楼盘“涨价无望”央企开发商举报政府？

一则“涨价无望，央企金茂选择了举报批复预售证的相关杭州政府部门”的消息在网上流传。

7月8日，有媒体报道：经过了三个多月的周璇，首开杭州金茂府项目想要提高预售价的愿望还是落空了。7月5日，首开杭州金茂府最后一批高层房源领出预售证，214套房源，均价48115元/平方米。这一均价水平与其8个月前的上次开盘持平，也就是说，惜售赌涨坚持了8个月的首开杭州金茂府，仍会以原价格开出最后一批高层房源。“涨价”无望下，央企金茂选择了举报批复预售证的相关杭州政府部门。多位开发商表示，首开杭州金茂府本来与绿城沁园二期开盘的时间差不多，绿城沁园的批价提高5000元/平方米，但金茂想要涨价却一直不给批复，金茂因此将该情况举报给了相关部门。

一时间，“央企开发商举报政府部门”迅速刷屏。

为此，《每日经济新闻》记者第一时间向金茂进行求证，对方回复称：“没有的事。我们也不知道这样的谣言是怎么传出去的，当地政府建议我们报警解决。希望大家不信谣不传谣”。

昨日（7月8日）下午，金茂杭州公司发布公告称：作为责任央企，中国金茂拥护并响应各级政府关于稳定房地产市场的一系列调控政策。首开杭州金茂自2017年6月首次开盘以来，一向遵守相关政府部门对销售价格的批复，并严格遵照执行。

一些媒体“文章中关于‘涨价无望下，央企金茂选择了举报批复预售证的相关杭州政府部门’‘金茂想要涨价却一直不给批复，金茂因此将该情况举报给了相关部门’等内容为不实信息，已对金茂品牌及企业商誉造成负面影响！”

当天下午，《每日经济新闻》记者在首开杭州金茂府项目销售中心看到，部分购房者正在看房。

值得注意的是，杭州市场传出的部分房企“欲涨价而不得”的确事出有因。

限价下的火爆楼市

杭州楼市上半年颇为火爆。数据显示，3月、4月、5月杭州市迎来“小阳春”行情，市区新房成交量连续上涨，并在5月达到1.3万套的高峰。2019年上半年，杭州市区共成交商品房60908套。

在市场上行趋势下，杭州一些楼盘纷纷希望将待售楼盘售价上调。

当地媒体报道称：一些项目负责人一直在亲自负责备案价的上浮工作，但是却没有结果。

有坊间人士预测，接下来，一些尚未入市的全新项目在等不到价格开放的情况下，均有望跑步入场。

首开杭州金茂府也属于跑步入场的那一批。

为了打造首开杭州金茂府，2016年6月3日，首开和金茂经过19轮竞价拍得杭政储出[2016]12号地块，成交总价641000万元，折合楼面价33106元/平方米，用地面积69151平方米，总建筑面积299610.8平方米，容积率2.8，建筑密度28%，绿地率30%。

首开杭州金茂府规划建设22幢主体建筑和1栋幼儿园，分两期建设，由高层、洋房和低层建筑组成。项目于2017年6月28日首次开盘，价格48000元~50000元/平方米。

今年7月4日，首开杭州金茂府最后一批房源面市，高层214套，户型建筑面积约143~168平方米，均价48115元/平方米，其中装修标准6000元/平方米。

此价格和两年前的确没有太大变化，且比一街之隔的另一个项目足足低了5000元/平方米。

值得注意的是，首开杭州金茂府两次拿到预售证的时间相差8个月，两次备案价毫无变化。

“央企开发商举报政府部门”的传闻正是因为这个最新房源的价格而引起。

据了解，该项目的最新售销远低于周边开发商的预期。业内人士分析，即便有微利（项目售价6万~6.5万元/平方米才能保证足够盈利），也比隔壁竞品卖的价格低许多，也难免会让竞品开发商抓狂。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，现在各地对于重点二线城市控制比较严，如果想拿到一个相对较好的价格，甚至比较好的利润空间，是很难实现的。对于这两家房企来说，一家3万多的地价，一家4万多的地价，在售房源肯定属于不赚钱卖，甚至亏本在卖。

张波进一步表示，开发商不赚钱卖房，在这这种心态左右下，自然会更在意相邻楼盘的价格问题。从另一个角度来说，这批开发商现在拿了高地价，未来如何更好地让房源入市。如果一直出于限价情况下，在建造成本和运营投入会相应减少，那么房子的质量就值得商榷。

多位业内人士告诉记者：“杭州从去年开始到现在，各种项目想方设法突破价格，从目前来看，不会有松口的可能。”

买方享受政策红利

当前“限价”政策，的确给杭州买房客带来了巨大红利。

以之江区的祥生·云境为例，据杭州克而瑞数据，其新盘入市推出78套小高层，户型面积为102平方米和110平方米，成交均价38600元/平方米，开盘即售罄。

滨江区的信达中心·杭州壹号院，加推268套超高层房源，成交均价仅48100元/平方米。虽然价格较之前均价上涨208元/平方米，但此次加推的是171平方米和182平方米的大户型房源，所以价格依然有吸引力，项目开盘当天即售罄。

克而瑞分析指出，这两个项目当日即售罄的共性原因有两点，一是板块房源稀缺，两个项目所在版块的存量商品住宅房源仅有百套，去化周期均在2个月以内，祥生·云境更是板块内目前唯一的新盘。其次，从价格方面来看，无论是祥生·云境还是信达中心·杭州壹号院，均未突破板块此前的限价，且这两个板块的购房者多为自住改善型，对于板块的认可度和未来预期较高。

杭州当地市场人士向《每日经济新闻》记者表示，杭州从去年开始到现在变化不是太大。去年底到今年初冷了一点，从今年二季度开始，整个市场又回归到热的层面。未来大量的客群基数，加上城市配套的落地，利好还是存在的，整体供应量还是可控的，这就导致了整个市场热度高。去年底一些热门盘中签率为20%，到现在中签率5%，还有一些不需要摇号的区域，都需要摇号了。

上述人士表示，限价导致市场预期较高，导致库存的持续去化速度很快，加之限价和中签率低的影响，势必会造成一定的恐慌，也让人们买房热情高涨。

“针对价格的调整机制，政府应该更多去思考。”一位业内人士认为，从政策发展方向，政府的确应该严控房价，但是否要针对每个楼盘和每个项目，值得商榷。对于开发商来说，现在判断市场非常简单，金融端如果控制越来越严，能级越高的城市，抵御风险的能力也越强。从投资判断的角度来说，按照城市城市能级作为投资优先序列来选择。

该业内人士同时认为，在限房价、限地价的背景下，是对房企运营能力、控盘能力和成本控制能力的考验，企业只能去调整运营能力、成本管控能力。按理说，限价不会使区域房价出现暴涨情况，但这轮土地限价之后，这就使得未来开发商在保持利润的情况下，这批价格预期的，产品品质和配置标准会相对较低，就算5%~10%的涨幅，未来产品品质会受到较大影响。