一二线城市新房价格涨幅温和扩大 预期管控是重点

“楼市可以小阳春，不准入夏。” 5月16日，国家统计局发布4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况后，中原地产首席分析师张大伟感叹。

数据显示，4月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

多位受访人士均向21世纪经济报道指出，国内实体经济虽然有政策支持，但存在下行压力。房地产投资一枝独秀，且房价上涨城市进一步增多，预计各地对市场预期的管控会进一步加强，防止预期过热传导到市场。

分化趋势隐现

张大伟对统计局数据统计后发现，4月新建住宅价格房价上涨的城市数量有67个，这一数量创近四年来新高。

不过，尽管房价上涨城市增多，但总体上涨幅度较为温和。据易居研究院研究员王若辰测算，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为0.6%，与上月持平。“4月份房价环比涨幅延续‘小阳春’态势，微幅扩大至合理区间上沿。”王若辰表示。

21世纪经济报道注意到，从国家统计局发布的4月新房价格环比增速来看，楼市正在出现分化。

其中，二线城市正在成为领跑者。70个大中城市中，除秦皇岛上涨1.8%全国最高以外，其余增速相对较快的城市多为一二线城市，包括重庆（1.2%）、昆明（1.2%）、西安（1.1%）、广州（1.1%）武汉（1.0%）和杭州（1.0%）等。

成交面积方面，中指研究院近日发布的4月全国主要城市交易情报显示，4月，一线城市成交量环比下降，热度相对3月消退，但同比来看，相对去年的成交谷底仍有明显的回暖态势；三线城市则成交面积同比、环比均有所下降。而二线城市则是同比、环比均有所上升，楼市仍保持着相对较高的热度。

对此，中银国际近期在研报中指出，2019年一二线在供给改善、去化转好的情况下，成交将稳步改善；三四线由于棚改弱化销售，预计大幅下行；

而在土地市场，分化趋势同样明显。易居研究院的报告显示，4月，4个一线城市土地成交建筑面积为110.3万平方米，环比下降62.9%，同比下降36.5%。三线城市土地成交建筑面积为880.7万平方米，同比下降 33.6%。

而二线城市则处于量价齐升的阶段。4月土地成交建筑面积为3607.1万平方米，环比大幅增长70.8%，同比增长35.4%。

同策研究院认为，当前土地市场回暖，本质是市场融资松动下房企投资策略调整导致的。从房企预期看，2019年以来，部分房企调低拿地利润率为获取土地争取更大空间，预计2019年3季度前仍为大多数二线及强三线城市的最佳拿地窗口期。

一位东部房企高管告诉21世纪经济报道记者，对于二线城市来说，人才政策放松刺激需求扩张，叠加宏观城市群、都市圈等多项政策利好，使得2019年诸多房企开始“重回”一二线，在一线城市竞争相对激烈的背景下，二线城市成为首选。

预期管控是重点

在中央一再强调分类调控、因城施策、落实地方政府调控主体责任的背景下，地方政府调控的压力不断增大。随着3、4月楼市小阳春的到来，据中原地产研究中心统计，4月各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次，环比上涨300%，调控频率明显增长。而4月下旬，住建部也曾对一季度房地产市场运行情况开展专题调研并对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

因此，在二线城市开始领跑房价涨幅的时候，这些城市的地方政府是否会进一步加码调控成为关注焦点。以西安为例，在国家统计局公布的数据中，西安以23.8%的同比涨幅居首，并且已经是连续5个月同比涨幅全国第一。

对此，陕西省房地产研究会会长王圣学向21世纪经济报道记者表示，西安楼市近期持续走高，有多方面因素。首先，宽松的人才政策刺激了需求；其次，西安近年来的经济基本面发展良好，市场对当地楼市预期比较看好；最后，西安对周边吸附能力较强，需求旺盛。

但在王圣学看来，需求管控的调控政策方面，西安继续加码的可能性不大。他指出，一方面西安的调控政策力度在当地已经是空前严格，另一方面，西安环比涨幅相对比较温和，而同比涨幅领先更多是由于此前的房价基数相对较低所导致，因此西安更大的可能是“延续当前比较严格的调控措施”。

实际上，21世纪经济报道记者注意到，在国家统计局发布的数据中，同比涨幅排名前十的城市中，省会城市和二线城市有西安、济南、贵阳、石家庄和昆明，这些城市楼市房价在上一轮上涨行情中均属“洼地”。

而此前更为火热的杭州、无锡、合肥、厦门等二线城市，同比增幅分别为7.7%、7.7%、7.4%和1.1%，都在70城中处于靠后位置。

因此，上述房企人士告诉21世纪经济报道记者，目前来看，一些强二线城市的土地市场热度还未传导到新房市场，当地的价格回调更多属于调整时间较长的筑底反弹，但需要警惕的是当前市场状况对预期的影响。

王若辰也表示，尽管上涨仍处在“合理”区间，但房价上涨增多，确实会对市场预期造成较大的影响。在一季度“小阳春”后，4月19日的中央政治局会议立即重提“房住不炒”，同时住建部也对部分城市做出预警，传递的信息很明显：稳房价以及房住不炒是长期的政策目标，是当前经济转型和改革的内在要求，不会轻易改变。

王若辰指出，对于当前楼市政策来说，预期管理可以从以下几个方面着手：第一，加强政策解读和宣传。第二，加强窗口指导，对于一些房价上涨幅度大的城市及早约谈，尤其是强化地方政府调控责任目标制。第三，积极引导市场回归理性，对于一些市场过热的现象及早干预，尤其是类似土地交易等市场，进而防范过热情绪蔓延。