万科首季复盘：1494亿销售、300亿拿地与H股融资

紧随恒大之后，说着“没有比地产更赚钱的了”的万科，也公布了一季度销售成绩。

4月2日晚，万科企业股份有限公司发布公告称，3月份实现合同销售金额573.7亿元，同比增长13.2%；合同销售面积360.4万平方米，同比下降0.91%。

可以看出，淡季之后，万科销售成绩也相应回温，环比上升32.9%，而前2月的销售均远不及500亿。

但与2018年同期相比，仍旧录得下跌。公告显示，一季度，万科累计实现合同销售金额1494.4亿元，同比跌幅为3.13%，合同销售面积924.8万平方米，同比下降13.34%。

横向来看，万科是前三甲中销售跌幅最小的一家。另据观点指数统计，碧桂园一季度合约销售1714.9亿元，同比下降约6.7%。

经历过1月份超越碧桂园夺得销冠、2月份以100亿差距紧追其后，万科与碧桂园的差距小幅扩大至超200亿。

相比较而言，万科在拿地上的气势更足一些。刚刚在3月份业绩会重申要“当好农民种好地”的万科，紧锣密鼓地囤下不少土地。

公告显示，3月份，万科分别于北京（楼盘）、佛山（楼盘）、天津（楼盘）、成都、长春（楼盘）、西安（楼盘）等地新增加项目11个，占地面积合计118.5万平方米，计容积率建筑面积289.2万平方米，权益建筑面积194.1万平方米，需支付权益地价98.93亿元.

按此计算，万科第一季度共斥资305.25亿元拿地，拿地销售比约为20%。

除在公开市场拿地外，旧改也是万科增加土储的方法，近期消息接连不断。

3月1日，广州（楼盘）黄埔区沙步村旧改项目正式启动，项目采取全面改造与合作改造模式，万科将全程参与。据悉，项目总占地面积163.14万平方米，体量约为杨箕、猎德的六倍，预计投资总额超过260亿元。

3月18日，佛山市公共资源交易中心南海分中心发布公告，夏北洲表经济社旧村居改造将由万科控股公司佛山市南海区万鸣房地产有限公司合作开发。

据悉，夏北社区现辖永胜、洲表、宝华、聚龙南、聚龙北5个村民小组，现有自留地、工商业用地面积1382亩，其中永胜旧村已经选定碧桂园为合作开发企业。

3月31日，万科击败招商与宏发，成功签约深圳（楼盘）市宝安区渔业新村城市更新项目。

看起来，万科确实在积极拿地，不过土储问题仍旧还是市场对这家龙头房企的存疑之处。

数据显示，截止2018年底，万科在建、规划中项目总建筑面积接近1.5亿平方米。对比来看，恒大土地储备总规划建筑面积3.03亿平方米，碧桂园已签约或已摘牌的权益土地储备约2.4亿平方米。

“投资者很关心万科只维持两到三年的土储，为什么你们还要坚持？其它和你们一样规模的（企业），（土储）已经足够三到五年了。”在今年3月底的香港场业绩会上，有媒体在会后追问郁亮。

郁亮对此回应：“最重要是能力，而不是土地”。而在业绩会上，万科首席运营官张旭也表示，万科有“双阀门”机制，一是根据销售回款比例限制投资，二是根据现金流限制投资，原则是保持土地储备满足未来两到三年的开发销售。

若是从销售回款比例上看，相比于去年设定的6300亿元销售回款，万科将2019年的回款目标调低至6000亿元，下降了300亿元。

对此，张旭表示：“我们每年不定销售计划，所以今年的6000亿不能比去年差，我们希望做得更好。我们每年都是把每一天当成卖楼的好日子，只要能把房子卖掉，我们应该抓紧时间卖掉。”

从现金流上看，万科最近确实充实了一把自己的现金流。

3月28日，万科宣布称，于年3月27日交易时间结束后，公司与配售代理就配售262,991,000股新H股订立配售协议，配售价为每股H股29.68港元。

据了解，上述股份占万科已发行H股及全部现有已发行股本约20.00%及2.38%，发行价格则较前日收盘价折让5%。融资金额上，此次配售所得款项净额总额预计约为77.8亿港元，这也是今年以来香港资本市场规模最大的再融资。

近78亿港元的融资额，说着要收敛聚焦、做好基本盘的万科会怎么利用？在公告中，万科明确表示，拟将此次配售所得款项净额用于偿还公司境外债务性融资，且本次配售的所得款项净额将不会用于住宅开发。