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别了“地王” 操盘中带来的烦恼远多于幸福

2019-07-22 09:07:41 来源: 21世纪经济报道 举报
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(原标题:别了,“地王”)

7月15日下午,经过56轮激烈竞争,中海地产以79.4亿元,18.79%的溢价率,将北京市丰台区造甲村地块收入囊中,单价为6.66万元/平方米。这是丰台区历史上总价第二高地块,也是今年到目前为止的全国总价“地王”。

这是一宗久违了的“地王”。过去两年多来,北京土地交易相对平淡。即使放眼全国市场,土地交易也鲜有亮点。

这也是一宗名不符实的“地王”。无论单价还是总价,它都无法挤进历史前十。即使在北京土地交易史上,这块地的总价也仅排在第8的位置。

“地王已死”,有房地产从业者做出如此结论。楼市调控持续深入,土地出让制度完善,都令“地王”成为这个年代的稀有物种。悲观者甚至认为,“地王”已经绝迹,因为“地王”、“楼王”都是楼市的“黄金年代”的特定产物,如今已经随着那个年代而远去,不再回来。

这到底是坏消息,还是好兆头?

“地王”缺位

天下无“地王”久矣。

2019年,房地产企业纷纷向一二线城市收缩,在经历了连续三年的销售“大年”后,企业对土地的需求已十分迫切。恰逢融资闸门开启,企业在年初的拿地授权又较为宽裕,因此,从一季度开始,热点一二线城市的土地交易就迅速升温。在部分城市,区域性高价地如雨后春笋般冒出。

以苏州为例,4月24日,苏州出让7宗地块,并诞生2个区域“地王”:吴中太湖新城“地王”,20909元/平方米;尹山湖“地王”,21933元/平方米。4月29日,苏州工业园区湖东板块一宗住宅用地经过40轮竞拍以总价35.63亿元成交,楼面价达30287元/平方米,成为该区域的单价“地王”。

受高价地的刺激,市场情绪迅速高涨,带动房屋成交量和价格的上涨。房屋市场量价齐升,又反过来带动企业的拿地热情。循环往复。

这种热情随着北京大兴“地王”的诞生而达到顶峰。在该“地王”诞生的同时,监管层对房企的融资渠道进行限制,企业对市场的预期骤然生变,“谨慎”成为主旋律。大多数人预期,如果融资政策持续从紧,大兴“地王”有可能成为今年的绝唱。

事实上,包括大兴“地王”在内,今年诞生的所有“地王”都显得成色不足。

在近20年的土地招拍挂历史上,中国大陆地区诞生过很多形形色色的“地王”。其中,在市场较为活跃的2002年-2003年、2005年-2006年、2009年-2011年、2013年-2014年,“地王”出现得最为频繁。

2010年3月15日,北京曾出现过“一日三地王”的“盛况”。2016年8月17日,上海也出现了“一日三地王”的现象。

迄今为止的全国单价“地王”诞生于2016年8月17日,融信以110亿的价格斩获上海静安地块,单价达到14.3万元/平方米。12天后,招商蛇口和华侨城以310亿元斩获深圳国际会展中心地块,成为全国总价“地王”。

但此后至今的三年多里,土地市场都显得“乏善可陈”。无论单价还是总价,都没有出现真正令人信服的“地王”项目。

技术性调整

“在最近的这波行情中,其实出现了很多‘地王’,但都是区域性的。很多‘地王’都出现在二三线城市,甚至某个区。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示,区域性“地王”偏多,是本轮市场的一个特点,而且“地王”确实推高了这些区域的房价。

但作为楼市调控高地的重点一二线城市,“地王”已绝迹很久。因此,近两年看到的“地王”,价格往往并不高,显得名不符实。

北京某知名房企区域拓展部负责人高虎(化名)向21世纪经济报道表示,这些年,政府部门曾使用各种手段来遏制“地王”的产生,印象较为深刻的有以下几种:

2009年11月,自然资源部(时称“国土资源部”)对商品住宅用地的宗地出让面积首度设定明确上限:大城市20公顷,中等城市14公顷,小城市(镇)7公顷。此政策被称为“限大令”,目的是防止因地块规模过大而推高地价。

2010年3月10日,自然资源部下发通知,开发商在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金;成交后,需在一个月内缴清成交额50%的首付款。这令到房企在拿地时,会更仔细地评估自身的资金状况。一年后,大龙地产获取的天竺“地王”被收回,正是因为违反了这一条款。

2010年3月18日,国资委要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务,只留下16家主业为地产的央企。这也被称为央企“退房令”,其背景在于,当年3月15日的北京“一日三地王”,均由央企制造。

土地出让规则也在不断变化,高虎将其简单总结为“价格实施限制、配建越来越多、逐渐要求自持、毫无‘反抗’空间”。

另外,作为供给侧改革的一部分,土地出让节奏在悄然调整,并影响着市场表现。

高虎说,房企拿地预算最足的时间通常在年初,但很多城市的供地节奏是“前松后紧”,即年初供地规模小,年末规模大。这会造成一种情况,“年初有钱的时候抢地,年末想拿地的时候没钱了”。这样一来,“地王”就容易在上半年被抢出来。但近些年,很多城市的供地节奏变得均匀,已能够有效地改善预期。

另一方面,一些库存规模小的城市,也开始加大供地规模,尤其是普通商品房用地。“像北京,去年供应了大批限竞房用地后,整个市场的供需关系就逆转了,开发商对土地没有那么渴求了。”而在以往,“很多‘地王’都是饥渴供地的结果”。

逝去的黄金时代

实际上,在开发商过往的操盘经验中,“地王”项目带来的烦恼似乎远远多于幸福。这也成为企业不太轻易拿“地王”的主要原因。

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进表示,经测算,普通地块的土地单价约相当于项目房屋售价的30%-40%,“地王”项目则在50%以上,实施限价后,“地王”项目的成本甚至相当于房价的70%以上。再算上人力、资金、建安等成本,很多“地王”项目几乎“没钱可赚”。

一些高总价“地王”,则因占用资金量大、开发周期长,而给开发商带来沉重的压力。即使开发商越来越倾向于联合拿地,但这种风险有时仍然难以承受。

在中海之前,真正的北京大兴“地王”于2015年10月诞生,华侨城、华润、招商联合体以83.4亿元的价格竞得。但华润和招商很快退出,理由是“地块最终成交价格超出授权价格”。

独立操盘的华侨城一度想力推这一项目,但进展不及预期。在2017年8月和11月,华侨城分两次将这一项目出售给泰禾。大兴“地王”最终易主。

除项目本身的特点外,“地王”还容易触发“霉头”,其引发的调控压力往往令企业始料不及。比如,2010年3月15日的“一日三地王”,不仅引发了央企“退房令”,而且在一个月后导致“新国十条”出台。因此,很多“地王”诞生后,就不得不应对调控的重压,项目的周转期通常大大延长。

“历史来看,房地产行业融资政策的变化往往源于土地市场的波动。”华泰证券指出。今年5月份开始,监管层开始加强房地产业的资金监管,信托融资基本被锁死,对发债的审核也趋于严厉。华泰证券认为,前期土地市场的火热,是引发这种调整的一项直接原因。

有房企人士向21世纪经济报道表示,经过这么多年的“教育”后,开发商已经基本达成一个共识:“地王”是真正的“烫手山芋”。

张大伟表示,以往那样的高总价或高单价“地王”已经很难再出现,一方面,土地出让限制条件越来越多,土地质量难免受到影响,进而影响到土地价值;另一方面,经过了多年的调控洗礼,开发商变得越来越谨慎,几乎不会在冲动之下举牌拿地。

事实上,随着楼市调控手段逐渐完善,长效机制开始试水,开发商的心态正在变得平稳,并逐渐开始接受一个调控“新常态”的时代。

在先后出台两份调控文件后,今年5月24日,苏州市政府部门召开了主要开发商座谈会。与会领导称,“政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱”。这项表态令很多房企印象深刻。他们认为,这项表态真正将他们打回现实,所有关于政策反转的预期都打消了。

高虎表示,开发商的价值观正是在一次次调控中被改变和塑造。在许久不见真正的“地王”后,企业也已经习惯了。“‘地王’、‘楼王’,都属于过去的‘黄金时代’。”他说,现实是,那个时代已经远去,而且不会再来。

高虎认为,这并不是坏事,因为对于整个行业来说,市场趋于稳定,应该是各方都乐于见到的结果。

李海丽 本文来源:21世纪经济报道 责任编辑:李海丽_NO7789

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