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二手房挂牌价下跌:卖方想脱手 买方“比三家”

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本报记者 王丽新

在北京连续的高热天气中,经纪人小王(化名)早早就上班了。一会儿要来一位看房的客人,早早约好的,就看这个小区的房子。小王希望这一次能成交,也好赚一笔佣金。毕竟,这套房的业主诚心卖房,一次性将挂牌报价降低了20万元。

“这一年半以来,这个小区的房价从6万元/平方米一路下滑到5.1万元/平方米,之后价格就基本在5万元-5.3万元/平方米之间浮动。”小王告诉《证券日报》记者,要是碰到一下子降价超过20万元的业主,估计出货率就会很高。

遗憾的是,这笔买卖没有成交。第二天小王告诉记者,房子没卖出去,原因是买房人之前看了好几套,最后没选这套。佣金没赚到,小王有些失望。但他也说,“今年二手房市场算是‘不温不火’,有的房子挂了600多天没成交,有的房子挂了6天就成交了,但凡成交的,基本都是业主降了价的。”

一二线城市挂牌均价下跌

诸葛找房统计数据显示,今年上半年,一二线城市虽然有小阳春或者部分城市回暖迹象,但由于政策面趋紧、房价高企、需求降温等影响,一季度延续2018年下半年以来的弱势,下跌幅度分别达到1.29%和1.55%。二季度随着房贷环境略有改善、热点城市带动等,一二线整体略有回温,但依然累计下跌,上半年整体累计下跌分别达到1.72%和1.54%,远高于百城平均水平。

从一线城市议价空间及成交周期来看,均大于重点城市。一线城市房价远高于其他城市房价,购房者更加谨慎理性购房。一季度,一线城市议价空间下跌较为明显,累计下跌近1个百分点。市场预期改善下,业主信心增加,议价空间有所回落,但随着新房供应增加,置换需求释放,部分购房者为了换房,加快二手房销售速度,议价空间有所上涨。一线城市平均成交周期在4个月左右,相对而言较长。

诸葛找房分析师认为,一二线重点城市降价房源占比正在逐渐扩大,市场信心二季度后逐渐下降。从调价房源情况来看,卖方依然处于较为活跃的状态,希望能够促成成交,但买方观望情绪浓厚,整体看市场对后市预期并不乐观。

6月份,北京成为调价房源量占比最高的城市,达32.26%,降价房源量明显增多;上海、苏州调价房源依然处高位,占比分别为27.69%、26.85%,厦门涨价房源量占比收窄明显,业主预期发生改变,纷纷降价销售。而青岛虽然整体上挂牌房源量涨价跌,但降价房源量也较多,卖方信心不足。

从重点城市上半年涨降价房源量占比来看,今年一季度,涨价房源量占比有所扩大,3月份达到上半年高点,涨价房源量占比为27.47%。4月份之后,随着部分市场调控加码,市场预期发生转变,买方观望情绪增强,业主纷纷下调价格,降价房源量占比逐步扩大,6月份降价房源量在调价房源中占比达到77.22%,年内仅次于1月份。

“自今年4月份以来,北京二手房市场一直比较稳定,价格每个月在上下2%之间波动。”

贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受《证券日报》记者采访时表示,据链家数据推算,目前北京月均成交量为1.2万套,预计三季度还将是这个水平。

重点城市成交量小幅回升

诸葛找房统计数据显示,2019年上半年,南京等10个重点城市累计成交48.29万套,同比上涨14.09%,近三年首次上半年同比上涨;成交量与2013年、2015年及2017年上半年基本持平,仅次于2016年的超高点。

许小乐向《证券日报》记者表示,在贝壳跟踪的25个城市中,二手房价格波动都不大。从成交量方面看,今年上半年,除重点城市中苏州等城市成交量上涨外,其他城市变动比较小,增减参半,都在10%以内。

“由于市场回暖,重点城市议价空间春节后快速下跌至近年较低水平,并保持在3%-4%;进入6月份,随着市场环境变化,观望情绪进一步增厚,议价空间有所回升,但目前仍旧在低位。”上述诸葛找房分析师表示,与此同时,成交周期却处于较高水平,说明市场仍旧较为弱势。重点城市上半年新房供应均有不同程度增加,新房供应量增加,稀释部分二手房需求,使得二手房成交周期拉长。

该分析师表示,总体来看,今年上半年,10个重点城市成交量整体表现出“前高后低”趋势,城市间分化明显。随着调控加码,市场预期改变加上市区新房项目放量入市二季度成交量有所下滑;从市场情绪各类指标来看,市场观望情绪有所加重,二手房市场升温面临较大压力。

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