涉房融资全面收紧，开发商面临偿债大考

对房地产市场来说，唯一不会缺席的是理性。2019年上半年，房企经历了过山车般的狂欢与静默。在融资热潮不减、全国50个大城市合计卖地2.15万亿元后，扑灭市场躁动火焰的严监管随之而来。

7月12日，国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（下称《通知》），明确要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企外债发行融资渠道被进一步收紧。

不仅限于此，5月份以来，房地产信托、银行、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限。在以稳为准、防控金融风险主基调下，此轮调控直指房地产融资端，多维度收紧开发商“钱袋子”，避免过多资金流入房地产市场。

但对于仍在集中偿债期的房企来说，涉房融资全面收紧无异于大考。尤其是自身流动性欠佳、销售和融资端全面承压的房企，在不可控因素作用下，下半年降价出货以稳定现金流将是大概率事件。

融资监管组合拳

狂欢总是短暂的，上半年拿地高潮过后，年内最严融资监管如期而至。房地产项目增量过大的信托公司被约谈、发改委约束房企海外发债……一系列监管组合拳下，房企融资渠道被全面收紧。习惯“左手融资，右手拿地”的房企正步入新一轮降温与阵痛期。

据发改委7月12日《通知》要求，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。同时，房企制订发行外债总体计划，要统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素；灵活运用金融产品，优化债务结构，防控外债风险。

海外发债被“阻击”，缘于房企迫于国内融资环境收紧，不惜高成本发力海外。Wind统计显示，2019年以来，房企计划发行海外债数量已达104只，计划发行规模384.47亿美元，数量、规模均创同期历史新高，且已接近2017年全年规模。

在中原地产首席分析师张大伟看来，未来房企海外的大额度融资将会明显收紧，房企抢地现象也将明显减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将比较大。

不仅如此，市场消息称，目前个别房企在境内发债也受到限制，仅允许借新还旧以避免流动性危机。其中，有5家房企已被明确严禁新增发行债券，但允许借新还旧；还有15家房企，则被警示发债风险，要求控制额度。

实际上，此轮地产融资全面收紧，自5月17日开始。当天，银保监会发布《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(下称“23号文”)，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

银保监会出手调控背后，是房企密集融资、在土地市场频掀高潮。中原地产数据显示，上半年土地出让规模持续高位运行，全国50个大城市合计卖地2.15万亿元，同比增长15.9%。分季度看，一季度整体低迷，二季度全面复苏。

土拍活跃引发房价上涨预期，增加市场不稳定因素，与“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标不符，与防范化解重大风险的要求不符。因此，在部分城市调控土地出让环节之余，房企拿地资金源头再被收紧。

上半年充当房企拿地后盾的地产信托首被阻击。23号文作用下，信托贷款余额在经历3、4月份的短暂反弹后，于5月份明显回落。紧接着，市场消息称一些拿地激进、制造地王的企业已被纳入监管，地王企业的债券与ABS（资产抵押证券）被暂停发行。

行至7月初，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示。要求其严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

用益信托最新数据显示，截至6月30日，68家信托公司共发行3238只房地产集合信托产品，为房企“输血”5063.8亿元。其中所发产品的平均期限1.53年，平均年收益率为8.32%。

第一财经获悉，某信托公司收到窗口指导的要求是：房地产信托规模不能超过2019年6月30日规模；已备案项目不影响发行及成立，但未备案项目一律暂停；符合“432”通道类业务全部暂停；地产公司并购类全部暂停；未来公司每月老项目结束所释放出来的规模，优先供公司战略客户使用。

除此之外，市场消息显示，监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行窗口指导，要求控制房地产贷款额度，但对各家银行的具体要求各不相同。上述举措的核心思想是控制房地产贷款规模。

房企压力骤升

对于面临偿债高峰期的房企来说，资金面的收紧无异于“雪上加霜”。

Wind数据显示，2019年房企国内债到期数量508只，总偿还量5303.02亿元，偿还规模同比增加28.88％。海外债方面，2019年房企海外债到期数量66只，到期规模237.57亿美元，到期规模同比增加30.91%。

目前，房企常见融资模式分别是：私募基金、信托、开发贷，可有效帮助房企拿地建设，降低自有资金的占用情况。但融资环境趋紧后，上述几种融资模式受到极大影响。另一边，销售回笼是房企优质、风险低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力。

但据统计局数据，1~6月份，全国商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速回落0.5个百分点；商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1~5月份扩大0.2个百分点。销售压力下，再次拉紧房企紧绷的资金链。

然而具体到单个企业，生存处境的分化异常显著。7月15日，中海地产（00688.HK）以79.4亿元收得北京市丰台区造甲村地块，溢价率18.79%，楼面价6.6万元/平方米。这是丰台区历史上总价第二高地块，也是北京年内总价新高。

之所以能高调发力土地市场，在于中海较同行显著的融资优势。7月8日，中海首次在香港设立境外中期票据（MTN）计划，其中10年期美元债以3.45%的券票息，创造债券发行利息成本最低纪录，这也是中海历史上10年期债券的最低利率。

而另一边，泰禾集团（000732.SZ）7月12日公告称，境外全资子公司已完成4亿美元债券发行。其中高达15%的票面年息，再次刷新行业认知。惠誉此前表示，泰禾海外债评级的主要制约因素在于财务支出庞大且流动性吃紧。

从去年开始，一些上市房企相继传出资金链紧绷，更有一些中小房企则直接出现债务违约。而实际上，在融资环境趋紧时，泰禾此类流动性欠佳的房企不确定因素更多。

毫无疑问的是，生存承压，下半年房企投资拿地会趋向谨慎。华泰证券分析称，融资环境边际收紧对房企短期现金流影响有限，更多影响在于未来再投入的预期，拿地力度可能减弱。预计下半年房地产投资增速会有所回落，土地市场热度降温。