开发商向7家银行抵押借款 海南买房遇到“坑”

中房报记者 陈标志丨海南临高报道

有楼市的地方就有江湖，有江湖的地方就有可能履险蹈危，防不胜防：购买“五证”不全的房子有风险，购买证照齐全的房产也有风险。

长胜·君悦湾，这个位于海南西北部临高县的房地产项目，来自全国10余省市候鸟老人在这里购房就遇到了麻烦：他们买了“五证”齐全的房地产项目后，长达两年时间不仅没有拿到房产证，甚至连网签备案手续都未办理。

来自当地房管部门的数据显示，在长胜·君悦湾小区总共1158套房产中，尚有465套房产未办理网签备案手续。开发商回应称，部分房产确实存在抵押情况，目前正在分批进行解押。

当地房管部门认定，开发商存在违法违规销售行为，并已做出了相应的处罚。

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“住了两年多后发现情况不对”

4年前，72岁的航空公司退休职工王先生，在长胜·君悦湾购买了一套房产。这个具体位置在海南临高县城临城镇二环路东侧的楼盘，对外宣称是“‘长寿之乡’温泉养生公园社区”。

王老先生购房颇具戏剧性。他告诉中国房地产报（微信ID：china-crb）记者，2015年12月中旬的一天，有人在他老家河北保定推销海南临高长胜·君悦湾的房子，作为退休老人，他在与朋友闲逛中就进去看了看。

海南是一个令人向往的地方，独特的区域位置和气候环境，吸引了全国各地居民到海南旅游或购房。王先生也是抱着这样的想法，有意到海南买房养老。

“当天去参加了他们的房产推介会，当天就交了房款。”王先生称，2015年12月16日，他看中了长胜·君悦湾面积为77.5平方米的户型房子，房子单价3281.29元每平方米，总共交了254300元房款，“跟我认识的4个朋友，也买在了一起”。

但在买房前，王先生及其4个朋友均未去海南看过房子。

与王先生购房经历不一样的是，来自贵州的退休高级教师杨先生亲自去了一趟临高长胜·君悦湾项目售楼处。“我是2017年2月13日去看的房，售楼处的墙上挂着‘五证’齐全，房子也是现房。”杨先生称，他当时看中了面积约60平方米的户型，单价为4283元一平方米。两天后，杨先生交了256828元全款购房。

长胜·君悦湾小区。中房报记者 陈标志 / 摄

“交完了房款不久，我就回贵阳老家了。”杨先生告诉记者，2017年4月，开发商将购房合同等资料，通过邮寄的方式寄给了他。

类似购房经历的业主，在长胜·君悦湾还不少。记者了解到，这些业主来自全国10多个省市，且绝大部分是上了年纪的退休老职工。

“有些是孩子们出钱孝敬老人买的，有些是我们自己用养老钱买的。”业主杨先生称，后来，他们住了两年多后，发现情况不太对劲。

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“商品房买卖合同是假的！”

这些老人业主所述的“情况不对劲”，具体是什么？

3月20日上午，中国房地产报记者在临高长胜·君悦湾小区采访时，众多候鸟老人手持购房凭证，纷纷向记者讲述他们的购房遭遇。尽管彼此购房的经历不尽相同，但他们诉求是一致的：时至今日，开发商未给他们办理网签备案手续，也未在约定的期限内办理不动产权证。

“我们业主查询统计了一下，大概有近500套房子处于抵押状态，没有办理网签备案。”业主赵先生告诉记者，最早一批购房的是在2015年，大部分是2017年上半年，“至少过去两年多时间，别说房产证（不动产权证）了，开发商连网签备案都没做。”

记者了解到，长胜·君悦湾小区业主所反映的情况，有些有购房合同，有些只有认购书和发票。

按理说，长胜·君悦湾小区的业主大部分是购买现房，项目也“五证”齐全，为何出现没有进行网签备案的情况呢？业主陈女士告诉记者，他们的房子被开发商抵押了，至今没有被解押。

根据开发商与业主的约定，开发商应于合同签订暨网上备案之日起30日内，持合同及相关材料到当地房管部门办理书面备案确认手续；房屋交付之日起730日内，为业主办理房屋权属证书。

“也就是说，商品房网签备案是第一步，开发商竟然连第一步都没有走。”业主赵先生表示，实际上，长胜·君悦湾小区业主早已入住，且缴纳了房屋专项维修基金、契税、办证登记费等15项费用。

“后来我们发现，开发商出具的《临高商品房买卖合同》也是假的。”赵先生称，购房合同看起来很正规，封面上有海南省住建厅、海南省工商局监制等字样，而且还有带编号的条形码，“我们到当地房管部门查询，根本查不到”。

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开发商回应：正在办理

“我们不回避这个问题，业主所反映的情况是存在的。”长胜·君悦湾开发商——海南长胜房地产开发有限公司相关负责人向中国房地产报记者承认，此前因向银行借款而做了在建工程抵押，部分尚未解押的房产无法进行网签备案。

公司一主要负责人回应称，目前尚有200多套房产（业主称尚有479套房产得不到网签备案——记者注）未解押，因为公司与银行签了5年期限的合同，到2020年才能到期，所以只能一批批解押。

关于业主反映假《商品房买卖合同》一事，上述负责人解释称，这个合同不能说是假合同，因为当时出合同时网签不了，公司就出了一个内部合同，“这种合同我们也是认可的，等到正规合同出来了，我们拿着这个内部合同再去换正规合同备案，购房价格不变，购房者（主体）也不变。只要有我们公司公章，我们都认。那个编号（条形码）是没用的。”

来自宁波的86岁王先生与儿子最担心的是房子备案问题。中房报记者 陈标志 / 摄

对于有业主反映“一房两卖”的问题，该负责人回应说：“一房两卖”的情况是不存在的。不过他又表示，可能有最早卖掉的一批房子，由于客户自身的原因，没钱归还贷款，便向公司提出申请退房。

“我们也同意这些购房人退房，贷款我们也还清了。但撤掉原购房人的信息，需要走正常的流程撤销备案，换成现在的购房人。”该负责人称，有一部分已撤销了，还有一部分正在办理，程序走完就没有问题了。”

他还表示，业主反映房产尚未网签备案，主要是抵押的房产尚未解押，有些房产可能是业主自身的原因，“分批解押，今年五六月份就差不多了”。

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房管部门认定：开发商违规销售

“房产没有解押就拿去销售，属于违规销售行为。”临高县房管部门相关负责人接受中国房地产报记者采访时表示。

临高县住房保障和房产管理局一位负责人介绍称，长胜·君悦湾项目有8栋住宅楼和低层商铺，总建筑面积为8.63万平方米，已售并网签备案为5.19万平方米，即693套房产；尚未网签备案的房产（含商业）为3.44万平方米，即465套房产。

该负责人称，2015年，开发商进行了在建工程抵押，贷款用于项目后续工程建设，当时抵押给了海南7家农村信用社（即农商银行），这些信用社还不在同一个市县。目前有3家信用社授权给临高信用社，还有几家没有授权，所以开发商还款缓慢了一些。

这位房管局负责人认为，将未解押状态的房产进行买卖，属于“一房两卖”的违规售房行为。去年，临高县房管部门也对开发商送达了整改通知书，并进行了相应的处罚。

“他们与业主签订的《临高县商品房买卖合同》是假冒的。”该负责人表示。工作人员也在电脑上查询了业主提供的购房合同条形码，在大集中系统里未查到相对应的有关信息。

去年1月10日，临高县房管部门对长胜·君悦湾项目销售违法违规行为进行了通报。通报认定海南长胜房地产开发有限公司存在“一房多卖”的违规行为，将已出售或已办理抵押的商品房再次出售。

临高县位于海南岛西北部，海岸线长71公里，地处低纬度区位，阳光充足。近些年来，随着海南房地产市场的兴起，房地产开发“价值洼地”的临高县，受到房企及外界的关注。但在当地，因购房引起的开发商与购房人之间的纠纷，并不是孤案。记者在当地采访时，多个小区业主均向记者反映类似的购房遭遇。