李宇嘉：别再炒作“小阳春”了

近期，楼市“小阳春”氛围浓厚。天气率先回暖的南京和杭州，“万人摇号”、个位数中签等火热场景再现。热点城市土地市场一扫2018年之“阴霾”，有的流拍地受热捧，有的溢价率封顶。作为楼市的“领头羊”，1-2月份，京沪深新房成交量分别增长57%、22%和6%。再看更代表市场的二手房，根据易居研究院监测，3月上半月，10个重点城市二手房成交量同比增长32.3%。

每年春节后的3月份，成交季节性走好的楼市行情，被称为“小阳春”。貌似今年“小阳春”走得更有底气。一则，政策底亮出来了，“两会”未对楼市喊“狠话”，按揭利率快速回归基准利率。有了“一城一策”的尚方宝剑，近期松绑限价、退出限购的声音便不绝于耳。二则，百度大数据显示，“价格调涨、访客上升”等，取代2018年3-4季度“诚意出售、看房方便”等，排在楼市搜索指数的前面。参考过去，政策见底、预期转好，成交改善，新一轮周期要素齐了。

当下要警惕的，并不是楼市季节性的回升，而是人为炒作的“小阳春”。目前，尽管热点楼市有转暖的迹象，但动力却非常之弱。以占市场交易规模70%的二手房为例，2月份，深圳二手住房成交仅1997套，这是历史新低，比去年同期下降50%，3月上半月同比下跌32.6%；今年1-2月，上海二手住房成交2.6万套，同比增长38.3%，但不及2016年成交量的40%，刚刚触及近十几年的月均值。成交“地量”，很大程度上是高房价制约购买力。

很多人认为，京沪深遍地都是500万以上的房子。但以深圳为例，2018年以来，总价350万以下的房子，占深圳二手住房总成交的46%。此外，还有21%的房子成交价低于250万。很多人纳闷，这年头深圳还有低于250万的房子？确实有，就是那些“老破小远”，刚需要“上车”，只能移位到这类房子了。上海也一样，2018年以来，成交的二手房源中，中位价为340万，月供中位数为1.1万元，40%的人购买60平米以下的房子。

贝壳大数据，给出了购房的微观行为，还以上海为例。今年1-2月，监测的1000个成交小区中，房价上涨的只有21个。涨幅前50和跌幅前50的小区排序，上涨第50的小区涨幅为4.8%，而下跌第50位的跌幅达到25.2%，可见市场疲态依旧。另外，超小户型很受欢迎，调涨些许也有买家，大户型则不然，挂牌1年可能也无人问津，刚需仍在，但购买力不做主，倒逼卖家让利。2018年2月，上海二手房业主平均让利17.4万，较挂牌价下调4%，成交周期191天。

今年2月，成交周期缩减至142天，议价空间还在4%左右，意味着割肉出让换取现金流成共识。因此，炒作“小阳春”的，首先是高位套牢盘。2016年10月以来，热点城市严控房价，上级要求“环比不增长、逐步有回落”。2017年进场的投资客，如果算上税费、机会成本，现在看多半要亏损。特别是，2018年打掉影子银行后，前期加上去的杠杆，随着房价下跌而形成倒逼。所以，2018年深圳“法拍房”数量较2017年上升50%就不奇怪了。

如果今年房价不上涨的话，因杠杆撑不下去的“法拍房”还会增加。另外，近期很多中介转去做新房生意了，所谓的“二三级联动”，希望靠人海战术、自媒体加持，托起需求。但是，即便“返点”高达3%，卖一套新房可赚10万左右，但近年来热点城市新房普遍“豪宅化”，有效需求集中在“老破小远”，这是个隔离的市场，人海战术也难改“上门寥寥”的局面。

目前来看，市场整体的情绪并不高。破解高房价导致的供需肠梗阻，很多人认为要仰仗改善型需求发力，这样存量房才能循环起来。但是，“一卖一买”的改善购房，杠杆和月供还得增加，最后还是回到收入的支撑上。或许，很多人正在节衣缩食地攒首付、攒月供，但吃不好、穿不好，也要买房，这种激情下的楼市，如果又一次硬生生地被推上一个新台阶，多么可怕啊！

（作者系资深地产研究人士）