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弘阳上半年销售302亿元,91%的土地是合作开发

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8月29日,发迹于江苏省南京市的弘阳地产(01996.HK)在香港召开中期业绩发布会,来自于福建的实际控制人、公司董事长曾焕沙带领管理层出席发布会。

期内,弘阳地产实现销售额302.5亿元,同比增长42.7%,实现全年600亿元销售目标的50.41%;实现销售建筑面积约为229.23万平方米,同比增加48.3%。

弘阳地产行政总裁何捷表示,合作拿地依然是坚持的战略,占到整个拿地的91%。上半年,公司共获取了35宗地块,新增建筑面积为407万平米。

近4成净利润来自于投资物业公允价值收益

期内,弘阳地产实现营业收入39.07亿元,较去年同期的38.63亿元增长1.1%。其中,物业销售所得收入37.03亿元,同比增加0.2%;商业经营所得收入为1.86亿元,同比增加22.6%;酒店经营所得收入为1790万元,同比增加2.3%。

营收微增的情况下,弘阳地产的毛利润和净利润则一降一增。

期内,公司实现毛利润11.32亿元,较去年同期的11.67亿元减少2.99%,毛利率28.97%;净利润为7.24亿元,较去年同期的6.28亿元增加15.28%,净利润率为18.54%。其中,归母净利润7.43亿元,归属于非上市公司股东的则是亏损1852万元。

净利润的大幅增加得益于账面财产的增加。

公告显示,在弘阳地产的利润里,贡献较大的包括投资物业公允价值收益2.84亿元,其他收入和收益2.43亿元等。

按照会计准则,企业以公允价值计量的投资性房地产的,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,故不需要缴纳25%的企业所得说。依次推算,投资物业公允价值带来的收入占弘阳地产归母净利润的38.22%。

截至6月底,公司确认投资物业公允价值收益约2.84亿元,较去年同期的2.20亿元增加28.9%。投资物业录得公允价值收益主要由于整体资本价值增加及租金增值。

其他收入和收益中,收益较大的则包含6576.4万元想合资和联营公司的借款收入、2520.6万元投资收入、6129.5万元管理咨询服务费及4033.8万元金融资产公允价值收益、外汇净收益1307.9万元。

对于净利润中物业增值占比偏高,如何提升经营带来的利润,业绩会现场,弘阳地产首席财务官申广平称,这跟结转结构有关系,上半年结转项目偏少,下半年会增加,全年结转20个项目。

申广平称,公司是双轮驱动战略,商业租金水平有20%的增幅,带来了物业公允价值收益的增长,这块的呈现增长是很正常的,未来也会持续增长;另外,公司有开展大量合作,来自于联合营单位的结转会带来持续的利润贡献,还有一部分是来自合并报表的利润,这三块都是公司的核心利润。

在弘阳地产的介绍中,除了核心业务房地产开发与销售之外,公司的主要业务还包括商业物业投资与运营、酒店运营。

对于商业地产,何捷介绍,公司的商业出租率约97%,租金收缴率99%。今年有三个弘阳广场在营业,此外还有12个商业项目在筹备中。

何捷称,弘阳地产在商业上以轻资产的方式发展,有了6个新的拓展项目,分别在天津、福建省福州、河北省的燕郊这些地方,去化达到70%,回款率达到94%。

一年内134.74亿元、约47.47%的有息负债需偿还

期内,公司净负债率为76.0%,较去年底的68.3%增高7.7个百分点;拥有现金及银行结余169.45亿元,其中,受限制现金27.55亿元,已质押的存款52.70亿元;现金短债比约为1.26倍,截至2018年12月31日则约1.15倍。

期内,公司有息总借贷额为283.8亿元,较去年底的219.2亿元增加29.47%,一年内需要偿还的约为134.74,占比47.47%。

其中,计息的银行贷款及其他借款约218.4亿元,较去年底增加12.98%,一年内偿还的108.98亿元,两年内偿还的包括57.38亿元

优先票据约为65.4亿元,较去年底的25.9亿元增加152.50%,须于一年内偿还25.76亿元,两年内偿还19.93亿元。

此外,公司一年需要支付的还包括21.98亿元的应付款项及应付票据等。

上市拓宽了弘阳地产的融资渠道。今年至今已发行三笔美元优先票据,总额为8.5亿美元,利率在9.95%至11.5%之间,期限为2年至3年。

91%的地块为合作开发

提升规模成为中小型房企最为重要的任务之一,弘阳地产也不例外。

何捷介绍,上半年,弘阳地产一共获取了35宗地块,新增建筑面积为407万平米,32%在长三角以外区域,大本营江苏省依然占比较大为54%。

与此同时,弘阳地产也在试图从区域房企向全国性房企的转变。期内,弘阳地产新进入进入了陕西省西安、湖南省长沙、江苏省盐城、湖北省襄阳、安徽省阜阳、广东省江门、浙江省温州7个城市。

截止6月底,弘阳地产拥有土地储备1568.72万平方米,权益建筑面积为816.07万平方米,权益占比52.02%。

下半年谨慎成为房企投资拓展的主流。就弘阳地产,何捷表示,合作拿地依然是坚持的战略,占到整个拿地的91%,主流市场依然是其坚持的刚需刚改市场。

何捷称,弘阳地产与一些房企联合发起采购联盟,有望有效地降低整体的成本。而弘阳地产联合的房地产企业,其中7家规模超过了2000多亿元。

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