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所有人都说谨慎拿地,世茂七成土地来自并购

2019-09-12 08:29:48 来源: 澎湃新闻 举报
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(原标题:房企中报读楼市|所有人都说谨慎拿地,世茂七成土地来自并购)

“谨慎”成为2019年房企中期业绩的关键词之一,但谨慎拿地的表象下,房企们也在竞相角逐,各显神通。

土地市场的竞逐中,谨慎者众,神通者也并不少。前有中国恒大凭借造车项目拿下大量土地;又有世茂房地产高喊“有些开发商已尝到现金流苦果,都在转让项目”,进而在上半年通过并购获取900万平方米,货值1800亿元。

都在谈谨慎拿地

几乎所有的房企都在向外传达下半年需要谨慎拿地。龙头房企如万科、向来的稳健者龙湖集团、因并购而出名的融创中国;及向来以激进著称的闽系房企、迅速扩张的中小房企无不在谈谨慎。

因为并购而出名的融创中国自去年以来多次公开表示谨慎拿地,中期业绩会上也不例外。

融创中国主席兼执行董事孙宏斌回应拿地策略称,去年年底今年年初融创把握短期窗口拿了一些地,主要在一二线城市,地拿得挺好的,量也不小。

孙宏斌同时表示,往后拿地会非常小心,原因在于现在很多城市的土地市场偏热,拍卖地价比较高。有好的机会,我们就坚决地拿,没有好的机会就算了,就放弃了。”市场原因和政策管制的原因,售价大幅提高的可能性比较小,所以拿地还是保持谨慎。

龙湖集团董事会主席吴亚军在中期业绩公告中称,一季度,受政策预期宽松带动,房企拿地积极性高,土地溢价水平显着抬升,公司谨慎观望,集中在5-6月补充土储,避免了过度竞争。

龙湖集团CEO邵明晓则表示,龙湖买地一直比较偏谨慎乐观,有严格的投资纪律,通常不会买地王。

闽系房企禹洲地产在关注“规模、利润、风险控制三驾马车平衡发展”的同时,董事局主席、执行董事林龙安又在强调,在拿地支出上依然以谨慎为主。

即便对于当下被集中关注的产业链跟地产结合方面,林龙安仍表示,有个最显著的地方,就是需要的土地量会比较大,所以位置相对会比较偏离核心城市圈,“我们也会比较谨慎,不会盲目地推动,我们会更多地推动产业项目在一线二线城市先落地。”

“不拿贵地、不借贵钱”

万科叹拿地难,但坚持稳健。

上半年,万科获取了54个项目,新增计容建筑面积1965.7万平方米,同比减少36.17%,并低于同期销售面积2463.6万平方米。

“拿地还是很难的。” 在中期业绩会上,万科首席运营官张旭感慨,万科喜欢拿比较难的地,主要聚焦在经济增长比较好,有产业、也有人口导入的地方,“如果太远的地,是很容易拿的。”

张旭同时透露,万科在土地层面的投资风格比较谨慎;万科从来没有制定固定数字的经营目标,公司是动态计划,把“每天都是卖楼的好日子”当成基本策略,快速销售,积极回款,并根据回款动态制定拿地计划。

万科总裁、首席执行官祝九胜谈及土地市场等变化时表示,要敬畏市场、顺势而为、应时而变,万科要根据市场变化来调整经营节奏,持续控制负债率,保持信用评级。

对于未来项目储备,万科表示坚持稳健的投资策略,在确保价格合理的前提下积极发掘各类潜在的市场机会。

作为近期唯一宣布上调销售目标的房企,宝龙地产(01238.HK)总裁许华芳在业绩上表示,今年会微调策略,谨慎且适当地促销,而非大力度的不断促销。要谨慎拿地,要在好的城市拿好的地。在三四线城市会适当降低拿地力度。公司是中小型公司,“不拿贵地、不借贵钱”。

闽系房企旭辉集团董事会主席林中买地要量入为出,权益销售回款的50%资金将用于买地,希望其中60%用作买地,40%用于项目收购等多元化渠道的拓展。

面对国内融资环境收紧,林中预计,今年四季度,土地竞争将会减弱,会重点把握投资机会,也因此8月和9月公司将放慢投资步伐。

哪些地区将会有更多机会?旭辉集团预计,各线城市之间继续分化加剧,二线及优质三线城市的地价出现回调。

明确表达谨慎的还包括粤系房企越秀地产(00123.HK),公司董事长兼执行董事林昭远林昭远称,不拿高价地,积极参与拍地,但是要谨慎拿,要符合标准。“当然我们会根据我们的投资的标准,超出标准的坚定不拿地,要保证拿下的每一个地块为未来合理的盈利打下基础。”

产业——恒大:凭借造车项目拿下大量土地

多数房企在土地招拍挂市场厮杀时,中国恒大拓展了另一种难以模仿的拿地模式——以产业拿地。

8月28日,中国恒大总裁在与投资者的沟通会上曾表示,公司凭借着造车项目拿下大量土地。

据夏海钧介绍,中国恒大在于地方政府就造车项目谈判时,会有一个模型,涉及投资建厂的亏损、汽车产业带来的就业和税收等方面,并以此为依据要求地方政府予以住宅和生活等用地作为配套,以此带来的收入也可以弥补汽车产业造成的亏损。

对于土地市场,夏海钧还介绍了中国恒大的看法和产品策略。夏海钧在业绩会上称,房地产商不要再幻想着过去那种房地产的价格飙升、地价飙升。

在地价走高,住房被迫高端化的当下,夏海钧则称,“房地产商要坚持住房不炒,把你的住房要满足中国老百姓的刚需,只要你的市场是刚需的,中国的市场三个方面一定还有巨大的市场份额。”

与此同时,夏海钧介绍,中国恒大这一两年发展得还很好,恒大96%的产品都面向中国刚性需求的老百姓,恒大的产品卖得好是因为不做大户型,没有拿地迫切性 不做豪宅不拿地王。

他表示:“今年拿地(成本)也是1600多块钱,今年新增的4000多万平米的土地储备,为什么可以做到这样,就是因为没有其他开发商的拿地的迫切性,因为恒大已经3.19亿平米的土地在手里。”

并购——世茂房地产:70%土地是并购而来

房地产项目甚至公司的并购,很多房企都在进行,过去几年最为出名的是孙宏斌控制的融创中国,而今年上半年最为瞩目的则是闽系房企世茂房地产。

中期业绩会上,世茂房地产总裁许世坛直言,上半年其基本上70%的购地方式都是通过并购,“前几年有些开发商是卖多少钱买多少地,负现金流很大,风险很大,现在可能有一些已经尝到苦果了,可能都在转让一些项目。”

按照计划,全年,世茂房地产新增土地货值约为4000亿元。上半年,公司新增60个项目,新增权益土地建筑面积1412万平方米,权益前土地价值788亿,货值约2500亿,平均成本为5581元/平方米。

其中,一线、二线和强三四线的占比超过80%,收并购土地面积约900万平方米,货值约1800亿,占总货值约72%。

这包括世茂房地产从泰禾集团、万通地产、粤泰股份、明发集团、开诚实业等房企那收购18个项目,总金额近200亿元。

许世坛称,“新并购土地也是利用比较便宜的成本去补充土地储备,预测这2500亿大概会有1/3可以作为今年的可售资源,也就是约800亿。”

数据显示,截至上半年,世茂房地产土地储备有6407万平方米,共超过10500亿的货值。其中,长三角货值2850亿,大湾区2600亿,福建2600亿,华北区1730亿,其他地区是1120亿,土地平均成本为5446元/平方米。

对于买地投入,许世坛表示,世茂会用回款的50%,而上半年已经消耗了总预算的70%,因此下半年会相对谨慎一些。

许世坛同时表示,由于政策和融资环境收紧,公司对于下半年市场保持谨慎态度,一般是将回款的50%用于土地支出,今年世茂土地支出预计在1000亿元,上半年已经花费了70%,下半年拿地时会更谨慎。

李海丽 本文来源:澎湃新闻 作者:庞静涛 赵雅琨 责任编辑:李海丽_NO7789

咨询热线:4008-163-163转3

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