楼市"金九银十"预期走低 部分城市开启"因城施策"

楼市延续平稳步调

在中央“房住不炒”定位不变、房地产调控持续加码、房地产金融政策缩紧等多因素作用下，楼市平稳仍将是主基调。业内普遍认为，今年的“金九银十”恐将成空，对此部分城市已有松绑调控举动，以小幅提振市场信心。全国楼市一片秋意，唯深圳“暖意洋洋”。虽然近期一系列政策利好深圳，但考虑到国家在控制资金流向房地产，深圳的房价上涨空间仍有限。

8月28日，湖南省临澧县首届房产交易博览会组委会举行新闻发布会，该发布会推出了一份《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。《意见》明确，在规定的时限内在县城区购买符合条件的商品房可享受购房货币补贴，其子女入学可就近申请学位，享受优质教育资源等。

临澧并不是唯一松绑调控的三四线城市。9月初，浙江嘉兴调整了公积金贷款额度。紧接着河南宣布，对全省农村教师购房给予优惠。

此外，上海、珠海、天津、长沙等热点一二线城市，也出台了相关的措施。

近期，国家层面的楼市政策不断出台。既有个人住房贷款定价新规，又有对“房住不炒”的多次重申。这些措施大多被市场解读为利空，并大大稀释了降准带来的乐观情绪。考虑到下半年以来多地市场已经降温，楼市进入下行通道已不可避免。地方政府的稳定市场布局能起到效果吗？

“金九银十”预期走低

与往年类似，出于年中报表的考量，房企在6月加大销售力度，并使得当月的市场交易量明显增长。但此后的7月和8月，营销手段告一段落，再叠加政策调控的施压，楼市的季节性下滑再度出现。

上海易居研究院发布报告显示，2019年8月，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降9%，同比下降3%。下半年以来，新建住宅成交量已经连续两个月环比下降。

这轮下滑覆盖了各个城市层级。4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降19%，同比下降16%；18个二线城市成交面积环比下降10%，同比增长6%；18个三四线城市成交面积环比下降4%，同比下降17%。

二手房方面，今年8月，该机构监测的13个城市二手房成交量环比下降8.5%，成交量仍处于5月以来的下行通道之中。

从今年5月底开始，多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单，监管部门收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。同时，住建部针对“地王”现象点名部分开发商。7月初，部分信托公司接到银保监会的指导，收紧房地产信托业务。国家发改委也于此后要求，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。此后，央行就房地产占用信贷资源，消费贷、银行理财等资金违规进入房地产市场等问题进一步探讨解决方案。

由于房企的融资渠道被大大限制，房企对外投资也变得谨慎起来，这也直接影响到土地市场的表现。

上海易居研究院发布报告显示，8月40个典型城市土地成交建筑面积4383.2万平方米，环比下降16.9%，为今年3月以来首次下降；40个城市土地成交均价为5259.5元/平方米，环比下跌1.8%，为今年2月以来首次下跌。

与住宅交易类似，三类城市的土地交易面积均出现下降：一线城市环比下降4成，二线城市下降17.1%，三线城市下降5.7%。

机构普遍警示，考虑到政策环境仍然严厉，今年的“金九银十”面临落空。

因城施策非救市

部分地方政府对政策的微调，正是在此背景下展开。实际上，由于政策从出台到执行有一个时间周期，未来的市场下行幅度可能更大。

融360大数据研究院监测数据显示，2019年8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨了3BP；二套房贷款平均利率为5.78%，环比上涨2BP。

在该机构监测的35个城市中，8月共有17个城市的首套房贷利率平均水平有所上涨。一线城市中，广州地区首套房贷款利率平均水平环比上涨了4BP；二线城市中，苏州、无锡、沈阳、长沙四城已连续三个月上涨。

8月末，央行明确，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。有银行业人士向21世纪经济报道指出，在房住不炒的大背景下，此轮“换锚”后，热点城市的房贷利率将会稳中有涨。

这也意味着，房地产市场将面临的后续压力并不小。

在近期的各类“因城施策”举措中，并无类似人才新政的“大手笔”，但从政策内容看，仍可在一定程度上提振市场信心。

浙江嘉兴规定，已还清公积金贷款，再次购买自住住房的，仍可享受60万元的额度；贵阳将二手房住房公积金贷款最低首付款比例由25%下调至20%；河南对符合条件的农村教师实施购房优惠，幅度不低于20%；无锡、长沙调低落户门槛；上海、珠海在部分区域放松限购。

“不能简单理解为‘救市’。”上海某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示，目前出台的政策是按照“因城施策”的框架推出的，可在一定程度上释放合理的需求，同时有助于维持市场稳定，避免大起大落。

他认为，未来还会有城市出台“因城施策”措施，其中，三四线城市的动力相对较足。同时，在房住不炒的背景下，也不排除部分热点城市继续收紧的可能。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，地方“因城施策、一城一策”主基调未变，考虑到当前的市场环境，市场压力较大的城市，可能先进行调整。