<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易海南房产 > 正文

房企四个月圈钱8500亿 炒热土地市场

0
分享至

(原标题:不服50万“虚假宣传”罚单,海南一房企状告两级市监部门)

在房地产开发行业,企业间角逐的第一战场并非商品房销售环节,而是在土地市场上,因为只要拿对了地,项目往往成功了一半。但是,如何拿对一块地,却是对开发商极大的考验,尤其在房价上涨空间受限的背景之下。

2019年,土地市场烽火重燃,抢地的戏码,在不少城市此起彼伏地上演。4月25日的合肥土拍,近百家房企大战,拍卖厅现场座无虚席,跳价与摇号撩拨着房企神经,三个小时的竞拍结果是,13宗地块成功出让,合计总金额132亿。

与去年下半年的悲观形成鲜明对比的是,房企拿地热情被全面激活。截至4月末,包括融创中国、碧桂园、绿地控股、万科地产、新城控股在内的5家房企新增货值超千亿,58家房企新增货值超百亿。

新一轮土地热潮中,头部房企的示范效应越发突出。事实上,在偿债高峰到来的2019年,房企资金面的压力并没有彻底缓解,但头部房企如同牧羊犬,正驱驰着众多房企争先恐后地涌向土地市场。

土地升温

“现在去抢地,如果政策不放松,有被套风险。”2018年报季中,世茂房地产副主席许世坛、融信地产主席欧宗洪等房企大佬接连表示。彼时的土地市场,流拍变得极为普遍,开发商对市场的悲观情绪大肆蔓延。直到2019年1月,土地市场仍处于降温通道。

中国指数研究院数据显示,1月Top50房企拿地总金额约1786亿元,其中,仅14家房企新增货值突破百亿;2月份Top50房企拿地金额约1205亿元,仅占当月销售比的0.33。

阳春三月,剧情开始逆转。之前观望的企业纷纷出手,克而瑞数据显示,截至3月末新增货值超百亿的房企数量达46家。到了4月底,58家房企新增货值超百亿。

市场真正爆发是在四月。同策研究院监测数据显示,4月全国300城市土地供应2241宗,比上月增加670宗,比去年同期增加234宗;土地供应建面17513.33万平方米,环比和同比分别增加41.20%和9.41%。

供应量回升带动下,300城经营性用地月度成交持续攀升。规模房企如世茂、新城等投资力度加大,碧桂园、中海、恒大等企业拿地金额更是环比增长均超200%,龙头房企获取土地资源优势不减。

土地成交价格也随之上涨。据中指研究院数据,4月全国300城住宅用地成交楼面均价同比涨幅保持在20%以上,绝对价格仅较2017年9月最高水平低400元/平方米。溢价率更是保持上涨趋势,同比上升9.5个百分点。

从单个地块来看,热点城市内高价地块频出,部分地块已接近甚至超过全市楼面价最高水平。4月29日的苏州,经过40轮竞拍,中海以35.63亿元总地价拿下苏州工业园区一宗宅地,折合楼面价30287元/平方米,创下园区规划建设以来的土地拍卖新纪录。

此外,300城宅地流拍宗数占比逐月下降。据中指研究院数据,1月流拍占比为8.5%,较去年12月下降5.2个百分点,2月流拍占比下降至6.1%,3月流拍占比为1.8%,已降至2018年以来的最低水平。

资金推动

“今年开始工作强度大了很多,去年我们公司拿地还是偏保守的,也没有完成全年的土地投资指标,但是今年各方面条件都相对成熟,我也经常出差去看地拿地。”在一家大型房企从事投资业务的佟君告诉第一财经记者。

随着房地产市场调控的深入,城市分化更加明显,行业进入精细化竞争阶段。作为房企的“粮仓”,土地储备规模和布局对业绩影响持续加大。一、二线及强三线城市普遍成为房企投资重心,武汉、郑州等城今年以来住宅用地成交总金额和总面积均位居全国Top10。

但实际上,此轮土地市场起来速度较快,2018年四季度和今年1~2月是“窗口期”。然而一季度房企投资比较谨慎,在“窗口期”内并未抓住时机,反而3~4月份跟风拿地。其中不乏部分激进房企高溢价拿地,地价突破区域近两年新高。

且从目前土储总量看,房企难言缺地。据克而瑞数据,截至2018年末,恒大、碧桂园和保利发展三家企业货值均已突破2万亿。货值储备在3000亿以上的企业共37家,千亿阵营的后续储备依然充足。

结合去化周期和总货值,百强中多数房企仍处于相对安全的区间。典型如碧桂园、万科等龙头房企,整体去化均能维持3年左右;总货值在3000亿以上的房企,多数去化风险可控,阳光城、旭辉等土储足够支撑企业未来3~5年的发展。

充足粮草加持,房企强力“补血”背后逻辑何在?有学者研究表明,中国城市中出现的房价持续上涨现象,是开发商非理性竞买土地的原因。

此外,考虑到资金面的宽松以及整体房企的补仓需求,多重因素下,房企的拿地都开始越来越多。

“我们很多重点项目都是老板自己飞过去看地,一般老板自己看过的地,我们给到的土地预算会更多,这样的好处是,在土地现场老板可以直接叫价,而不全部考虑到授权价格,那么我们拿到这个土地的可能性也大了很多。”一位闽系房企高管在电话中告诉记者。

佟君透露,他所在的公司一般都是土地投资负责人进行前期的预判和报告,如果土地比较优质,他们还会上报给区域总裁并到董事长。如果董事长看上了,那么这个土地就具备更多战略意义,利润率也不是考虑的唯一要素。

“老板都是算大账的,比如我们要新进入一个城市,适当拿地价格高一点也没关系,先占到这个位置。”他说。

此外,持有成本与预期收益是影响其储备土地决策的两个要素。成本端受贷款利率和融资能力影响,收益端则受未来房价增长预期和市场不确定性影响。

从实际融资角度看,房企资金紧俏的现状确有好转。据中指研究院数据,今年1~4月份,房企融资规模近8500亿元;其中海外债占比为25.6%,成为房企首选融资途径。受益于融资环境改善,房企资金压力有所缓解,拿地意愿随之逐渐恢复。

就房企经营来说,储备一定数量的土地,可以保证住房开发建设的连续性。同时避免住房市场需求高涨时,由于土地资源不足而出现生产瓶颈。但学者研究指出,对于大规模房企而言,“激进拿地”还出于其市场垄断地位的考虑。

“规模不是万能的,没有规模万万不能。”旭辉集团总裁林峰曾不止一次在公开场合表示。

孙宏斌曾经公开表示“做房地产唯一的风险就是买贵了地”。但据市场消息,融创在武汉市场不惜以内部测算亏本的代价,拿下汉阳区两宗地块。武汉、徐州、天津、郑州,龙头房企借规模与融资优势,不断扩充自身在市场的触角。

更为重要的是,头部房企的示范作用,越来越显著地左右着市场走向。房企对市场判断高度趋同,纷纷重仓二线,前4月百强房企二线新增土储建面占比达49%,较1~3月上升3%。头部房企的牧羊犬追赶效应,让市场走向变得比过去更容易操控。

必争之地

房企作为土地市场的微观消费者,在进行土地竞拍报价决策分析时,其判断、预期、情感、意志等心理因素与金融市场中投资者心理类似。其行为不仅构建了土地市场的投资情绪基础,可能使整个市场偏离经济基本面大幅震荡。

“很多土地拍卖由于有老板亲自去看,他们也难免受到市场的情绪渲染,一般情绪一到位,很多土地也就自然越拍越高。”佟君说。

“没拍到地难受三天,拍下地难受三年。”争相入市情绪传染下,土拍次次升温,但房企并非不懂其中忧患。

“目前房企规模化弯道超车的机会只有3年左右,未来市场格局定好后,再想快速发展难度会更大。”弘阳集团执行总裁张良曾表示。

对于很多房企而言,为了规模,大部分都在适度地协调自己的利润指标。“毕竟有了土地储备,才有未来的预期空间。”绿地控股一位负责人告诉记者。

欧宗洪面对投资者时坦言,今年年初杭州土地市场回暖,尽管融信2月份也在杭州拿地,但房价如果不涨,这两个月以来房企拿的地可能存在亏本5%到10%的风险。

不确定的市场走向,间接赋予房企豪赌的勇气。但确定的调控政策,无疑给摇摆的市场泼下冷水。中共中央政治局会议重申“房住不炒”,住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示;此外,自然资源部要求各地需根据商品住房库存消化周期,制定实施住宅用地分类调控目标。

地方层面,各地继续落实楼市分类调控政策。石家庄、西安、合肥收紧住房公积金贷款政策;海南、深圳、哈尔滨、合肥加大对房地产市场的监管力度;此外,合肥调整热点区域居住用地拍卖最高限价;苏州近期出台限售新政。

克而瑞研究同样表明,本轮土地窗口期很短,目前资金面尚无明显收紧迹象,但继续大幅宽松的可能性不大。而市场是否真正回暖还受诸多因素影响。即便一二线市场延续回暖趋势,接下来并不是最佳的拿地时期,企业投资布局仍需谨慎,盲目追高并不可取。

“2018年全国15万亿规模,一线占了多少,自然二线城市是前三十强的必争之地,更是想进三十强、五十强的必争之地。”一位Top30地产总裁表示。

而对于已下注的房企来说,若面粉贵过面包,唯有延期项目推出时间或通过营销方式对冲。但对于中小房企而言,资金与规模不能承受时间代价时,或许只能损失利润降价出货。

(应采访对象要求,文中佟君为化名)

相关推荐
热点推荐
退休教师顺鸡蛋当场身亡,儿子索赔超市38万,法院判决让人佩服

退休教师顺鸡蛋当场身亡,儿子索赔超市38万,法院判决让人佩服

南南史
2025-01-15 10:54:19
马筱梅反击了!痛批S家一直搞针对,多次说随时能看孩子却没人来

马筱梅反击了!痛批S家一直搞针对,多次说随时能看孩子却没人来

萌神木木
2025-07-03 15:37:42
一线房价跌回2016!跌幅超30%背后,谁偷走了中产财富?

一线房价跌回2016!跌幅超30%背后,谁偷走了中产财富?

平说财经
2025-07-03 11:55:39
利物浦28岁球员若塔突遭车祸去世,10天前才举行婚礼,感叹自己“人生非常幸运”

利物浦28岁球员若塔突遭车祸去世,10天前才举行婚礼,感叹自己“人生非常幸运”

红星新闻
2025-07-03 17:35:33
杰尼斯老牌偶像深陷丑闻!自己躲在5亿豪宅,却赶走主妇妻子:你出去吧..

杰尼斯老牌偶像深陷丑闻!自己躲在5亿豪宅,却赶走主妇妻子:你出去吧..

英国那些事儿
2025-07-02 23:16:32
小米推出自带线屏显充电宝:售价199元,有3C认证

小米推出自带线屏显充电宝:售价199元,有3C认证

PChome电脑之家
2025-07-01 18:12:01
1799元!小米米家智能晾衣机2 Pro开启预约:94个晾晒位、配3D曲面穹顶灯

1799元!小米米家智能晾衣机2 Pro开启预约:94个晾晒位、配3D曲面穹顶灯

快科技
2025-07-02 11:48:15
江青罕见的9张彩色老照片:年轻时气质出众,大多数人没见过图1

江青罕见的9张彩色老照片:年轻时气质出众,大多数人没见过图1

诗意世界
2025-05-13 21:57:12
掘金新管理层脱胎换骨!小波特一人薪水超过四名新援总和

掘金新管理层脱胎换骨!小波特一人薪水超过四名新援总和

雷速体育
2025-07-03 10:25:15
王室大变革!威廉王子新内阁名单曝光,哈里梅根全被排除!

王室大变革!威廉王子新内阁名单曝光,哈里梅根全被排除!

全球奇趣娱乐八卦
2025-07-02 13:30:26
以色列让伊朗一大批领导先走了

以色列让伊朗一大批领导先走了

历史总在押韵
2025-06-15 12:30:50
上海市的家庭年收入形成5级金字塔结构,你在哪一级?

上海市的家庭年收入形成5级金字塔结构,你在哪一级?

三农老历
2025-07-03 10:46:51
拒付52万酒席钱后续,摊主女儿晒出每桌账目,丢人丢到全国了

拒付52万酒席钱后续,摊主女儿晒出每桌账目,丢人丢到全国了

大鱼简科
2025-06-17 08:55:03
成都蓉城转会猛进,上港四大主力加盟引发热议。

成都蓉城转会猛进,上港四大主力加盟引发热议。

霞光明耀
2025-07-03 13:35:29
偷鸡不成蚀把米!以为能“毁掉”刀郎,自己却先被扒了个底朝天

偷鸡不成蚀把米!以为能“毁掉”刀郎,自己却先被扒了个底朝天

头号剧委会
2025-07-03 17:13:08
“山东”号航母的低调前哨:从“南拖195”船看中国海军远洋拖船的发展历程

“山东”号航母的低调前哨:从“南拖195”船看中国海军远洋拖船的发展历程

南海的波涛
2025-07-04 00:06:02
机关算尽!“千亿儿媳”徐子淇,让所有人见识到了挤进豪门的代价

机关算尽!“千亿儿媳”徐子淇,让所有人见识到了挤进豪门的代价

肆时说
2025-04-03 16:26:41
买U卖U涉嫌诈骗被上海警方抓捕,如何判决?

买U卖U涉嫌诈骗被上海警方抓捕,如何判决?

上海赵炫律师
2025-07-02 17:56:19
直线下坠!维拉将与库鸟解约 7年前1.3亿如今450万

直线下坠!维拉将与库鸟解约 7年前1.3亿如今450万

新英体育
2025-07-03 10:33:30
瓦良格号给中国的震撼有多大?中国专家惊叹:苏联用的钢材太好了

瓦良格号给中国的震撼有多大?中国专家惊叹:苏联用的钢材太好了

铁锤简科
2025-07-03 17:07:12
2025-07-04 03:12:49

海南房产

一线城市仅上海新房价格上涨

编辑推荐
本月新盘
楼盘名称所在位置价格

头条要闻

俄媒披露海军副总司令阵亡细节 遭至少4枚导弹攻击

头条要闻

俄媒披露海军副总司令阵亡细节 遭至少4枚导弹攻击

财经要闻

百亿债务压顶 风流传奇大佬全面"崩塌"

体育要闻

你永不独行!球迷前往安菲尔德悼念若塔

娱乐要闻

森林北又有绯闻传出?汪峰毫不在意?

科技要闻

再不改饭碗都快没了?百度搜索终于放大招

汽车要闻

6.5秒破百 长安第三代UNI-V有更强2.0T

态度原创

健康
教育
房产
数码
公开课

呼吸科专家破解呼吸道九大谣言!

教育要闻

南京这个学校高三“牛”班真牛!

房产要闻

“全运”为何独宠凯粤湾?揭秘官方盖章的“人居生活样本”底层逻辑

数码要闻

七彩虹推出新款“猫板”COLORFIRE B850M-A MEOW WIFI 橘影橙

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

无障碍浏览 进入关怀版