李一戈：土地市场降温预示着什么？

李一戈

土地市场是房地产市场的重要指标。

两大房地产研究机构近日发布的8月监测数据显示，全国主要城市土地市场已呈下行趋势。易居房地产研究院的报告显示，8月份全国40个城市，土地成交面积为4336万平方米，环比下降28.8%，同比增长20.4%。预计未来几个月将继续降温。中原地产研究中心数据显示，8月份全国70个大中城市合计土地成交金额2501亿，环比下降31%；成交土地均价7492.76元/平方米，环比下降24%；平均土地成交溢价率仅8%，较7月下降4.38个百分点。土地流拍72宗，为年内最多。

单单一个月数据，不能据以得出粗暴的结论。何况，对比前述数据可见，土地成交面积和成交均价环比虽然降幅颇大，但40城的成交面积同比仍然是增长的。

不过，有些指标还是有比较强烈的信号意义。比如，溢价率和流拍数量。我个人认为，这是观察土地市场的重要指标。如果这种低溢价、高流拍的现象持续3个月，那么，土地市场转“冷”的趋势就可以说是确立了。

土地市场与销售市场存在一定的相关性，但未必是正相关。比如，今年3月底至4月，部分热点城市出现了一波销售“小阳春”，随后才是土地市场掀起一波小高潮。是不是销售市场的短暂回暖给予房企拿地抢地的信心？有这种可能。而土地市场的回暖，却带来了房企意想不到的结果。

如你所知，5月底以来，少数热点城市限购政策定点加码，去年底舆论以为今年会轻度放松调控的预期落空。更重要的，是房地产金融政策的持续收紧，涵盖了从发债、信托到房贷利率、开发贷款等多种渠道，作用点从投资端延伸到销售端。

引发这些调控的，正是土地市场的热度上升过快，包括高价地块的成交，高溢价率的蔓延，令监管部门大为警惕。借用银保监会系统日前召开的“不忘初心、牢记使命”主题教育总结大会用词，叫做“遏制房地产金融化泡沫化倾向”。

银根缩紧，房企的应激反应一般是捂住口袋观望，不拿或少拿地。没有企业争抢，土地成交的溢价率就会降下来，甚至流拍。只有少数现金充沛的企业才敢趁机“捡漏”。

地产界关心的是，土地市场降温下行，持续时间有多长、多深，趋势何时确立。理性地说，这就跟房价一样，很难准确预测。可以分析的，是它的传导效应以及对各市场主体的影响。

前面说了，4月份销售市场的活跃助推了土地市场的回升，反过来，近期土地市场的下行，也会传导到销售市场。过往三个月，不少企业反映，房子不好卖。而8月份主要城市的商品房成交数据是不太好看的。

市场主体显然都感受到了这股凉意。有些消费者，转为观望。二手房市场最为敏感，中介机构发现，一套房的成交周期在拉长，买方的议价空间加大。

在投资端，房企拿地更加谨慎，决策流程更长了。一位房企高管跟我说，在看不清后市的情况下，只有先看看再说，因为现在拿错一块地的代价实在太大。北京某中小房企，因为错判区域市场，拿了一幅高价地，至今仍喘息未匀，“地还晒着呢。”

这也会影响到地方政府。虽然产业结构调整喊了有不短时间，但有些城市还暂难摆脱对土地收入的依赖。土地卖不出去，或者卖不出好价钱，这些城市嘴上不说，心里也是很难受的。一两个月还好说，如果土地市场真要“冷”几个月，财政收入或许就会捉襟见肘。

有朋友问，土地交易下滑，会不会影响房地产投资？客观地说，会。今年前7个月房地产投资增幅还是很不错的，但剩下几个月大概率会放缓。于是某些专家又要担心房地产投资“拖累”经济的问题。但7月30日中央政治局会议“不将房地产作为短期刺激的手段”对这种疑虑是最好的回答。

即使房地产投资增幅放缓，也会有其他投资补位。中央几次重要会议都提出要加快老旧小区改造，以及其他包括交通市政、健康产业等民生方面的投资。如你所知，这些方面的投资额相当庞大，老旧小区改造、海绵城市、地下综合管廊建设，动辄万亿级投资。明年专项债额度已提前下达，可以起到惠民生、稳投资的作用。

相比之下，房企们稍为焦虑些。有些中小房企更为紧迫的任务，是考虑如何生存，那就暂时别去思考拿地的事了。手握余粮的大房企，则要平衡公开市场拿地与并购的机会成本，以及公开拿地的时机。考验的是老板们的前瞻眼光与判断力。

几乎所有房企都面临如何加快去化的严峻问题。前几周我一直在呼吁房企打折促销，最近也确实有不少项目在进行较大力度的促销。不过，也要提醒有些房企，“全员营销”的动作不宜过猛，你让人力和行政专员也去卖房，没完成任务就下岗？有点过了。

按理说，土地市场跟普通消费者没啥直接关系，但它与销售市场的清淡，都影响到了购房者。严厉调控下，房价大涨是不允许的了，但最好也别期望大跌。不过，未来几个月可能是刚需买房的好时机。有可能会出现力度很大的折扣，心仪的房子，不妨勤紧着点。