李宇嘉：深圳楼市“小阳春”是昙花一现？

作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员，中山大学银行研究中心研究员)

一个数据被反复炒作。4月份，深圳二手住房成交8296套，自2017年12月后，再次重返8000套之上，创16个月以来的新高，同比增加25.9%。真实的情况呢？4月份的数据反映的是2-3月的成交，只是网签过户滞后了，事实上4月置业需求入市放缓了，实际签约环比下降20%。

新房也在炒作一个数据。4月份，深圳新房住宅成交2704套，与去年同期相比增长4成。但真实的情况是什么呢？同比2018年4月确实增长了四成，但2018年不到300万的成交面积，是新房的历史低位，同比反弹不出奇。

相比3月份，4月深圳新房市场明显回调。4月份新房共成交4343套，环比下降19.0%。这其中，住宅成交2704套，环比下降了12.4%；商务公寓成交1514套，环比下降5%；商业办公成交125套，环比下降81.7%，全线下滑。严格说，“小阳春”仅停留在2-3月份，这在过去是很罕见的。一方面后续需求乏力，另一方面，期待楼市“盛夏”是不现实的。

很多人认为，豪宅才能真正体现深圳的购买力。从去年中的华润城、年底的万科臻山府，到今年年初的华润悦府，再到不久前的半岛城邦四期。“豪宅”的温度似乎就没有降过。4月底，半岛城邦四期推盘599套，单价9-14.5万元/平方米，总价784-1958万元/套，竟然豪取70%的去化率。

但真实的情况是什么呢？4月份深圳“豪宅”只成交了454套，环比下跌19.1%。近日，传统豪宅区新天鹅堡三期公布其备案价格，1110套房源均为住宅产品，户型建面为117-123平米3房，均价12.5万/㎡，单价区间在10.2-14.5万/㎡，总价区间在1244-1791万/套，可谓换房的优选。

据悉，开盘现场有两个99折，按时签约还返现20万(执行标准：认购次日起15天内交首期款或全款，网签次日起15天按揭放款均可享受返现优惠)。但是，截止至5月16日，新天鹅堡共成交118套，去化率仅10.6%。此前，据悉项目的认筹数量并不理想，确认有效认筹号仅263个，认筹比约23.7%。可想而知，后续将不得不变相降价和启动二三级代理了。

网络上一些人很焦虑。“凑首付”、“月供压力大”、“超出预算”、“要不要转到临深”等负面情绪表达，意味着房价上了“数个台阶”后，购买力确实在下移。

根据链家监测，3月和4月，总价在500万元内的二手物业，成交占比分别为77.3%和75.0%，为市场的主流房价。同时，单价小于6万/平的物业成交占约六成左右。因此，大概可以得出结论：当前的市场，前期价格下降，刚需主导并先入市，然后带动少数换房改善入市。

2-3月“小阳春”，“刚需”驱动下，低价房源被吸纳殆尽。进入4月份，涨价效应开始占据上风。根据70城指数，3月和4月，深圳二手住房价格环比(指数)涨幅分别为0.7%和1.1%。过去一贯存在的刚需先发力，然后带动改善，进而激活房屋循环，这一链条现在无法转起来了。

深圳的改善性需求，往往是“一带二”或“一带三”，即成交一套房可以带动多套房成交，整个市场就热起来了。2015年和2016年的“连环单”，就是深圳改善型需求活跃的彰显，彼时深圳二手房的流通率(二手房交易量/当年二手房存量)高达8%，比京沪高出一倍。

现在，“刚需”太脆弱，只能接受总价350万左右的房子。当这些房源消耗殆尽，“后小阳春”市场能否保持温度，就得看换房需求了。现在，收入增长慢，而深圳传统的“造富”行业，一个个倒下了：金融业去年无数的P2P爆雷；互联网过了流量红利期。

传统高收入阶层，资金都固化在房子上了。告别金融乱象，“房住不炒”和“股投不炒”渐入佳境，新的高收入阶层少了。当下的大环境与2015年那一拨楼市高潮不同。说实在话，豪宅之所以“热销”，富豪之所以“500万一蹲”换取摇号资格，主要是一二手房价格倒挂，出现“天上掉馅饼”的好事，激活投资需求。谁都想买，只是一般人没那种财力而已。

但现在，限价松绑了，市场回暖了，开发商也不愿意割肉了，也就没有了“天上掉馅饼”的好事儿。如果没有看得见的溢价空间，类似新天鹅堡三期“被冷落”还会继续上演。

深圳新房“豪宅化”趋势明显，成交量连续2年创新低，每年不到300万平米的水平。二手房成交量也开始走低，除了“老破小”和少量改善以外，深圳商品房这个“小盘股”(200万套商品房)基本上是富人的游戏了。

深圳1600万常住居民中，75%是外来打工者，主要住在占存量房50%的城中村，类似香港的住房“两级分化”在深圳已形成。怎么解决？近期，深圳披露了“二次房改”的落地文件，未来60%的房子是人才房、安居房，价格、租金仅市场价的50%-60%，公租房低至市场租金30%。

但这几年供应上不来，排队人群太多，一硕士学历的高知白领说，她在深圳安居房排队约4万号，公租房7万多号，“偏的地方不想去，好的地方排不上”，想排合适的估计要60岁了吧！怎么解决？我认为，控制中心区房价上涨预期、实际涨幅，将人口往都市圈外围疏导，这是唯一出路。