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探讨房地产税|宅地70年后应“免费续期”

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“沪渝房产税的改革并不成功,功能定位上,我个人不太赞成把它定为筹集财政收入的功能,沪渝试点显示收效甚微。”对于房地产税主要功能定位“政府收入”一说,西南政法大学管理学院副教授葛静在日前举办的“新时代房地产税立法的理论与实践”研讨会上予以了否定。

葛静发表的《沪渝房产税改革试点的启示和完善建议》曾于2012年对实施一年多的沪渝两地房产税改革试点进行了效果评价。从组织财政收入效果看,截至2011年年底,重庆市对居民住宅征收房产税达1亿元,2011年重庆市本级财政收入2908.8亿元,房产税占本级财政收入的比重约为0.03%。上海市的房产税收入占本级财政收入约0.02%。可见,在两市房产税试点政策下,房产税组织财政收入的基本职能作用微乎其微。

在葛静看来,房地产税改革不应“摸着石头过河”。

“房地产税改革是一个系统性纠错的过程,主要涉及三个层面的制度性的纠错。”葛静指出。

第一个层面的联动改革在于从农村土地制度改革着手,同时完善物权法再到房地产税制的改革,这一层面的改革主要解决的是房地产税正义性的问题。

“土地的源头是在城市不断地扩张和建设过程中从农用地征用过来的。在中国来说,农地不经过地方政府的征用是不可以流转的,因此它的源头来自于农地的征用,然后地方政府采用计划机制,从农民手里面征用土地给予按照农作物6-10倍的补偿,再拍卖给房地产开发商。在这个过程中,地方政府是最大的受益者,农民和市民都是利益受损者,农民仅仅得到的是农作物非常微薄的补偿,而市民得到的是高地价和高房价,因此房地产税起源就是农村土地制度的改革。”葛静表示。

在葛静看来,国家土地的公有制是可以征税的,因为土地所有制是一个虚化的所有制,而土地使用权是一个实实在在可以征税的。但是如果既征房地产税又收土地出让金,存在重复征税的问题。

“政府不论是收取土地出让金,还是收取房地产税,从公民的角度来说都是丧失自我的资金,政府从公民手里征收了两次。政府征收土地出让金是出以他是土地所有者的角度来征收。如果开征房地产税,我觉得至少在《物权法》上予以完善,即70年之后该怎么办,现在的《物权法》明确自动续期,我觉得应该是自动‘免费’续期”。葛静建议到。

第二个层面的制度性改革在于房地产税改革应该是一个联动性的改革,应与财政体制改革相联动,这一层面的改革主要解决房地产税的受益税问题。

葛静指出,“房地产税如果想要被公众所接受的话,应该把它定义为受益税。把房地产税作为一个受益税,能够达到取之于民,用之于民的目的。”

葛静指出,只有形成“房价-房地产税-教育质量”的良性循环体系,地方居民虽然不欢迎房地产税,但是可以接受,房地产税为受益税,真正体现“来之于民,用之于民。”受益者和纳税人的一一对应关系明显。如果用于公租房建设,达到削富济贫的效果,但会使得纳税人(富人)更抵制。

第三个层面的联动改革在于房地产税应与房地产交易税收改革相联动,这一层面的改革主要解决对纳税人实质性减税的问题。

“要解决对纳税人实质性减税的问题。在交易环节相关的税费必须得把它删除或者合并,然后再征房地产税。”

在葛静看来,沪渝房产税的改革“并不成功”。“功能定位上,我个人不太赞成把它定为筹集财政收入的功能,试点显示收效甚微。”葛静指出。

2011年1月28日,上海市和重庆市两地开始实施对个人住房征收房产税的改革试点。

从课税对象上看,上海市房产税的课税对象主要为“增量房”,即本地居民新购第二套及以上住房和外地居民的新购住房,存量住宅未纳人征税范围,因此该市房产税改革的主要政策目标为遏制投机炒房行为,稳定房价。重庆市房产税的课税对象为存量独栋别墅、新购高档

住宅和外来人员新购二套及以上住宅,重点对高档住宅征税,相当于对豪宅征收特别消费税, 因此该市房产税改革的主要政策目标是发挥税收调节收入分配的职能,抑制高档住宅消费。从税率上看,上海市的房产税税率为0.6%,有70%的评估率,所以有效税率为0.42%。重庆市房产税为0.5%~1.2%的累进税率。

从计税依据上,两市都是按照交易价而不是评估价来计征。从免税面积上看,上海市按照人均面积60平方米免税,重庆市存量独栋商品住宅按每户180平方米和新购独栋商品住宅、高档住房每户100平方米两个标准免税。简而言之,重庆市的房产税可称之为“豪宅税”, 上海市的房产税可称之为“增量税”。

2012年,葛静对实施一年多的沪渝两地房产税改革试点进行了效果评价。从组织财政收入效果看,截至2011年年底,重庆市对居民住宅征收房产税达1亿元,2011年重庆市本级财政收入2908.8亿元,房产税占本级财政收入的比重约为0.03%。上海市的房产税收入占本级财政收入约0.02%。

在沪渝房产税试点多年之后,葛静认为,如果房地产税改革不能很好的联动农村土地制度改革、物权法的完善以及房地产税制的改革,无论房地产税税制如何设计,都不能够实现任何一个功能定位。

葛静指出,“全国人大房地产税立法迟迟未至?上海和重庆房产税是否可以暂停?”

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