金边楼市观察：写字楼成投资新热点

一位奔着金边住宅投资去的投资客，在看完当地一栋写字楼后，改变了投资计划——她更看好金边商业地产未来的升值潜力。

动辄年回报率达到8%以上的金边房地产市场，吸引来自中国、马来西亚、新加坡等地的投资者。似曾相识的淘金热，发生在上世纪八九十年代的中国沿海一带。那些见证财富暴增的投资客，把现在的金边，看作是改革开放初期的深圳，也期待成为这波行情的抢滩者。

相比住宅投资热，这里写字楼则更为稀缺，“一带一路”之后，面对不断涌来的跨国企业，写字楼成为这座城市经济发展的商业写照：目前金边仅3栋A级写字楼，租金回报率超过10%，缺口正在凸显。

写字楼，成为投资者眼中的新大陆。

跨国企业进驻、人口红利、高回报率

催生金边写字楼投资热

东南亚被誉为当今世界经济最具活力的地区，柬埔寨GDP更以连续5年7%的速度增长，正如国民平均年龄只有27岁一样，这里的商业也充满活力。

跨国企业涌入这个新世界，推动金融、地产、基建等行业快速发展。据柬埔寨国家银行发布的年度报告，2018年柬埔寨获得30.83亿美元外国直接投资，比2017年的26.73亿美元增长12%。而不久前柬埔寨国家发展委员会数据显示，今年一季度柬埔寨吸引投资超过40亿美元。

美国人口学家S.Doyle预测，2030年金边这座城市的人口将达到500万人口！

人口和企业，成为商业投资的回报背书。金边商业写字楼项目的兴起，比住宅项目稍晚一些。酷爱投资商业项目的中国投资者，涌向金边的房地产市场后，蓦然发现，这里居然没有写字楼可以投资。

这是当地一家机构统计数据，里面显示出金边目前仅有的三座A级写字楼的租售和投资回报情况，投资回报率最高的达到11%，最低的嘉华大厦回报率为8.5%。但遗憾的是，这三个写字楼均为持有型物业，并不对外售卖。

图丨金边A级写字楼租售现况

据柬埔寨地产咨询机构嘉信联行负责人介绍：金边写字楼市场刚刚起步，A类写字楼仅钻石岛上的摩根大厦是可售卖的写字楼物业。在国内，投资商业写字楼已经是非常成熟的投资方式，中国的一线城市，写字楼增值空间，远超一般住宅产品。所以，来到金边的中国投资者们，一旦发现好的写字楼产品，大多都会重新考虑投资方向。

售楼处现场，拥挤着许多来自中国的渠道商、投资商正在咨询洽谈。案场经理唐莉君告诉网易房产，去年四季度开盘以来，项目可售卖的产品即将售罄，不止是中国投资客，韩国、马来西亚、新加坡的投资客也不在少数。

图丨摩根大厦项目案场

案场销售人员告诉网易房产，目前摩根大厦的价格在$3000-$4000之间。最小的户型在50多平，也就意味着，100万人民币左右起，即可在金边持有一套拥有永久产权的写字楼。这在目前大多数亚洲国家首都的写字楼产品中，算是少见的便宜，同时摩根大厦也是金边唯一提供5年40%返租的A类写字楼，且提供外国人贷款政策。

外国人无法购买商铺排屋

写字楼为投资金边商业的仅剩机会

近年的金边房产投资市场暖流，催生了许多房企的“金边潮”，写字楼投资亦是如此。

柬埔寨法律规定，外国国籍没有资格购买排屋或者底层商铺。购买写字楼，被看做国外投资者投资金边商业地产的仅剩机会。

当地一些统计机构给出的数据显示，目前金边住宅类产品去化量每年超过40亿美元。未来五年，这里将达到千亿的市场规模。然而，目前写字楼项目供应量不超过20万方，在许多投资者看来，写字楼市场孕育着巨大的商业机会。

由于柬埔寨土地私有和永久产权，想要在金边获得新土地，非常困难。目前金边成规模的住宅项目，大都在洪森大道延长线，这里尚属城市外围。但写字楼，对地段有核心诉求，目前金边的写字楼，大都聚集在BKK片区，这里商业氛围浓厚，相当于北京的国贸片区，但土地资源非常稀缺，基本没有剩余用地。除了BKK片区外，钻石岛由于地块完整，便于整体开发，被视作金边未来的CBD潜力中心！五星级酒店群，游艇码头、国际会展中心等现代化的商业景象，正在渲染出全新的金边商业氛围。

摩根福德投资（柬埔寨）有限公司董事长丁拥军介绍，金边的商业正在全面进化，而写字楼开发门槛较高，目前正处在紧缺阶段。金边目前有大约300万人口，且每年正以16万人口进城的速度扩张。目前金边有超过百家世界五百强分部进入，金边的办公方式正在发生转变。

现在很多企业，进驻金边选择的办公场所大致分为三类：一类是本地企业选择的一些排屋做办公场所；稍好一些的选择B级写字楼；但是随着跨国企业进驻，办公选择也将发生进化和迭代，更多的国际化企业将进驻A级写字楼办公。现在，摩根大厦也正不断接到跨国企业进驻办公的诉求。

一位安达大厦的租户介绍，自己在安达租赁一套200多平的写字楼，租金$30一平米。随着越来越多的国内外名企开始进驻A类写字楼办公，安达大厦的租赁率超过90%。如今安达在租赁企业的选择上，也有着较高门槛，进驻者大都为一些品牌企业，主要从事金融、地产等行业。

根据世邦魏理仕（CBRE）先前发布的《柬埔寨2018第三季度房产报告》显示：柬埔寨办公楼单位数量持续增加，所有等级（A/B/C级）办公楼的平均使用率同比增长了4.7％，金边写字楼需求正在扩大。

对标东南亚主要城市：金边价格低洼

“未来金边A级写字楼将突破$7000/平方米”

投资者对于金边写字楼的投资前景，多数来源与东南亚几个主要城市的对标。

仲量联行泰国房地产情报中心的数据表明，2018年7月曼谷的写字楼租金达到824铢（约174元人民币）平方米/月，CBD平均优质租金同比上涨10.9%，至每平方米881铢（约186元人民币）。一家知名代理机构负责人赵女士告诉网易房产，目前曼谷的写字楼价格在$6000/平米起，核心区域的A级写字楼价格基本在$20000/平方米以上，且售卖的写字楼房源非常稀缺。

不久前，第一太平戴维斯报告，越南首都河内2018年甲级写字楼租金收益率8.57%，为全球最高。作为越南第一大城市，胡志明市也被称为世界上租金最高的前40个城市之一，这里最高端写字楼最高租金可以达到$635/平方米。HCMC的A-B级办公空缺率仅为3％，大型客户很难找到房产，市中心不再出租。

这是一份2016、2017年胡志明市入市写字楼价格，A类写字楼的价格已经超过$30000/平方米。

在丁拥军看来，东南亚其它几大城市目前的商业回报，是金边写字楼未来的价值标本。“未来五年将是金边商业项目发展的黄金五年，未来金边A级写字楼的价格将达到$7000/平方米，年回报率甚至可以达到12%以上，而这里正常的住宅投资回报率大概在6-8%左右！”

“摩根大厦开盘时价格在$2500左右，到现在价格涨幅已经超过50%。随着写字楼市场的完善和金边的商业繁荣，金边的写字楼投资预期非常可观。对于投资者而言，既可以享有房产增值带来的财富价值，也能享受高额的租金收益。并且这一回报长期保持稳定，因为这里并不愁企业租赁。写字楼市场备受热捧，进一步推进柬埔寨房地产市场发展，目前摩根大厦已经处在临近售罄的阶段，市场反应出乎意料。随着摩根大厦即将售罄，我们在西港和金边相继推出住宅项目蓝波湾和金域湾。”

“相对于住宅物业，写字楼物业拥有较高开发门槛，市场饱和难度较大。未来金边整体住宅市场的开发量超过1000万方，而据我所知，金边写字楼市场，仍会处在供不应求的状态。”

“可以说，现在金边投资写字楼的时代已经来临。”丁拥军坚定地说道。