澳大利亚楼市触底 两年来首现反弹

观望近两个月后，上周，家在上海的陈浩（化名）签了澳大利亚布里斯班一套两房公寓的购房合同，150万澳元全款付清。

类似陈浩这样的买家估计不少。“根据居外网接收到的中国买家对澳大利亚房产的咨询，今年第一季度，中国买家的需求同比增长了40%。第二季度比去年同期增长了60.7%。去年第四季度，中国买家的需求增长了54%，这一增长趋势一直延续至今。”居外网董事CEO罗雪欣表示。

持续疲弱的澳大利亚楼市近来出现复苏迹象。澳大利亚当地的房地产数据分析公司CoreLogic的数据显示，悉尼、墨尔本的房价指数今年6月分别环比上涨了0.1%、0.2%，这是自2017年7月以来楼价创历史新高以来首次出现反弹。

罗雪欣坦言，最近几个季度的缓慢复苏可能预示着中国买家在澳住宅投资即将迎来曙光，“过去15个月的变化趋势表明，中国买家的购房量即将回到较高的水平。当过剩的库存被吸收完毕，买家也受低价吸引而重返市场时，我们预计中国购房者的看法也会转向乐观。中国买家会倾向于买涨不买跌。”

“如果是考虑自住或者出租的话，现在可以开始认真考虑并且去看房子了。但是如果打算短期炒卖的，现在的涨幅肯定是亏钱的，而且房价可能短期不会再出现前几年疯涨的情况。”一位移民定居澳大利亚从事房地产开发的人士向本报记者坦言。

曾经落入低谷

此前，在澳大利亚审慎监理署（APRA）于2014年收紧银行贷款标准之后，当地的房地产市场开始持续降温。澳大利亚房价自2017年年中开始下跌，迄今的跌幅创下2008年全球金融危机以来之最。CoreLogic的数据显示，整个澳大利亚的房价在过去12个月内下降了6.9%，其中悉尼和墨尔本过去一年分别下降了9.9%和9.2%。

一直以来，海外买家尤其是中国买家对于悉尼楼市的兴衰十分重要。根据外国投资审查委员会（FIRB）的最新报告，悉尼所在的南威尔士州在2018年财年向海外投资者批出的住宅许可数量，相比2016财年高峰时期锐减了80%。据悉，所有海外买家在澳大利亚买房必须获得FIRB的批准。

不过，今年5月18日，澳大利亚大选出现惊天逆转，现任总理莫里森爆冷连任。莫里森在竞选中承诺多项措施来刺激楼市。自由党连任后将首次置业者的首付比例由20%锐减至5%，而且购房者将不必向贷款人支付抵押贷款保险，新计划产生的差额部分以及保险费用都将由政府的国家住房金融投资公司提供。新措施将于明年1月1日起开始实施，首次置业贷款首付计划将主要针对年收入不超过12.5万澳元的首次置业者或者家庭总收入不超过20万澳元的首次置业夫妇。

与此同时，中国买家的需求仍在。皇冠房地产集团(Crown Group Holdings)的全球资本首席执行官兼销售总监Prisca Edwards近日的中国之行让她大为振奋，“一个位于悉尼的三房单位，售价接近200万澳元，一位中国客户在两天内拍板签约。”她说。

作为澳大利亚本土主打高级住宅产品的地产商，每年Edwards都会去中国的北京、上海与潜在的客户见面，了解他们对于购买澳大利亚房产的最新需求。然而，这次在中国合作伙伴的极力推荐下，她还去了数个二三线城市，包括青岛、重庆、厦门。

“这次让我十分惊讶的是，这些二三线城市的中国投资者，对于澳大利亚的了解远远超出我的想象。他们很多人在澳大利亚购房都是为了子女的教育，或者将来退休养老做准备，澳大利亚的气候宜人，而且距离中国很近，与中国仅有3个小时的时差。”Edwards向21世纪经济报道记者坦言。

根据居外网的统计，2019年最受中国购房者青睐的澳大利亚城市为墨尔本、悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯。 中国买家购房意向增长最快的城市是霍巴特、布里斯班和堪培拉。

铁鱼置业中国区CEO徐明向最近也一直在中国不同城市之间奔波，从6月底到7月中旬他的行程特别紧凑，安排了6场澳大利亚楼市的推介会。“我发现国内买家依然踊跃，需求依然存在。只是他们现在更关心的是（房地产）公司的实力、品牌，项目质量，售后服务，包括贷款产品、交房协租等一站式服务来解决他们的购房需求。”

“目前中国买家在澳大利亚投资买房的价位大部分在400万-600万元人民币，以低密度高品质的公寓和联排别墅为主。目前整个澳大利亚房子的空置率都在下降，比如墨尔本的空置率保持在1.8%，出租投资的话，通常四周左右就可以找到租客。”他表示。

不过，根据仲量联行最新发布的报告显示，大悉尼地区的住宅空置率达到3.2％，仍然超过均衡市场3％的水平，这对未来租金可能会造成一定的下行压力。目前，该地区公寓、独立屋的租金回报率分别为3.7%、3%。

徐明本人在澳大利亚定居超过30年，亲身经历了澳大利亚楼市的跌宕起伏。在他看来，中国买家进入澳大利亚楼市可分为三个不同阶段。

“2008年到2012年左右，大部分来澳大利亚买房的中国人主要是一些富豪，他们买房的主要目的就是为了移民。而在2012年到2017年上半年，则主要是中国投资者开始全球资产配置。第三阶段则是2017年以后至今，主要是一些高净值客户，他们青睐一些政治经济稳定、制度透明的国家作为投资目的地。”徐明表示。

最近各项利好因素叠加

“我认为澳大利亚的楼市已经度过了最艰难的时刻。以悉尼为例，自3月以来，尤其是大选以后，我们的客户咨询量急剧增加了三倍。3月至今，我们共有25宗FIRB销售，累计成交金额超过3200万澳元。政府放宽房贷政策，央行连续降息、供应短缺，这些利好因素叠加在一起。”Edwards表示。

据本报记者了解，皇冠集团目前在悉尼核心CBD、悉尼内城区Green Square、布里斯班West End、墨尔本拥有多个高端住宅项目。Edwards透露，目前皇冠开发的住宅地产项目中，买家有一半以上是华裔，其中来自中国的约占15%-20%。

“目前，澳大利亚楼市可谓已接近谷底。近期房价下跌有所缓和，同时消费者倾向表明家庭买房情绪回暖。换言之，房价下跌的幅度可能已经开始吸引投资者。”法国外贸银行亚太区首席经济学家艾西亚认为。

7月2日，澳大利亚央行宣布降息25个基点之后，隔夜拆款利率降至1%的历史低位，这已是两个月来的第二次降息举措。澳大利亚央行总裁洛威暗示指标利率可能再降至纪录新低。

艾西亚指出，降息之后，澳大利亚的银行将有更多空间通过降低融资成本来压低房贷利率。随薪资增长放缓，预计房贷利率的下降将减轻家庭负担，“这在澳大利亚尤其明显，因其家庭负债达历史新高，达到薪资的 140%，而且大部分房贷都以浮动利率供款。”

从供应来看，Edwards表示，在悉尼政府审批开发申请（Development Application）通常需要耗时18至24个月， 截至今年3月的12个月内，墨尔本和悉尼审核通过的公寓项目分别减少了79%和29.2%。

此外，澳元汇率不断下挫也是吸引中国买家入市的一大因素。近年来,澳大利亚几个州已开始向外国买家征收额外的印花税。新南威尔士州的额外印花税率为8%。维多利亚州、西澳大利亚州、南澳大利亚州和昆士兰州的额外印花税率为7%。从印花税对外国买家的影响来看,在过去12个月内,澳元兑人民币的汇率下跌基本抵消了这些额外税收。自去年7月以来,澳元兑人民币的汇率下跌了11.1%。

加拿大、美国楼市继续降温

整体而言，近年来，由于海外主要国家针对外国投资者陆续出台各项打击措施，中国买家开始逐渐撤离。

由于中美贸易摩擦持续，中国投资者对于美国的房地产投资热情亦开始消退。美国全国房地产人经纪协会（National Association of Realtors ）发布的年度报告显示，去年中国买家在美国住宅市场的投资额为304亿美元，同比减少4%。

同时，罗雪欣表示，根据居外网的统计数据，进入今年第一季度，中国买家针对美国房产的询盘量同比大幅减少了27.5%，而且过去5个季度中，中国买家的询盘量有4个季度出现下跌。

此前，加拿大温哥华一直深受中国购房者的青睐。随后由于房价飙升，当地政府上调海外买家附加税，并出台了空置税，让温哥华楼市骤然降温。根据Royal LePage发布的2019年第一季度房价调查报告，大温哥华地区的住宅价格自2012年以来首次出现同比下跌，期内涵盖所有物业类型的综合房价回落1.5%至120万加元。

数年前，声名大噪的中国“炒房团”一度搅动了温哥华的楼市，全美亚裔房产协会温哥华创会主席麦文华向本报记者表示，这些炒房团已经绝迹很久了。中国移民大部分2012年来到温哥华， “现在市场正在经历10年一次的调整期，但国内的移民从来没有经历过这种现象，所以他们会保持观望态度。同时，加拿大银行对外国买家的贷款政策收紧，也有一定影响。”

Edwards则慨叹：“几年前，很多中国客人只是看楼盘的平面图，就一口气豪爽买下好几个单位甚至整层的，这种景象近几年已经难得一见了。中国客户越来越精明，他们在澳大利亚买房最关注的不是价格，而是地段，比如是否靠近名校、大型医院，交通配套等。”