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还在等金九银十? 前8月东部房地产投资走弱

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近日,各地陆续发布房地产投资数据,占据全国房地产投资半壁江山的东部10省市情况出现明显变化。

国家统计局数据显示,1-8月份,东部地区房地产开发投资44857亿元,同比增长8.8%,增速比1-7月份回落0.4个百分点。

哪些省市拉低了东部的房地产投资增速?

21世纪经济报道记者统计各地数据发现,包括北京、浙江、山东等一些地区,房地产投资增速持续下行,只有年初的一半左右,天津、广东增速也较年初出现了明显下滑,上海、河北等地持续低迷,江苏则比年初略有回暖。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向21世纪经济报道指出,由于整体销售依旧低迷,在一些东部热点省份和城市拿地的房企,面临着不开工就没有销售回款,资金压力加大,项目开工又很难获得足够利润的两难境地。未来一段时间内,东部地区房地产投资增速下行的情况很难出现变化。

多地增速放缓一半

从总量来看,前8月广东、江苏和浙江分别以约9821亿、8139亿和6960亿的房地产投资额稳居前三,这三个省份也是目前为止全国范围内房地产投资额最高的省份。

紧随其后的是山东和福建,前8月的房地产投资额则分别达到了5588亿和3730亿。河北、上海和北京维持在2000亿到3000亿的区间,天津也超过了1900亿,最末的海南则达到了754亿。

不难看出,东部地区的投资总量依旧领先,达到全国的一半以上。从增量来看,相比去年同比增长3628亿,对全国增量拉动的比重也达到了45%,是拉动全国房地产投资增速持续保持在两位数左右高位的主要力量。

但从增速来看,东部地区前8月同比增长8.8%,增速比1-7月回落0.4个百分点,6月份时这一增速还达到了9.9%。而中部、西部的增速分别达到了9.8%和16%,处在增速加快的阶段。

具体来看,东部10个省市中,增速由高到低依次是天津、福建、山东、北京、广东、浙江、江苏、上海、河北和海南。其中,天津、福建、山东、北京和广东这前五位,房地产投资同比增速都保持两位数,海南则是唯一的负增长省份,增速为-30.7%,也是全国跌幅最大的地区。

值得注意的是,这10个省市中,有6个的房地产投资同比增速相较年初有所下滑。其中,山东从24.6个百分点下降到14.3个百分点,北京从20.6个百分点下降到10.9个百分点,浙江从19.3百分点下降到7.7个百分点,增速下滑的幅度都超过或接近一半。另外,天津和广东的增速也分别下降了8个百分点和5个百分点。

“主要还是东部地区的房地产市场降温造成的。”易居研究院副院长杨红旭告诉21世纪经济报道记者,房地产投资主要由建安成本和土地购置费组成,相对市场状况较为滞后。从2018年下半年开始,东部一些城市的楼市开始降温,到今年开始逐渐传导到开发投资上,到现在形成了比较明显的投资降温局面。

以房地产投资额最大的广东为例,杨红旭告诉记者,在2016年开始的这一轮楼市上行周期,在除深圳以外的广东城市到来得相对较晚,大概从2017年到2018年开始,这些地区的销售开始上行,于是2017年开始房企在这一区域的佛山、东莞等地拿地热情很高,后续形成的投资也从2018年开始显现在房地产投资的增速上。但从2018年下半年开始,广东房地产市场整体降温。此前高价拿地的企业,目前开发和投资热情降低。

楼市预期短期无变化

一直以来,东部地区是全国房地产板块轮动周期最早的区域,其楼市的走向很大程度上预示着全国未来可能的走向。

“短期内很难看到东部地区房地产投资大幅回调的迹象。”顾云昌向21世纪经济报道记者表示。

顾云昌表示,从周期来看,在中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段后,各地调控很难放松,房地产市场整体仍处在下行通道。这主要由三个方面的原因造成:第一,尽管货币政策走向宽松,但针对房地产行业的稳杠杆还在继续,对资金流入房地产领域的监管依旧严厉,房企的资金状况很难借此得以好转;第二,销售没有起色,市场依旧疲软,对投资的激励作用难以体现;第三,从一些巨头房企近期折价销售的状况来看,整体的楼市预期没有发生变化。

从房地产投资的一个重要先行指标,房屋新开工面积来看,也预示了未来一段时间,房地产投资的可能走势。

21世纪经济报道记者整理数据发现,前8月,一线城市北京和上海由于土地供应的增加,新开工面积同比增长了两位数。而在前8月新开工面积超过1亿平方米的山东、广东和江苏三地中,广东和江苏的新开工面积增速均为-7%左右。天津、福建和海南等地,新开工面积同样相比去年有所减少。

与此同时,房屋施工面积则持续正增长。数据显示,除海南和上海各微降4%和0.9%以外,其他省市的施工面积则都维持着正增长。涨幅最高的天津、浙江和广东分别上涨了15.9%、13.3%和9.4%,浙江与广东也是前一轮土地市场最为火热的东部省份。

杨红旭表示,在此前的浙江和广东的一些热点三四线城市拿了“高价地”的企业,由于销售不景气,放缓施工,等到市场回暖是一个很正常的选择,因此施工面积会有所增加。有的甚至干脆就不开工,这造成新开工面积下滑,但总体来看,房企未来在东部省市的拿地热情还会进一步下降。

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