新城控股“越冬”：33亿再卖6项目

7月初由新城控股原董事长王振华一案所引发的“黑天鹅”事件，对新城控股所产生的影响似乎仍在持续。

8月30日，新城控股发布公告称，公司子公司于近日签订转让协议，转让旗下6个地产项目，涉及交易总价32.92亿元，项目交易全部以现金交易。

这是新城控股自7月以来近两个月内，第三次以公告形式正式披露的公司项目转让情况。而截至30日公告披露日，新城控股已转让项目超20个，回流资金超过百亿元。值得一提的是，其转让的这部分项目回流资金全部以现金支付。

从去年以来，房地产行业本就经历着漫长的资本凛冬，棉袄的厚薄，粮仓、家底的殷实或浅显，房企冷暖自知。而新城控股的“黑天鹅”事件，似乎让这个寒冬变得更加寒冷而漫长。

持续不断出售项目、加强现金回流是很好的例证之一。

33亿再卖项目

具体而言，新城控股这次公告出售的项目，包括合肥新城悦弘房地产开发有限公司81%股权、张家港市广鑫汇房地产开发有限公司16%股权、温岭新城悦盛房地产开发有限公司100%股权、青岛亿越房地产开发有限公司100%股权、杭州亿盛房地产咨询有限公司100%股权及杭州鼎睿房地产咨询有限公司100%股权、襄阳新城悦隆房地产开发有限公司100%股权。

这些项目涉及合肥庐江县、张家港、台州温岭、烟台钟家庄、杭州江干区、襄阳等地的8个地块，涉及土地总面积超44万平方米。

凭借该部分项目的转让，新城控股的手里得以一口气回流近33亿元现金，这个数目不算大，却是其近段时间以来出让项目回流现金最多的一次。对此，新城控股表示，项目交易的目的是公司出于“积极应对市场变化”“优化公司资产结构”的需要。

新城的说法并不是没有道理，自去年以来，房地产行业本就沉浸在一种“哀鸿遍野”的氛围当中，融资难成为行业谈论最多的关键词之一。何况新城控股还遭遇“黑天鹅”，这种资金层面的影响对新城控股而言更为深远。

7月初，新城控股“黑天鹅”事件发生后的那几天，公司股价经历好几个交易日跌停。事件发生前，新城控股最高股价曾一度达到43.65元/股，但截至8月29日收盘，新城控股股价报24.79元/股。近两个月来，该公司股价虽然也略有回升的时候，但已难回之前的高度。

股价“滑铁卢”的背后，是市值的大蒸发，以及由股价进一步下跌触发的“质押股票有可能被强制平仓风险”和对公司债务的担忧。新城控股此前公布的半年报显示，公司总资产4233亿元，资产负债率87%，净负债率77%。此外，该公司手头现金余额456.42亿元，短期债务261亿元。

虽然数据显示新城控股在负债方面有所下降，但由“黑天鹅”事件引发的信用评级、借贷以及发债也成了公司需要考虑的问题。从近段时间的动作来看，出售项目以保证手头上的现金流似乎成了新城控股的“惯用”手法，或者说也是其迫不得已的方法之一。

除了8月30日公告出售的项目以外，7月27日，新城控股公告转让公司5个项目，获得交易现金27.07亿元；7月25日，该公司公告称截至7月24日已累计签署10个项目转让协议，合计交易对价41.51亿元。

如果包含8月30日公告的出售项目在内，近两个月以来，新城控股已披露的转让项目超过20个，回流现金超过一百亿元。无疑，项目的出售可以使得新城控股快速、且稳定回流手头的资金。

而新城控股方面也在此前发布的项目出售公告中表示，出售部分项目公司股权，可以“收回部分上半年已支付的土地款”“增加公司货币资金”“优化公司资产结构”。这似乎是新城控股摆脱“黑天鹅”事件的最好选择。

“蛰伏”与“越冬”

事实上，新城控股只是在不好的行业氛围下，遭遇了自身的“黑天鹅”，因此所受到的影响也更为深远，但在漫长的凛冬之下，受影响的房企远不止新城控股一家。

自去年以来持续到现在的房企融资难问题，依然是房地产开发商心上悬着的一块石头，融资成本走高、融资渠道收缩依然成为房地产开发商紧绷神经的“原罪”。而持续到现在的融资困境并没有想要放松的迹象，反而在进一步收紧。

8月29日，有媒体获悉，多家银行近期收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发贷额度。且房地产开发贷余额将从二季度末的11.04万亿元减少至一季度末的10.85万亿规模，控制在2019年3月底时的水平。该消息随后被银行所证实。

而早在7月30日，中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；一天后的7月31日，央行还直接“点名”房地产行业占用较多信贷资源，要求合理控制房地产贷款投放。

这都似乎在进一步“掐断”房地产企业的融资渠道，开发商面临的资金问题还在往更严峻的方向发展。

事实上，房地产企业如今之所以对融资的诉求如此依赖，也是行业前几年普遍依靠高杠杆发展的结果。仅以A股为例，有数据显示，已披露半年报的86家上市房企，有息负债合计高达2.67万亿元。而2019年正是房地产企业还债高峰的关键时间点，借新还旧成为房企最头疼的问题。

在资金面空前紧张的同时，房地产企业也开始展现出自身的十八般武艺。开源节流，加快去化，强调回款，加快资金回笼是方法之一。进入八月以来，以一些头部企业为代表的房企已经开始了简单粗暴的降价“抢收”。以至于有媒体戏称“这比往年提早了一个多月”，这并不是没有道理的。

土地方面，在刚过去的房企业绩会中，多家房企都曾表示，下半年将停止或暂缓拿地，严控资金的管理。而从近段时间以来的情况也可以看出，土地的流拍开始增多，溢价率方面有所下降，房企拿地的积极性比以往变得更低。此外，一些房企为控成本，还陆续传出裁员的消息。

当然，像新城控股一样通过出售一部分项目，以加强现金流的情况也时有发生。8月30日，大悦城地产转让上海、西安附属公司，交易价格23.1亿元；8月28日，中航高科以底价10.05亿元挂牌转让江苏致豪房地产100%股权。而从一些更高负债的房企来看，出售旗下项目的动作则变得更为常见。

总而言之，房企的方式各不相同，但所面临的困境是一样的。在资金日益变得紧张的情况下，如何绞尽脑汁获得更多的钱，是房地产企业共同的“命题”。

除此以外，开发商唯一还想知道的是：漫长的凛冬在何时结束？