房源。因此竞拍前应提前做好房屋状况调查，确认这部分费用，以免造成较大损失。

图表14：竞买公告中明确物业、水电费由买受人承担

图片来源：淘宝司法拍卖

（七）悔拍需承担补缴差价损失的风险

如果竞买人在竞拍成功后悔拍，一方面缴纳的保证金不予退还。另一方面由于二拍的起拍价会在一拍基础上再下调20%，如果保证金低于重新拍卖价款与原价款差价的，还应予以补足。因此一旦悔拍也要承担一笔不菲的损失。

法拍房的投资建议：如何选择相对安全的房源

在房地产市场调控从紧的大环境下，法拍房投资优势明显，是一种值得关注的购房渠道。但由于潜在风险较高，因此需要购房者仔细甄别，筛选出相对安全的标的，理性竞买，尽可能避免捡到“大麻烦”。

（一）选择产权明晰，无多重抵押的房源

一般情况下，竞买公告中会对标的物权证情况和标的物抵押情况做出说明。产权明晰的标的应该只有单一原所有权人，拥有房产证，无多重抵押。此外，房屋用途为住宅，土地性质为国有土地出让更佳。属性明确的房源可以在很大程度上避免后续债务纠纷、无法过户以及缴纳高额税费的问题。

图表15：竞买公告中可发现产权相对明晰的房源

图片来源：淘宝司法拍卖

（二）选择已清场交付，无占用的房源

竞买公告中会明确房屋占用和租赁情况。通常来说，但凡未清场的房屋，一方面可能存在长期租赁合同，另一方面家中或有老弱病残盘踞并恶意阻挠，这些是竞拍人所无法掌控的。虽然价格可能更便宜，但风险极大，建议不要去碰。

图表16：竞买公告中表示房屋无占用情况

图片来源：淘宝司法拍卖

（三）实地看样，全面了解实物现状和费用缴纳情况

部分法院在竞拍公告中写明可以集中预约看样，如无预约则不组织现场看样。如果法院不组织集中预约看样，建议竞买者自行亲自实地看样了解情况。实地看样能够帮助竞买人进一步了解标的隐藏瑕疵、居住租赁情况以及物业水电缴费情况，减少因房屋质量信息披露不详细导致损失。

（四）根据自身的实际需求和资金实力理性竞买

如果竞买人在竞拍过程中盲目抬价，一方面可能会造成低价起拍高价成交的结果，缩小收益空间。另一方面，由于法院规定付清尾款的时间一般在7-15天左右，留给竞买人筹集资金的时间较少。如果竞买人高价竞拍成功后未能在预想期限内筹齐拍卖款，会进一步产生保证金和补缴差价损失。因此竞买人在拍卖时应综合考虑自身需求和资金实力，在经济能力可承受范围内理性竞拍。

（五）提前与贷款银行沟通，确保在法院规定时间内发放贷款

通常来说，由于银行贷款的操作流程是先过户再支付，与法拍房先支付再过户冲突，是不能进行贷款的。但是在实际操作中，可以通过第三方担保公司向银行出具担保函提前支付房款、第三方先行垫资再抵押贷款、第三方担保公司向拍卖行出具担保函先行过户再向银行贷款等操作模式进行贷款。但是只能使用商业贷款，不能使用公积金贷款或组合贷，且首付比例和贷款利率更高。因此如果需要以贷款形势支付尾款，需要提前与贷款银行沟通，做好担保公司的接洽工作，确保在法院规定的支付时间内发放贷款。

总体来说，法拍房是一种高风险、高收益的购房渠道，对于在热点城市有置业需求的购房者来说，是一种值得考虑的购房投资方式。与二手房相比，法拍房由于其复杂的利益关系容易出现权利瑕疵，需要购房者在拍卖之前一一排查，在拍卖前应认真阅读竞买公告，仔细甄别可能存在的风险，避免拍卖后造成各类损失。

本文作者：如是金融研究院研究员李畅，来源：新中产财富指北