北京住建委点名三个违规项 万科在列

在目前这种不甚乐观的情况下，开发商采取种种擦边球行为，无非是变相提高项目现金流或者提升项目性价比，在较差的市场环境下走出一波高潮。

北京房地产市场可以说是全国最规范的市场之一，然而就在这种“高压”之下，仍有违规销售行为出现。

针对北京市住建委公布的昌平区华润智慧中心（项目推广名：华润未来城市）、丰台区中铁诺德春风和院、昌平区万科翡翠家园（推广名：万科翡翠公园）三个项目的违规行为，第一财经实地走访，经过调查，发现三个项目的违规行为均有所改正。

而之所以出现这种违规销售行为，有业内专家对第一财经表示，实际上这缘于上半年北京楼市销售情况较差。

修正违规行为

“我们预计7月28日开盘，如果想参与摇号，需要先在银行开具50万存款的证明材料。确认你有购房能力后，再来签署《选房资格意向书》。”置业顾问告诉记者，并专门强调这并非提前收费，让购房者无需担心。被住建委点名过后，中铁诺德楼盘工作人员显然谨慎许多。

据此前媒体报道，中铁诺德春风和院项目，尽管尚未获取商品房预售许可证，但目前已进入蓄客阶段。有置业顾问介绍，开发企业与光大银行方庄支行合作，进行资金托管服务，客户需在该支行开户办卡，存入50万元现金才拥有后期开盘选房的资格。

除了中铁诺德之外，记者还走访了华润未来城市，“我们即将开盘的是4号楼和5号楼，但是具体开盘时间未定，要等住建委批下来预售证。”在询问是否需要缴纳意向金锁定购房名额后，置业顾问表示不需要缴纳任何意向金，“目前只能等待我们通知具体开盘日子。”

被查的还有万科翡翠公园，7月20日在记者到达售楼处要求看看样板间时，销售人员表示样板间临时关闭。目前样板间关闭的具体原因不知，但这确实是在被查之后的一个临时行为。此前，该项目样板间地下室部门被精装成酒窖及影音室。

在住建委的行动之后，三个项目很明显都有所行动，对外口径也发生了变化。

此前，北京市部分区域开发项目集中上市，新房成交活跃，个别企业为争取客源，出现违规销售问题。为遏制违规苗头、维护群众权益，确保下半年市场平稳有序，北京市住房城乡建设委部署开展了商品房项目销售行为专项检查。

7月15日到17日，北京市住建委对昌平区华润智慧中心、丰台区中铁诺德春风和院、昌平区万科翡翠公园三个项目的销售现场进行突击检查。

检查发现，华润智慧中心项目存在未取得商品房预售证收取客户认筹金的行为；中铁诺德春风和院项目存在变相锁定客户资金、样板间装修标准超出销售方案承诺标准的问题；万科翡翠公园项目存在地下库房宣传用途与规划用途不符的问题。

针对检查发现情况，北京市住建委要求中铁诺德春风和院项目立即释放客户资金，按承诺标准改造样板间；要求万科翡翠公园项目撤销现场不实宣传材料、拆除现场户型模型；要求华润智慧中心项目退还已收认筹金，同时对其无证售房行为进行高限处罚。

销售情况不甚乐观

中原地产数据显示，今年上半年北京新建商品住宅合计成交1.63万套，同比上涨103%，从绝对数值来看，今年上半年的涨幅确实较大，然而考虑到市场整体供给之后，今年上半年的销售情况就没有绝对值显得那么乐观。

数据显示，2018年上半年市场存量45563套，成交7801套，存销比5.84；2019年上半年市场存量67794套，成交16373套，存销比4.14。从存销比来看，实际差距并没有那么大。若考虑到2018年是绝对的小年这一因素，那么将数据扩大至2017年来看，当年上半年市场存量为37401套，成交11683套，存销比为3.2，很明显比今年的情况更好。

二手房市场更加不乐观。2019年上半年北京二手房住宅成交为7.26万套，2018年上半年为7.66万套，2017年上半年为8.76万套，2016年上半年更是达到13.55万套的峰值。实际上，今年上半年二手房成交量是最近多年来的历史低值。

合硕机构分析师郭毅表示，今年新房之所以有成交量的提升，主要原因还是在于限竞房的大量入市，导致竞争加剧，越来越多的项目采取以价换量的方式，或者增加精装修这一项提高产品的性价比来吸引购房人。

过去三年来，北京共出让92宗限竞房地块，合计规划建面达到851万平方米，累计投资量超过5000亿元。近9万套限竞房的供应使得北京新房市场已经出现饱和，而北京正常每年新房销售量只有2万~3万套。在这种情况下，限竞房也没有任何优势，要么降价跑量，要么品质地段过硬。

中原地产首席分析师张大伟也表示，实际上，今年之所以出现小阳春局面，还是缘于在三四月份出现的短期信贷宽松，同时叠加部分特价房源的刺激，而此后在政策不断收紧的过程中，市场再次走低，小阳春成色不足。

根据中原地产最新数据统计，截至目前北京共有超过7.13万套库存（统计口径为所有商品房住宅含限竞房），比2017年上涨2万余套，预计可静态消化3年，北京迎来8年来最高库存量。这对于每年只能销售2万~3万套的北京市场来说，无疑是巨大的库存压力。

这种压力不仅来自限竞房的超量供给，同时也有10万+豪宅前来“凑热闹”。7月15日，中海以79.4亿元拿下丰台造甲村地块，再创新地王，该地块折合楼面价6.6万元/平方米。该地块一出，意味着北京又要进入10万+拼刺刀的肉搏状态。有数据统计，今年上半年豪宅成交排名TOP30中，10万+项目占据10个席位，这缘于此前一波地王纷纷入市，包括中国玺、昆仑域、西府大院等项目。

虽然贵为“豪宅”，但是在目前的市场环境下，有业内人士对第一财经表示：“无论是限竞房还是豪宅，均面临去化不足，不得不暗中降价销售的局面。”而这一切都只为了在淡市中寻求销量上的突破。

更为严峻的情况是，从5月“23号文”发布之后，地产融资基本面急转直下，随后各信贷公司接到窗口指导，要求未备案项目一律暂停，同时规模不能超过2019年6月30日前规模，加之银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示，必须正视一些地方房地产金融化的问题，目前相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平，房地产企业融资过度，助长投资投机行为。

这被视为影响半年楼市的最强声音，有业内专家预计，上半年的“金三银四”可能是今年第一个也是最后一个窗口期。在这种情况下，对于大部分开发企业来说，能尽早跑量是唯一想法，有业内专家表示，在目前这种不甚乐观的情况下，开发商采取种种擦边球行为，无非是变相提高项目现金流或者提升项目性价比，在较差的市场环境下走出一波高潮。在前景不明朗的情况下，能够尽快完成全年任务。