保利发展降速缓行：拿地重心转向一二线

时代周报记者 胡天祥 发自广州

“誓冲行业前三”的保利发展，开始放慢了扩张步伐。

4月15日，保利发展公布2018年财报显示，报告期内，公司实现合约销售4048.2亿元，同比增长30.9%；营业收入1945.14亿元，同比增长32.66%；归属于上市公司股东的净利润189.04亿元，同比增长20.92%；净负债率80.55%，同比降低5.82个百分点。

根据克而瑞发布的《2018年中国房地产企业流量销售排行榜》，保利发展位列行业第五，实现了之前的承诺。2017年股东大会上，保利发展董事长宋广菊曾提出：2018年保利回到前五是可以的，而对未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的。

虽然顺利挺进“行业前五”，但保利发展的土地支出却呈现收缩态势。2018年，保利新增建筑面积3116万平方米，对应总价1927亿元，同比分别下降31.1%、30.3%。

一位房地产业内人士告诉时代周报记者，2018年相当一部分城市的地价已经明显下降，且开发商认为地价后面会更便宜，所以会减少土地支出。数据显示，2018年，全国土地成交1.6万亿元，同比增长18.0%，远低于2017年的49.4%，土地成交热度出现明显下降。

“另一方面是国家规定国企负债率不能超过去年，就算企业账上有资金，也不能随便拿出来投资。”一家国企中层告诉时代周报记者。

拿地重心转向一二线

从数据不难看出，2018年保利发展各季度的销售及拿地金额，一直随着国内房地产市场的调整而调整。

2018年第一季度，全国商品房销售面积3.01亿平方米，销售金额2.56万亿元，分别同比增长3.6%和10.4%。受益于此，保利发展2018年第一季度销售业绩保持高增长，累计实现签约金额869.33亿元，签约面积592.76万平方米，分别同比增长51.4%、41.7%。

步至2018年第三季度，房地产市场开始进入“深度调整期”。7月底中央政治局会议直指房价上涨，措辞从“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”。8月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。

受累于政策高压，保利发展第三、第四季度业绩增幅均呈下滑趋势。华泰地产调研报告显示，保利2018年7?11月销售去化率逐渐下滑，其中7?9月平稳下滑，10?11月快速下滑，11月为全年去化率的低点，12月个别楼盘开展促销活动，去化率有所反弹。

数据显示，2018年7月，保利发展实现签约面积167.88万平方米，签约金额238.88亿元，分别同比增长25.36%、44.20%；2018年10月，保利实现签约面积210.95万平方米，签约金额311.18亿元，分别同比增长5.26%、4.74%；2018年11月，保利实现签约面积233.51万平方米，签约金额335.22亿元，分别同比减少19.53%、7.92%。

在土地支出上，亦能直观看出保利发展投资策略上的变化。

2018年，土地市场虽在供应上有所增加，但地价反而迎来5年内首次回调，市场溢价率降低至“冰点”。

克而瑞的数据显示，2017年土地流拍率基本能够维持在10%以下，但从2018年下半年开始土地流拍率显著升高，其中7月份和10月份流拍率分别高达22%和24%。

数据显示，保利在2018年新增建筑面积3116万平方米，对应总价1927亿元，同比分别下降31.1%、30.3%。

在城市布局上，保利发展2018年在一二线城市拓展金额和面积分别为74%和61%，且三四线城市新增容积率面积中53%位于珠三角、长三角城市群。

有接近保利发展的业内人士告诉时代周报记者，目前保利管理层在土地投资上看好一二线城市和城市群里的强三线城市，且认为目前一二线城市是比较好的买地时间，而三四线城市土地及房价正在出现深度调整，大概率会继续往下探。

预期改变

值得注意的是，保利发展在2018年年报中披露称，公司参考目前市场价格状况和项目实际销售情况，对开发项目可变现净值进行测试后，对合肥保利海上明悦、厦门保利同安新城通福路项目、南京保利梅龙湖项目、广州保利广钢项目、厦门保利和光城悦(原翔安区洪钟大道西项目)计提跌价准备约23.42亿元。

中信建投证券认为，这是保利发展基于审慎的市场策略，面对今年可能面对的去化率下行，部分区域存在以价换量的风险问题，对这部分存在风险的项目计提了存货跌价准备。

事实上，不只是保利发展，2018年多家房企也纷纷在年报中计提存货跌价准备，对房地产市场走势做出自己的预判。

时代周报记者查询各大上市房企年报获悉，截至2018年年底，招商蛇口存货跌价准备为11.52亿元；泰禾集团存货跌价准备2.13亿元；新城控股存货跌价损失准备3.97亿元；蓝光发展计提存货跌价准备1.2亿元；阳光城存货跌价准备3.83亿元；金隅集团存货跌价准备3.76亿元；万科存货跌价准备为23.1亿元，影响归属于母公司股东的净利润6亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受媒体采访时表示，计提存货跌价准备是财务管理审慎性的体现，尤其面对当前比较严厉的房价管控，房价部分下跌或难以上涨，都会影响库存的估值；类似跌价准备的计提，背后和房企的心态有关，说明预期已在改变。