本报记者唐韶葵实习生胡亦贇杭州报道
3月22日，绿城中国控股有限公司（3900.HK，简称“绿城中国”）发布2018年度业绩。2018年，公司取得总合同销售金额约人民币1564亿元，实现收入约人民币603亿元，分别较去年同期增长6.9%和43.7%。股东应占核心净利润约人民币37.96亿元，较去年上升62%。截至2018年12月31日，净资产负债率为55.3%；2018年总借贷加权平均利息成本为5.4%。
绿城中国执行董事、行政总裁张亚东对于公司在2019年-2021年三年的发展规划，给出了2000亿元、2500亿元、3000亿元的合同销售目标，即对绿城中国提出未来三年28%、25%、20%的增速要求，而2021年3000亿元的目标较2018年1564亿元的销售额亦接近翻番。
据披露，2018年，公司累计取得总合同销售面积约812万平方米，投资项目整体去化率68%。2019年可售货源合计1495万平方米，合计金额2909亿元，包括2029亿元投资项目，及880亿元代建项目。其中，一二线可售货源占比73%，三四线占比27%。截至2018年底，公司累计已售未结转额约为1082亿元。
在发布会上，绿城中国董事会执行董事、绿城中国助理总裁李骏称，绿城将引进新的投资人，扩大股本。
截至3月22日收盘，绿城中国总市值为157.99亿元。
谈及绿城这半年，张亚东认为并不好过，政府限价导致绿城多个项目出现亏本销售的局面。2019年一季度，由于存货不足，绿城销售金额下滑。业内人士预言今年上半年绿城很大概率跌出全国20强排名，落在22-28位之间。实际上，近年来绿城中国销售额增速出现持续放缓，2015年-2018年四年分别实现销售额719亿元、1139亿元、1463亿元、1564亿元，其中2018年同比增速仅6.9%，在一线房企规模普遍大跨步提升的背景下，绿城中国在克而瑞发布的中国房企销售排名中，已从2016年第9名落至2018年的第17名。
张亚东选在此时向外界抛出一份《绿城中国三年（2019-2021）发展规划》（简称《规划》）。这份《规划》是张亚东经过与宋卫平、大股东中交集团、二股东九龙仓详细沟通之后确定的。那么，张亚东能否带领绿城走出困境？
利润之忧
从中交只身来到绿城，是张亚东职业生涯的一大转折。张亚东以执行董事身份与绿城签订了3年合约。公开资料显示，51岁的张亚东有多年从政经历，曾任大连（楼盘）城建局局长，大连建委主任，大连市副市长，市委常委兼统战部部长等职，在城乡建设和房地产管理方面有丰富经验。
在绿城工作的大半年里，工科出身的张亚东对绿城做了非常详尽精准的调研，并发现了绿城的盈利与投资短板，进而采取相对温和的方式进行改革。
业内人士称，张亚东对于绿城的调研，好比培养一个小孩，当家长发现小孩偏科的时候，就会选择性地牺牲时间去做补习。然而，改革不易，张亚东认为这次调整需要大约3年时间完成。
张亚东坦言，“政府限价之后，靠品牌溢价的房地产公司，兼顾利润方面就非常难。”
3月初，杭州市发改委相关人士告诉21世纪经济报道记者，绿城建发·沁园是在杭州发改委备案的，并坦言项目首开是巨额的亏损，“主要因为限价所导致。第二次开卖是绿城自身经营策略的调整，减少亏损，而加上各种销售成本、税金，折算下来，企业（绿城）还是亏的”。而在3月22日融信中国年报发布会上，融信董事局主席欧宗洪认为，今年年初杭州土地市场回暖，但房价明年不涨的话，这两个月以来房企拿的地可能存在亏本5%到10%的风险。
据透露，绿城目前的项目运转存在周期缓慢、效率低的问题，从拿地到开工再到现金回正，大概需要20个月。
另外，在组织架构方面，绿城之前长期是两级管理，类似诸侯分封制，下设的各个城市公司独立管控，互不侵犯。但是如今绿城中国有400多个项目要管控，未来还会有更多，因此已经遇到了瓶颈，急需调整。在人均绩效方面，绿城人均开发面积仅有7300平方米，在《2018中国房地产薪酬数据报告》中，绿城中国在15家重点企业薪酬与净利润比排名中位列倒数第一，为0.98，较倒数第二华夏幸福(600340)的0.94相差0.04，是第一名的中国海外发展0.07的14倍，薪酬总额涨幅和净利润涨幅之差为-13%。
三年改革期
张亚东认为，绿城改革以组织结构优化为切入口，不仅进一步调整公司架构，还根据子公司的发展规模和成熟情况，给予了不同的管理权限，从投资到项目销售环环相扣。
其次就是打通销售体系。一个销售团队不能只管自己的项目，没房可卖的时候就闲着。同片区的销售团队，可以打通使用。“打个比方说，以后你在沁园售楼处，除了沁园的房子，你还可以卖翡翠城、卖和庐。”
实际上，今年年初绿城便开始优化公司的组织架构，将原本的16家子公司整合缩减为11家，形成重、轻资产板块“8+3”的架构，其中，重资产板块包括小镇集团（小镇事业部）、浙江公司、北方公司（雄安公司）、华东公司（海外公司）、山东公司、西南公司、华南公司、亚运村项目；轻资产板块则包括管理集团、生活集团、建筑科技集团。在集团层面，公司增设事业部，推进特色事业发展。同时，各区域公司将实施项目群管理，统筹各级资源，促进业务融合，提升整体人均效能，目标年均提升约10%。
在张亚东设计的共赢机制中，为跟投加了两道保险杠，即短期激励和超额分成激励，再加上跟投激励三种激励机制并行。3月21日，绿城中国宣布了员工股份激励计划，该计划受董事会及受托人根据计划规则及信托契约管理。
针对“销售额上半年预计完成30%，下半年完成70%”的问题，张亚东表示，绿城今年将着重进行投资体系的调整。2019年绿城的投资重点是小镇，鉴于小镇是绿城中国利润盘子三分之一的贡献者，今年计划将全年的投资额度中拨出50亿给小镇拿地。（编辑：黄锴）
本文来源：21世纪经济报道
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