泰禾样本：地产金融收紧之下去杠杆之战

2019年房地产市场下半场战役的号角已经吹响，泰禾集团亮出了其上半场的战绩。8月30日晚间，泰禾集团发布的2019年半年度报告显示，报告期内，公司实现营业总收入145.06亿元，比上年同期增长14.33%，实现归属于上市公司股东的净利润为15.61亿元，比上年同期增长58.74%。房地产业务是公司的核心业务，2019年上半年公司房地产业务实现营业收入138.24亿元，结转面积62.89万平方米，其中，住宅地产实现销售收入123.73亿元，结转面积56.83万平方米；商业地产实现销售收入14.51亿元，结转面积6.06万平方米。

房地产金融政策收紧背景之下，各项财务指标中，外界最关心的还是泰禾集团的负债规模。数据显示，2019年上半年，泰禾有息负债大幅减少，半年偿还338亿元，净资产规模稳步扩大至367.6亿元，环比增长15.3%；同时，经营性现金流净额持续大幅增加至202.2亿元。

事实上，今年以来，随着各项融资渠道进一步收紧，房企饱受融资之困，去杠杆之路，道阻且长。

今年以来，房地产融资渠道陆续收紧，房企去杆杠迫在眉睫。-宋文辉摄

泰禾去杠杆

今年以来，房地产融资渠道陆续收紧。房企去杠杆迫在眉睫，而泰禾的高负债早就在业内引来诸多关注。

2019年5月，多家上市房企年报被问询，问询重点包括房企负债率以及现金流等重要指标。其中，5月8日，泰禾收到深圳证券交易所年报问询函，要求说明其期末115亿现金如何应对574亿短期债务，泰禾是否面临短期偿债风险以及偿债来源。深交所的问询函直指泰禾集团高负债问题。

58安居客房产研究院首席分析师张波向记者表示，高负债房企去杠杆通常有两种方式：其一是抓预售缓拿地，达到“开源节流”的效果；其二，房企也会采用转让项目的方式来达到快速去杠杆的效果。

显然，泰禾的去杠杆重任也离不开这两条路径。其2019年中报显示，报告期内，公司实现营业总收入145.06亿元，比上年同期增长14.33%，实现归属于上市公司股东的净利润为15.61亿元，比上年同期增长58.74%。

泰禾集团还通过出售旗下项目部分股权缓解资金压力。今年3至6月底，泰禾集团宣布一系列地产项目的股权出售方案，对应总售价95亿元。具体来看，3月22日以来，泰禾陆续转让了杭州蒋村项目、南昌茵梦湖项目、漳州红树湾项目、杭州同人山庄等7个项目的部分股权，交易方均是世茂；6月末，泰禾集团在6天内公布了三起股权转让事项。6月24日，泰禾集团股份有限公司发布公告，称拟向五矿信托转让增城两个项目公司29%的股权。6月28日，泰禾集团控股子公司郑州红门向河南天伦地产转让郑州红门持有的润天置业100%股权，总对价为12.6亿元。第二天，泰禾集团全资子公司济南中维置业有限公司向济南泰悦转让达盛置业70%股权，股权转让对价为39728万元。这意味着，泰禾退出章丘圣井片区的泰悦盛景项目，而这正是两年前其进入济南市场的踏板之一，显示公司整体布局呈现收缩之势。

此外，7月泰禾集团宣布，其境外全资子公司Tahoe Group Global（Co.，）Limited已在境外完成4亿美元的债券发行，并在新加坡交易所挂牌，债券票面年息高达15%，每半年支付一次，债券期限为3年。8月，泰禾发布公告表示，泰禾集团董事会同意将在北京金融资产交易所有限公司发行2019年度第一期债权融资计划(最终名称以实际备案发行名称为准)，备案金额不超过5亿元，产品期限不超过3年。

从泰禾披露的半年报数据来看，去杠杆的确初有成效。数据显示，截至2019年6月30日，泰禾总资产为2386.4亿元。资产负债率较2018年末下降2.28个百分点，至84.60%；净负债率较2018年末下降126.16个百分点，至258.69%；同时有息负债大幅减少，2018年末为1376.2亿元，2019年中则为1104.0亿元。上半年偿还债务支付现金达338亿元。现金净额方面，数据显示，经营性现金流净额2018年中期为-5.2亿元，2018年末大幅增加至139.3亿元，2019年中期为202.2亿元；现金利息保障倍数4.19，同比增加314.48%，上年同期倍数为1.01。

尽管泰禾有息负债有所减少，其资产负债率和负债金额仍高于规模相近的房企。去杠杆之路，泰禾集团还有很长的路要走。

全行业之战

事实上，去杠杆早已成为房企共识。

2019年3月，阳光城集团执行副总裁吴建斌在业绩发布会上指出，2018年公司净负债率大概是180%，与2017年的250%相比已经大幅下降了70个百分点。2019年将争取回到150%，希望在2020年净负债率可以降到100%之内。2日后，佳兆业主席兼执行董事郭英成在业绩会上表示，2019年，佳兆业仍然把控制净负债率作为重点目标。2019年3月29日，在融创中国2018年年度业绩会上，孙宏斌也连续三次提出降杠杆。

“开发企业去杠杆是必须的。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，目前融资环境这么紧，开发企业想要提高杠杆率，基本上也是不可能。

今年以来，房企银行贷款、信托、海外债等各融资渠道均受到不同程度的收紧。8月29日，据媒体报道，多家银行近期收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。第二天，银保监会就发布《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》表示，下一步，将全面加强地方中小银行机构监管，扎实推进金融供给侧结构性改革，坚决打好防范化解风险攻坚战，牢牢守住不发生系统性风险的底线。

此前，8月7日，21世纪经济报道记者独家报道，某华北股份制银行已在全行开展房地产行业授信业务专项检查，检查范围为截至7月末投向为房地产行业的表内外存量授信业务，重点自查房地产开发贷款业务。

“从当下的融资环境以及房地产行业严控的大背景来看，房企的高负债所带来的高风险性不容忽视，负债率过高，尤其是净负债率过高的房企的确需要采取更为坚定的去杠杆措施。”张波表示，以往不少高负债房企因房价上涨、棚改带来的区域快速去化而“化险为夷”，然而，在本次房地产市场调控以及房地产开发行业“去产能”化两轮驱动下，房企极难在长期维持高负债的情况下保证自身平稳发展。

此外，杨红旭指出，从目前市场成交态势来看，杠杆率高容易导致风险暴露。一般而言，杠杆率高只适合于房价、地价处于上升通道的情况下。具体来说，房价上涨幅度超过融资成本，房企才可能赚钱。如果拿地之后，卖房时房价涨幅低于融资成本，房企亏钱只会越来越快。因此，“开发企业必须主动去杠杆。”

杨红旭认为，房企自身去杠杆，首先要在拿地上有所控制。由于杠杆率的提高主要来自前端融资，拿地少，前端的融资自然就控制住了。另外，开发企业要主动减少外部的融资，尤其是资金成本很高（超过15%）的融资要减少。?