孙宏斌：当下、诗与远方的布局

3月29日11点，融创中国董事会主席孙宏斌准时出现在了融创中国（01918.HK）2018年业绩发布会的现场。而两个小时前的投资者会议上，人头攒动，不停加座。孙宏斌一出场就掌声雷动。

最近的五个月时间，融创的股价翻了一倍。在经历行业预期转变，下半年市场降温后，孙宏斌交出了一份精彩的2018年度答卷。

2018年，融创及其联属公司实现合同销售面积约为3027.9万平方米，合同销售金额约为人民币 4608.3亿元，合同销售金额同比增长27.3%。

然而，孙宏斌表示：“我并不关心股票表现。”一向务实派的孙宏斌，这两年被公众认为选择了“诗和远方”，或许，“在路上”才是孙宏斌一贯的风格。

融创把2019年销售目标定为5500亿元，目标增幅约为20%。孙宏斌称，没有把未来增长率作为非常重要的指标。数据的背后，融创正在积极控投资、降杠杆。

未来，这一节奏仍将继续。

“现在位置挺好的”

现在正是融创最舒服的状态，位居行业的第一阵营，坚持走高端精品的路线。

行业天花板难以打破时，“稳”不仅是地产市场与政策的主题，也是房企的主题。过去一年，融创主动放缓投资、降杠杆，在前期资产储备下，迎来一波业绩生长。

报告显示，2018年融创投资业务现金流出净额为340.8亿元，主要来自于集团直接投资或收购股权获取新项目，以及文旅城项目建设支出。目光拉长，便可看出融创收敛力度多大。2017年，这一数字为1201.69亿元，是2018年三倍多。

控速放缓之下，融创在2018年却实现营业收入1247.5亿元，同比增长89.4%，毛利润311.4亿，同比增长128.5%；净利润174.5亿，同比增长50%；公司拥有人应占利润165.7亿，同比上涨50.6%。每股基本盈利3.79元，同比上涨37.3%。

过去2016~2018年，融创按年实现的合同销售金额分别为1506亿元、3620亿元、4608亿元，三年合同销售金额复合增长率达75%。

此外，随着部分并购而来的低毛利资源影响因素的逐步消除，集团毛利率也逐渐回归，2018年至25%，较2017年的20.7%提高4.3个百分点，权益净利率也提升至12.4%。

董事会建议2018年度向股东分红派息，提议末期股息为每股人民币0.827元，较2017年每股0.501元派息方案增长65.7%。若获股东大会批准，预计融创2018年派息总额将逾36亿元。

2018年，融创主动控速求稳，财务降杠杆也在持续。融创中国行政总裁汪孟德表示，融创在过去两年间积极降低债务总额和负债比率，进一步优化资本结构、增强财务弹性和安全性。

截至报告期末，融创总资产7166.60亿，同比上年末的6231亿增长15%；所有者权益731.07亿，较上年末的606亿增长21%；现金余额1202亿，同比增长24%。

去年，公司经营业务现金流入净额520.5亿元，投资业务现金流出净额340.8亿元，融资业务现金流出净额104.3亿元，现金流继续为正。集团债务净额与资产总额比率为15.2%，较2017年同期19.7%继续下降。

“之前是快速成长阶段，下一个阶段是稳健增长阶段，杠杆率持续下降，财务指标持续释放。”汪孟德说。

“今年买地要非常小心”

融创将去年成绩归为城市深耕的结果。数据显示，2018年，融创旗下有16个城市公司销售金额超100亿元，其中重庆、青岛超300亿元，上海、杭州、郑州和济南超200亿元，北京、成都等9个城市居百亿规模。

孙宏斌追求高质量增长，激烈的市场竞争下，不进则退，保持原位也绝非易事。

融创正在稳步增长。克而瑞研究中心最新发布的《2019年一季度中国房地产企业销售排行榜》显示，融创今年一季度销售金额达797亿，较去年同期的718亿元增长超11%，继续保持平稳增长。

融创的优势在于前期对土地市场的精准把控。据孙宏斌介绍，2015至2016年间，融创已完成全国核心城市布局；2016到2018年间，集团提高拿地标准，并基本停止公开市场拿地。2018年10月至今，继续聚焦于核心一二线城市的市场机会，强化在核心城市的土地储备优势。

报告期内，融创新增土地储备约4820万平方米，权益土地储备约2631万平方米，平均土地成本3723元/平方米。基本完成中国所有一线、二线及强三线城市布局，并划分为北京区域、华北区域、上海区域、西南区域、东南区域、广深区域、华中区域及海南区域进行管理。

截至去年底，融创总土地储备面积2.56亿平方米，对应货值3.55万亿，其中70%~80%都是通过并购获取，土地平均成本为4181元/平方米，对应同期超过15000元/平方米的销售均价，利润空间较为丰厚。

融创方面透露，集团2019年总可售货值7834亿，约84%位于一二线城市。按照2019年5500亿元销售目标计算，预计2019年销售去化率要达到七成左右。此外，目前集团账面有超5800亿元已售可结转资源，将在未来2~3年内相继转化为收益。

但谈及2019年市场，孙宏斌依旧悲观。“很多人看我们拿地，觉得我们乐观，其实我们特别悲观，2019年房价不能涨，这是政治底线，是不会放开的。我们对今年的市场非常悲观。”

因此，孙宏斌认为在拿地上要非常小心。近期多地土地市场出现回暖甚至出现偏热、高溢价率等现象，但房价大幅上涨的可能性极小，拿高价地风险很大。具体到融创，“公司在拿地方面一直没有目标，有好机会就拿，没有好机会就不拿。”

“房地产是绝对核心主业”

房企多元化永远是绕不过的命题。恒大许家印发力新能源汽车，碧桂园杨国强布局新农业和机器人。但当谈及融创“多元化”业务时，孙宏斌表示，我们没有多元化，我们就是房地产+。

此前3月25日，融创宣布战略升级，成为“中国家庭美好生活整合服务商”，发力文旅与文化板块。目前，其文旅集团主要包括收购万达而来的文旅城；文化集团包含东方影都、乐融致新和乐创文娱资产。

孙宏斌并不称其为多元化业务。“这两个业务是长期的，希望逐步培养，让它五年、十年后有个特别好的规模。我们没有多元化，当下主要是心无旁骛地把地产做好，地产增长空间还是很大的。”

从其业绩报告可见一斑。2018年，融创物业销售收入录得1177.1亿元，占94.36%的绝对比重。文旅城运营收入20.3亿元，占比1.63%，较2017年占比1.65%略有下降。

孙宏斌有自己的打算，“文旅、文化业务看的是5~10年后的表现，现在处于培育阶段。”他说，这些资产投资成本都很低，未来其价值可以值5000亿。并表示，融创投资文旅、文娱要花的大钱都已投完，后面不需要大投入，除非做新项目。

“未来，房地产开发业务是我们的绝对核心主业，我们现在的布局、土地储备、产品竞争力都会让融创保持比较稳定的增长。”汪孟德表示。

IP文化需要时间积淀，融创表示将严格控制非地产业务投资，重点提升现有资产的运营和盈利能力，培育成为未来新的增长点。

而孙宏斌的当下，以及“诗与远方”的布局正在慢慢合拢。