<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易海南房产 > 正文

世茂"激流勇进" 百亿并购下的规模扩张机会与风险

0
分享至

21世纪经济报道 张晓玲、林诗苑、李洋 深圳、广州报道

在不到三个月的时间里,世茂已先后完成对包括泰禾、明发、万通、粤泰11个项目的收购,累计斥资约126.8亿元。其中对泰禾集团项目的收购就达7个,交易对价约为77亿。

一家老牌房企在暗流涌动的2019年突然开始发力,在并购市场可以用激进来形容。

这就是世茂房地产。截至目前,世茂今年收购已超百亿,交易对手涉及泰禾、明发等多个房企。

去年销售超1700亿以及充裕的现金,是世茂发力并购的底气。公司管理层在3月份的业绩会上也毫不掩饰对规模增长的追求。

然而,在当前国内趋紧的楼市销售和房企融资环境下,世茂加大并购力度的做法无疑是机会与风险并存,带着一股决绝的味道。

通过收并购实现规模的跃升,是许多后进房企的诉求。融创和富力是过去两年最为典型的样本,然而结果却大不相同。

对世茂而言,尤其是收购的泰禾项目中,有些项目已是“资不抵债”,后续开发仍面临大量的资金筹措和运营难题。世茂,会是下一个融创还是富力?

超百亿接盘

6月5日晚间,广州粤泰集团公告,将旗下淮南公园天鹅湾项目80%股权和淮南洞山天鹅湾项目20%股权转让予世茂房地产,总交易对价约8.4亿元。

这已是今年3月份以来世茂的第8次并购。在不到三个月的时间里,世茂已先后完成对包括泰禾、明发、万通、粤泰11个项目的收购,累计斥资约126.8亿元。其中对泰禾集团项目的收购就达7个,交易对价约为77亿。

此外,3月28日,万通地产公告称,拟将香河万通70%股权转让给北京茂新,交易总价款为13.33亿元;4月4日,明发集团公告称,拟向世茂房地产间接全资附属Up Chance Holdings Limited出售东胜有限公司51%权益,交易对价为27.92亿元。

一系列收并购动作背后,是世茂对规模扩张的热情重燃。

在3月27日的业绩会上,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛曾明确表示,会继续加大并购力度;2019年销售目标2100亿元,有望重回国内房企前十。

对此,易居研究院智库中心总监严跃进表示,部分房企项目质量较好,但是因为近期流动性的原因急于抛售,世茂积极收购是控制收购成本、实现快速扩张的做法。

另外,严跃进分析,世茂收购了很多来自福建企业的项目,这也体现了闽商内部资金互补、业务互助的导向。后续此类项目操盘总体上难度不会太大,但要注重过多项目收购过程中资金的平衡。

许世坛称,目前是房企并购的好时机,在偿债高峰期诸多企业面临较大的偿债压力,而世茂的优势在于较低的融资成本和充裕的现金。

数据显示,世茂房地产的净负债率连续7年保持60%以下的水平;同时,融资成本也保持在业内的低水平,2018年融资成本为5.8%,连续4年保持在6.00%以下。

2018年,公司实现回款额1374亿元,同比大涨70.4%,回款率为78%,为今年大量的收并购提供了充裕的资金。

世茂方面的数据显示,目前总销售货值为9000亿,今年可推货值为3500亿元;已经完成了1000亿货值的收购,其中有500亿可转化为今年可推货值。

显然,收并购有望极大助力世茂的未来规模增长。

流动性隐忧

作为一家上市已十多年的老牌房企,闽系地产商的龙头,世茂曾在上一轮行业上行周期2012-2013年,将自己的销售规模推上了一个台阶,此后却遭遇了2014年行业下行,15-16年致力于去库存,17年才开始调整过来。

为了促进销售规模的增长,世茂2017年加大了土地投资力度,新增土地建面1060万平米, 权益土地购置金额从2016年的300亿元飙升到2017年的680亿元,2018年前三季度继续购地450亿元,四季度有所放缓。2018年全年土地支出超过520亿元;近三年的拿地销售均价比皆超过0.6,进取程度可见一斑。

2017年世茂首次销售过千亿,改变了过去四年连续销售增速低于同业的态势,也令自己的规模排名从上一年的第16位晋升到全国第11位。

因为2017年的铺垫,在2018年房企整体规模增速放缓的情况下,世茂实现合约销售金额1761.5亿元,合约销售面积1068.7万平方米,分别同比增长74.8%和76.3%。

增长的势头还在延续。平安证券研究报告显示,今年5月世茂房地产实现销售额160亿元,同比增长51%,环比增长6%,1-5月累计销售额达719亿元,同比增长39%,在百强房企中表现较为突出。

但是,隐忧也在暗中滋生。在规模扩张中的城市布局上,2017年世茂的土地投资主要集中在一线(58%)和二线城市(30%),三四线城市仅占12%,2018年三四线上升至约50%,绝对额上升到超过250亿(17年仅约70 亿)。

申万宏源称,对公司2017年末在深圳龙岗240亿买下的综合地块(投资大、自持面积多)以及2017-2018年下沉到三四线城市仍表示担忧。

另一隐忧是,世茂在持有物业上也沉淀了大量资金,运营压力加大。数据显示,过去两年,世茂在深圳、上海等地自持了不少酒店、高楼资产;2018年内,世茂有46亿收入来自酒店经营、商业运营、物业管理及其他业务,同比增长26.9%。世茂对持有物业的收入增长期许是连续三年要达到40%。

资产证券化能够缓解部分压力。在近两年的业绩会中,许荣茂和许世坛也都提到,对酒店等平台进行分拆上市的计划。

此外,作为世茂集团旗下的两大地产平台,世茂房地产与世茂股份还一直存在同业竞争的问题。

按照2009年的规划,世茂房地产与世茂股份分工非常明确,世茂股份专业从事商业地产的投资、开发和经营(包括但不限于销售、租赁、物业管理等)业务;而世茂房地产则将主要专业从事住宅和酒店的投资、开发和经营业务。

然而双方后来均有介入这两个领域。2016年,世茂股份以定增方式收购世茂集团旗下前海世茂中心、杭州世茂智慧之门和南昌水城三个大型商业项目,“彻底解决实控人避免同业竞争作出的承诺”开始有了实质的推动。

对于世茂的收并购大计,不乐观的是,从5月份融资的数据来看,目前国内房企的融资环境正在收紧。同策研究院的数据显示,今年5月份,40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元,相较于4月,融资总额下降52.07%。

一系列进取的动作已使世茂的净负债率上升。财报显示,2018年世茂的有息负债额为1091.3亿,同比上升24.7%,其中短期借款313.1亿元,占借款总额比例为29%,较去年增长约10%;净负债率为59.4%。

在申万宏源的测算中,世茂截至2018年底的净权益负债率则略微上升2个百分点至65%。

结合公司今年上半年大幅的收并购举动,多家券商预计半年报的净负债率将继续上升。

对此,严跃进称,若是收购项目后有较好的运营和销售节奏,那么世茂重回前十也还是有可能的;后续建议把控市场风险,尤其是谨慎评估近期的融资环境和贷款环境等。

相关推荐
热点推荐
鹿晗最新合影曝光,面相变了眼睛快睁不开,小腿淤青仍未戒酒!

鹿晗最新合影曝光,面相变了眼睛快睁不开,小腿淤青仍未戒酒!

古希腊掌管月桂的神
2025-07-05 11:45:43
上海男子扛着140斤硬币存上海农商银行遭拒收!这些硬币来自垃圾焚烧厂

上海男子扛着140斤硬币存上海农商银行遭拒收!这些硬币来自垃圾焚烧厂

中国能源网
2025-07-05 22:43:05
鹿晗社交平台账号全面恢复,账号恢复后的第一个社交动态是啥?

鹿晗社交平台账号全面恢复,账号恢复后的第一个社交动态是啥?

兴史兴谈
2025-07-05 18:24:54
杭州39岁“星爷”,成中国第一人!穿鞋1米76,拿下世界顶级扣篮赛冠军

杭州39岁“星爷”,成中国第一人!穿鞋1米76,拿下世界顶级扣篮赛冠军

都市快报橙柿互动
2025-07-06 15:11:07
中缅泰:将全面清剿电诈园区,全量抓捕涉诈人员

中缅泰:将全面清剿电诈园区,全量抓捕涉诈人员

新京报政事儿
2025-07-06 11:37:02
商务部新闻发言人就在政府采购活动中对自欧盟进口的医疗器械采取相关措施答记者问

商务部新闻发言人就在政府采购活动中对自欧盟进口的医疗器械采取相关措施答记者问

界面新闻
2025-07-06 15:09:20
上海,高温升级!官方:再热就不礼貌了!台风“丹娜丝”强度提升,最新动态→

上海,高温升级!官方:再热就不礼貌了!台风“丹娜丝”强度提升,最新动态→

鲁中晨报
2025-07-06 14:59:05
因水库水位下降,重庆出现6龛宋代摩崖造像

因水库水位下降,重庆出现6龛宋代摩崖造像

极目新闻
2025-07-06 19:13:09
20岁大三女生丽江徒步失联,多方搜救数日 其姐:已有结果,是“最坏的结果”

20岁大三女生丽江徒步失联,多方搜救数日 其姐:已有结果,是“最坏的结果”

红星新闻
2025-07-06 17:16:18
官方新通报!解释了为什么没马上开启车门,打开玻璃通风换气

官方新通报!解释了为什么没马上开启车门,打开玻璃通风换气

辣条小剧场
2025-07-06 00:54:33
马斯克宣布建新党“硬刚” 特朗普真会将他遣返南非吗?

马斯克宣布建新党“硬刚” 特朗普真会将他遣返南非吗?

大象新闻
2025-07-06 19:20:08
亚光科技董事长被留置 公司已连续4年亏损累计超36亿元

亚光科技董事长被留置 公司已连续4年亏损累计超36亿元

经济观察报
2025-07-05 21:54:26
44岁黄宗泽称不结婚是在报复母亲,曝曾因母亲强烈反对与女友分手

44岁黄宗泽称不结婚是在报复母亲,曝曾因母亲强烈反对与女友分手

开开森森
2025-07-06 10:45:07
带薪上厕所,是当代最伟大的发明!

带薪上厕所,是当代最伟大的发明!

北冥说事
2025-07-06 15:07:21
铁路部门通报乘客砸窗事件引群嘲:不共情不道歉不反省,让人心寒

铁路部门通报乘客砸窗事件引群嘲:不共情不道歉不反省,让人心寒

千浔观点
2025-07-06 01:31:21
官媒发声:砸窗不是义举不是英雄,是对安全的粗暴踩踏,央视表态

官媒发声:砸窗不是义举不是英雄,是对安全的粗暴踩踏,央视表态

辣条小剧场
2025-07-06 11:14:17
南航机长坠亡前留长篇遗书,案件被定义为刑事案件

南航机长坠亡前留长篇遗书,案件被定义为刑事案件

映射生活的身影
2025-07-05 16:35:12
对话K1373次脱线列车乘客:曾浑身是汗,砸窗后舒服多了

对话K1373次脱线列车乘客:曾浑身是汗,砸窗后舒服多了

南方都市报
2025-07-05 20:02:06
曝华为员工凌晨6000字匿名自述,指控盘古大模型系造假,多次套壳竞品

曝华为员工凌晨6000字匿名自述,指控盘古大模型系造假,多次套壳竞品

回旋镖
2025-07-06 16:33:19
血铅最新:疑似毒源找到,西安医院爆满,吃饭最多的宝宝怎么样了

血铅最新:疑似毒源找到,西安医院爆满,吃饭最多的宝宝怎么样了

大川哥
2025-07-06 11:41:05
2025-07-06 20:04:49

海南房产

一线城市仅上海新房价格上涨

编辑推荐
本月新盘
楼盘名称所在位置价格

头条要闻

杭州39岁男子拿下世界顶级扣篮赛冠军 穿鞋身高1米76

头条要闻

杭州39岁男子拿下世界顶级扣篮赛冠军 穿鞋身高1米76

财经要闻

马斯克宣布:美国党成立了!

体育要闻

梅西献2神作:1V3一条龙 半场奔袭连过4人

娱乐要闻

2025上半年最能扛收视5位男演员排名?

科技要闻

小米YU7首批交付,雷军现身为车主开车门

汽车要闻

阿斯顿·马丁跑车阵容将齐聚2025古德伍德速度节

态度原创

本地
数码
健康
公开课
军事航空

本地新闻

建筑地标如何成为城市人才汇聚的 “强磁场”?

数码要闻

RTX 5090没有完整PCIe带宽:性能最高损失25%!

呼吸科专家破解呼吸道九大谣言!

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

军事要闻

以伊冲突后 哈梅内伊首次公开露面

无障碍浏览 进入关怀版