全域限购一年后的海南楼市：政策开闸遥遥无期！

2018年4月22日，在党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区的第十天，海南省连夜印发了《关于进一步稳定房地产市场的通知》。这个被称为“海南史上最严”的房地产调控政策在过去一年中持续收严，且丝毫没有放松的迹象。

与热火朝天的自贸港建设形成鲜明对比的是冰封的房地产市场，2018年海南省房地产投资、销售面积、销售额三项指标同比下降16.5％、37.5％和23.2％，而当今年三月重点城市呈现楼市回温的“小阳春”之时，海南一季度房屋销售面积、销售额则是“同比腰斩”的惨烈景象。政策底何时形成尚不得而知，海南破除房地产依赖的决心不可动摇。

进入4月，在全域限购行将一周年之际，开发商设想的“情况好转”似乎呈现高开低走的局面。4月8日，在楼市回温的氛围中发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出城区常住人口100万-300万的大城市要全面取消落户限制，这也意味着海口年内将全面取消落户限制，那么与落户政策息息相关的限购政策似乎也即将松动；而在4月19日中共中央政治局会议重申“房住不炒”的定位，预示着今年对海南开发商来说仍不是一个好年份，在强调城市政府主体责任制的背景下，政策闸门短时间内并不会开启。

人才引进中弱化房地产

目前海南商品住宅销售对象已由岛外居民为主，转变为以本地居民和引进人才为主。而从去年下半年开始，本地刚需已经贡献了较大的购买力，引进人才成为唯一可见的增长点。过去的一年中省会城市之间的“抢人”大战，似乎进入到白热化的阶段，如何引进人才、留住人才是比房地产去化更让地方政府关心的问题。

日前呼和浩特市出台人才新政，达到一定条件的本科生可半价买房，此前长沙也有类似的政策，在中国进入老龄化、主要城市人口增速不断放缓的背景下，目前已有20个城市出台人才购房政策，越来越多的城市正在觉醒，哪个城市拥有更优质的年轻人，就拥有了可期的未来。

2018年5月14日，海南启动百万人才进海南行动计划。为了能留住人才，除了在落户和配偶就业等方面放宽限制，还在此前的房地产限购政策中埋下了一个伏笔，让引进的各类人才“居者有其屋”，包括提供人才公寓或房租补贴等优惠措施，在海南工作达到一定年限，还能拥有房屋的部分甚至全部产权。

海南自贸办发布的数据显示，一年来，海南省广揽各行各业和各层次人才，2018年吸引各类人才超过4万人。这批年轻人极有可能成为海南房地产的去化对象，但用高房贷将他们捆绑在这里并不是海南省的初衷，让他们迸发年轻的活力、参与城市的未来才初衷。

所以并不像那些早已跃跃欲试并在户籍政策放开时应声而动的城市，海口并没有马上放开铁板一块的落户政策，在全域限购或将松绑的猜测声中，微调“打补丁”的回应便能终结一切幻想。

产业升级中搁置房地产

自百日大招商以来，大批符合海南定位的产业项目相继落户，总投资近3000亿元，初步形成三大主导产业及12个重点产业布局，海南的产业结构升级由此拉开序幕。而在这一进程中，房地产被有意搁置甚至削弱，这个相关链条应占GDP总量20%的基础行业，在自贸岛建设过程中甚至成为经济增长的拖累。

“一房独大”曾是海南经济发展的一大痛点。在海南建省初期，出现过房地产泡沫，而在国际旅游岛建设初期，也有过炒作房地产造成房价暴涨的教训。房地产调控后，存量土地向产业倾斜。目前海南3.1万亩存量商品住宅用地不能继续用于商品住宅开发，而是鼓励将存量商品住宅用地用于产业项目建设。通过差异化的用地措施，为培育壮大新兴产业提供支撑。

对房地产业的限制，为发展其他产业腾挪了空间，促使海南经济发展转型和经济结构优化。海南发改委数据显示，在房地产投资下降同时，海南进出口、旅游总收入等指标均实现增长，其中吸引外资增长112.7％。对房地产业的调控，也倒逼海南发展动能的转换，加快培育和引进新动能。

自贸区（港）建设不依靠房地产

党中央支持海南全岛建设自由贸易区，探索推进自由贸易港的决策，坚定了海南省政府破除房地产依赖的决心。海南省委书记刘赐贵在多个场合强调：“我们海南省坚决不能成为房地产的加工厂！”。

回顾全域限购初期，在全面建设自贸区（港）的背景之下，房价并没有得到良好的遏制，去年6—8月海口、三亚新房价格环比涨幅在全国70个大中城市中排名前列，住建部曾两次约谈海口、三亚负责人，要求严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。随后在不断收严的房地产政策中，海南房价上涨的势头开始缓解。

“目前海南自贸区还在建设中，新的产业结构尚未形成，如果此时放开楼市调控，风险较大，可能会引起较大的市场反弹，对经济的冲击不可估量。”资深行业人士、海南锦诚董事长王路介绍。

诚然未来海南不能再依赖房地产，但也没有必要完全放弃房地产，关于海南房地产政策何时放开，海南大学经济与管理学院副院长李世杰认为：“等自由贸易港政策落地后，限购政策将会取消，否则有悖于自由贸易港精神。”

海南省省长沈晓明在今年两会期间表示“海南省房地产调控效果好于预期”，虽然疾风暴雨般的政策调控让海南房地产市场哀鸿遍野，但全域限购仍是一段时间内的政策导向。“塞翁失马，焉知非福”战略性的降温对海南房地产市场来说未尝百害而无一利，房地产是基础行业，任何一个对海南经济有好处的政策，都将是房地产市场的补充，短暂的熄火盘整或许能够创造更大的价值。