近日诸葛找房数据中心发布的《50城房租压力报告》令人咂舌，数据显示北京、深圳、三亚、上海等4个城市整租一居室租金占收入比重高达90%以上，而紧随其后的海口租金占收入比也高达72%，海南两城与三个超级城市组成房租压力top5，让人颇感意外。
海口三亚合租压力全国最高
报告中另一个数据则更加凸显三亚、海口的特殊性，两地合租单间占收入比重分别是63%和53%，位列第一、第二，也是50城中合租租金占收入比超过50%的唯二两城。
图丨50城租金收入比（部分） 数据来源：诸葛找房数据研究中心
尽管动辄超过90%的房租收入比并不能真实反映年轻人在租房过程中的实际选择，但是通过横向对比，低收入高租金无疑是海口、三亚饱受诟病的主要原因。
报告选取了25个热点一、二线城市，以整租一居室价格占收入60%为承压分界线，城镇居民月度人均可支配收入4000元为分水岭，将热点城市划分为四类，得出结论：“没有城市进入低收入高租金领域”。而如果把海口、三亚加入图表，结论则会马上改写：2018年，海南城镇常住居民人均可支配收入 33349元，月均收入2779元，就算海口、三亚高于全省平均水平，也仍旧归属低收入象限，而高企的租金收入比，必然使图表的左上角看起来十分突兀。
图丨热点城市租金收入情况 图片来源：诸葛找房数据研究中心
租金&收入有何变化，主要看趋势
我们来看几个最新的数据，今年三月海南省人民政府网发布的《2018年海南省城镇居民人均可支配收入和消费支出》显示：2018年海南省城镇居民人均可支配收入33349元，较上年增加8.2%，而在消费支出项目中有一项数据则更为扎眼，用于居住的支出为5055元，同比增加31.1%。
分析认为，去年海南人均居住消费的大幅增加，与海南房价上涨和棚改导致的租房需求增加有着较为密切的关系。胡润研究院数据显示，2018年海口、三亚房价涨幅纷纷超过10%，购房成本增加在很大程度上带动住房消费的增加；而在租房方面，去年城镇棚户区改造11495套（户），也为租房市场提供较大客源。另据最新数据，自去年人才引进政策实施以来，海口累计引进2.66万人才落户，人才引进对租房市场的刺激也是租金上涨的重要因素。
今年以来，随着限购限价政策使房价上涨得到抑制，棚改计划完成，海南的租房压力有缓解的趋势。根据中国房价行情网数据显示：今年一月以来，海口租房价格保持下降趋势，在最近一月海口租房均价为32.40 元/月/㎡环比微增，分析认为与毕业季带来的租房需求有关。而数据显示上月租金32.25元/月/㎡，相比去年同期下降6.30%。由此可以推断，今年上半年海口租金呈现稳中有降的趋势。
图丨近一年海口房租走势 数据来源：中国房价行情网
房租下降的原因和动力是什么？
除了上述房价上涨得到抑制、棚改缩量等原因，房租下降还有哪些原因和动力？市场和政策两方面都给出了确切的答案。
近日，网易海南房产再探海口国贸片区租房市场，发现一个显著的特点：单间公寓的供应量明显上升，有不少刚完成装修和正在装修的单间公寓等待入市。这些单间公寓是由房东将原有大户型分隔改造，面积通常在20-30平之间，价格在1500元/月左右。事实上，在国贸片区这种形式的改造公寓去年就开始兴起，当时租金在1500-1800元/月之间，随着供应量增加，价格已有明显下调。
在国贸北路金融花园一套出租房内，有房产中介从业背景的房东叶某向网易房产介绍：我去年就低价买下这套200平的房子隔成7个单间出租，当时同类产品很少，租金在1700元左右，但是今年以来，楼上楼下都出现类似的产品，租金有些甚至更低，原本跟租户协商每年租金上涨100元/月，现在应该很难实现。
网易房产走访金融花园D栋发现，至少有四户隔间改造公寓，还有一户正在装修。每户分隔7-10个单间不等，共计40-50个出租单间，其中至少有一半是今年新增。海口本地租房中介乐安居房地产中介人员张某介绍：近期国贸片区公寓房源增量明显，价格较去年有所下降，但是随着9-10月传统租房旺季到来，房租还有上升空间。
图丨正在装修中的隔间改造公寓
在市场之外，政策也敏锐地关注到租房市场。据不完全统计，今年以来海南已经发布至少8条措施，多渠道支持以人才住房为核心的住房租赁市场。政策梳理链接
经过对上半年海南房地产调控的梳理，网易海南房产认为：在全域限购的新阶段，政策重心从严控商品房销售转变为多种途径鼓励住房租赁，发展人才住房为解决存量商品房、存量商品房用地、人才留用和产业结构调整提供新的思路。
年初海南省下达的《关于加快人才住房房源筹集工作的紧急通知》就能窥见政策力度：2019年各市县人才住房房源筹集任务25450套，以及海口、三亚、儋州、琼海等7个市县和洋浦3月30日前需要筹集到位的第一批任务9110套。目前，全省已筹集人才住房房源9271套，其中海口2028套，三亚3577套。
相信在政策和市场的合力之下，海南租房压力势必得到缓解，有形的手和无形的手正在发挥作用，我们要做就是等子弹飞一会。
本文来源：网易房产
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杨明鉴_NB11298
