当十九大提出租购并举，长租各派系之争拉开帷幕，2018上半年长租市场一片欣欣向荣，所有入场者在资本助推下，姿态尽显高调，以地产起家的开发商也争相加入，前30强房企基本都有涉足长租；但在2018下半年，随着长租暴雷、甲醛超标等负面新闻接连曝光，资本降速，长租各派也开始低调起来，TOP30房企在该领域的动作也似有抽离迹象。
细微之处往往暗藏着某种动向，这种微妙变化，在房企2018年半年报和2018全年业绩报告中便有体现。
和讯房产以克而瑞发布的2018年房企TOP30为研究范围，对比这些房企在中期和全年业绩报告中的表现情况，统计出《2018年TOP30上市房企长租表现情况》榜单，一窥长租公寓在房企战略中的位置和色彩变化。
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从财报看房企微妙态度
和讯房产观察如下：
1、2018年中期报告，TOP30房企中，共有11家房企不同程度提到了长租板块发展情况，分别是：碧桂园、万科、新城控股、华润、龙湖、世茂、招商、旭辉、正荣、远洋、雅居乐。
但仅仅过了半年时间，到了2018全年业绩报告，有2家房企已不再提及长租，分别是：碧桂园、新城控股。
碧桂园在2018年中期报告中表示：公司已成立长租事业部，在北上广深以及武汉、厦门等一、二线城市筹备项目。在建房间数已超过21000间，已获取项目的总房间数已超过24000间。年内预计能实现12个城市、46个项目同时开业，保障供应；在2018全年业绩报告中，碧桂园并未提及长租的拓展情况，只提了一句和中期业绩报告中一样的说法：针对中国城镇化的不同阶段制定相应的投资组合，捕捉各类市场需求，如将深化发展长租业务等。
对于新业务，碧桂园目前转向了机器人和农业。
新城控股在2018年半年报中表示：根据公司战略发展需要，报告期内公司住宅事业部新设长租公寓管理中心，创设长租品牌“新橙寓”，布局长租公寓市场，积极开拓、储备项目，希冀为各类住户提供长期租住的解决方案，为人民美好生活提供更优质的服务；在2018全年业绩报告中，对于长租开拓情况，只字未提。
当然，也有业务收缩的情况。比如，万科的万村计划。“万村计划”是万科的住房租赁业务扩张的主要途径之一，在2018半年报中，万科对此也有说明。但万村计划在2018年报中“消失不见”。
对此，在万科2018业绩会上，万科总裁祝九胜的一句，城中村改造计划“问题比我们想象的复杂”，这也表明房企转型新业务的艰难程度。
2、有3家房企在半年报和年报中的说法基本无变化，且都无量化指标，分别是：华润、世茂、正荣。
华润在半年和全年业绩报告中的说法是：报告期内，本集团聚焦城市升级、消费升级和产业升级，进一步深化2+X商业模式，推动康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育等业务的创新发展，持续向城市综合投资、开发与运营商转型。
世茂在半年报和全年业绩报告中都只提到了长租融资信息：本集团先后推出住房租赁储架式租金ABS开国内之先河；首先，本集团于2018年7月及12月在上海证券交易所成功发行「世茂－华能－开源住房租赁信托受益权ABS」。这是国内首单住房租赁ABS，展示了本集团在探索融资创新方面的积极性。该ABS的期限为20年，利率为5.6%。总规模为10亿元，已发行9亿元。
正荣集团在半年报和年报中均表示，推出长租品牌“荣遇”，但未有拓展介绍。
3、销售额TOP30房企中，龙湖是唯一一家有收入贡献的房企。
2018上半年，龙湖长租品牌“冠寓”在16个城市开业运营累计超过2万间。长租收入占投资物业收入7.5%。整体出租率为97.0%；已开业冠寓整体出租率为76.2%，其中，开业超过六个月的项目平均出租率为90.1%。
2018全年，长租收入占投资物业收入已升至10.4%。冠寓已开业5.3万余间，整体出租率为50.1%，其中，开业三个月至六个月的项目出租率为70.2%，开业超过六个月的项目出租率为87.4%。
不得不说，龙湖在投资性物业商业、公寓等方面颇有运营之道。
4、万科、招商蛇口、旭辉、远洋、雅居乐，从量化指标看，拓展有进步。
诸如远洋和雅居乐在2018年中报中还只是从战略角度提到了长租公寓。到了2018年报，已有量化指标。而像万科、招商蛇口、旭辉，都是在获取房源或项目的数量，以及开业的规模上都有进一步的提升。
2企业变低调、理性了？
其实，房企中期报告中长租的表现，主要反映的是房企在2018年上半年以及更久之前在长租的布局情况。2018年上半年之前长租还是风风火火态势，也说明随着政策利好的加持，房企也紧跟趋势布局，不希望落下这个红利点。从2018半年报中也可看出，彼时房企的心态还是想在长租公寓上“占个坑”。
但尤其随着2018年下半年长租显露出由“风口”变成“风险”的迹象，加上转型的艰难以及看不到盈利模式，房企推进速度缓慢，或动作抽离。
富力地产董事长李思廉就曾表示，长租公寓想要体现出利润，都不是一件短期的事情，所以富力暂时没有系统性地方案涉足长租领域。“房地产是能挣钱的行业，但是能挣钱的都不容易做。”
对于这种转变以及未来趋势，和讯房产也与圈内人士有过交流。
某长租运营商内部人士向和讯房产表示，现在大环境不好，都得低调，但今年还不错，资本投了不少钱，也在低调做事。
另一家长租公寓运营商高管则表示，大家更理性了，都在埋头做事，长租是个精细化行业，必须更加理性。他同时表示，目前行业中长租基本还在亏损阶段，所以在财报中不易体现这部分。
中房经联主席，景晖智库首席经济学家胡景晖主要从四方面进行了分析：
第一，原来长租公寓对房企是个点缀，相当于一个转型的噱头。但转型并不容易，也会付出代价，尤其当去年长租公寓爆仓事件接连发生，长租对企业也由风口变成了风险，所以热情度会降低，大家都又回到了专攻地产主业上。
只要开发业务还赚钱，有大量的土地储备，主业还够吃几年，开发商就没有那么大的紧迫感，只有当主业吃完不得不转型的时候，房企才会真的开始认真对待长租公寓。
第二，企业转型不成功的原因说明长租这个事没那么容易。这是由房企基因决定的。
地产开发和长租运营是两个基因，两种思维。那么多开发商都有酒店，不都还是交给洲际、香格里拉等酒店运营了么，自己当大业主。这就好比，马云一直想做社交，但是他的淘宝基因是卖货的，那肯定干不过马化腾的社交平台微信，而马化腾的微商也永远卖不过马云的淘宝。
第三，现在整个长租公寓行业，中央热地方冷，虽然中央出台了不少政策，但地方很少出台可执行的细则。最终经营长租的在地方，当看不到长租“钱”景时，地方动力也会不足。
第四，企业做这件事情是要付出代价的，这就如共享单车一样，第一轮风起云涌阶段，肯定要死掉不少，只有付出沉重的代价，冷静下来以后的第二轮才能回归理性。
想做长租，必须具备三种能力：一是规模化经营，二是精细化管理，三是具有二次转化能力，比如，相寓、自如，这些平台除了具有收房源的入口和房屋出租的出口，还有客户和房源之间的二次转化，没有二次转化，基本肯定赔钱，即便规模化经营和精细化管理，也是微利。
本文来源：和讯网
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