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互联网房产中介江湖风再起:房多多赴美上市

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很多人都记得,2014年前后中国互联网房产中介掀起O2O热潮,诞生了诸多玩家,如房多多、爱屋吉屋、吉屋、平安好房、贝壳等。

但随着O2O泡沫的破裂,很多平台或收缩或消亡或沉寂,房地产的江湖已无它们的太多消息。

10月9日,房多多忽然宣告赴美上市,携带诸多知名投资人,房多多再次开启互联网房产中介的资本化征程。

只是与此前不同,房多多转变了生意模式,招股书显示,它号称是国内第一家产业互联网SaaS(软件服务化)模式的房产中介公司,为众多中介商户提供在线解决方案。

在当前中美贸易谈判的复杂背景下,房多多此次赴美上市,是否将成为互联网房产中介资本化的风向标?贝壳、安居客等其他同类平台命运又将如何?国内房地产中介互联网化的前景,又是否更为明朗?一切都还要观察。

在线交易平台样本

房多多算是互联网房产中介的“后起之秀”,成立于2011年10月,创始人之一为段毅,定位为房地产交易服务平台。

2012-2015年,身处互联网、O2O热潮,又引入前万科副总裁肖莉,房多多备受资本青睐,上市前历经四轮融资,C轮融资已达2.23亿美元,成为当时市场中的“独角兽”公司。

2015年后,随着O2O的资本热潮退散,互联网中介陷入低谷,房多多也进入持续的沉寂。不过它一直在探寻新的模式。

10月9日,创业8年的房多多向美国证监会提交上市申请,拟进行首次公开募股(IPO),计划交易代码为“DUO”,将成为“中国产业互联网SaaS第一股”。

招股书显示,在这一概念下,房多多致力于“帮经纪商户简单做生意”,通过移动互联网技术、云技术和大数据,实现房地产交易的关键资源,包括房、客、资金和交易数据的在线聚合,赋能经纪商户在线上开展业务,从根本上改变中国房地产经纪商户的作业方式。

如何吸引商户来到自己的平台?房多多的杀手锏是“1.31亿条真实房产信息”。根据弗若斯特沙利文的数据,截至2019年6月30日,其拥有1.31亿条经过验证的出售、出租以及市场上目前没有挂牌的房屋基础信息。

房多多认为,其SaaS 模式让“闭环在线房地产交易”成为可能。它不仅为经纪商户提供本地以及跨区域、跨城市的房源和买家,而且提供完成交易所需的工具和服务,房地产交易中的关键步骤都在平台上完成。

据招股书显示,房多多的闭环交易总额(GMV)从2017年的739亿增长至2018年的1,137亿,增幅为53.9%;截至2019年6月30日,闭环GMV913亿,同比2018年上半年的456亿增100.2%。

截至2019年6月30日,房多多平台拥有超过107万名注册经纪商户,渗透率约50%。

看起来,房多多实现了在线房产交易的突破,实现了超过千亿的交易额;房多多也希望借SaaS概念吸引美国投资者。这一概念下的互联网公司在美国市场方兴未艾。

不过在一些业内人士看来,房多多的盈利模式仍然存疑。虽然2017年以来已实现小幅盈利,但房多多的盈利主要来自于经纪人对其增值产品的付费,以及在新房领域与经纪人共分佣金提成,在这一模式下,平台对经纪人的依赖导致后续流量增长的不确定性较大。

赴美IPO前景未明

房多多此次赴美上市背后,闪现着多家投资机构或投资人的身影,如嘉御基金创始合伙人兼董事长、前阿里巴巴B2B总裁卫哲担任房多多独立董事。

与房多多类似,国内多家互联网房产中介背后都有资本的影子,它们都有强烈的变现渴望。此前几年,就有多家公司拟上市未果,更有爱屋吉屋、平安好房已然退出了市场,此前的投资也打了水漂。

在房多多赴美上市之前,在互联网房产中介江湖中,最为耀眼的明星是链家、贝壳为代表的线下转线上的中介模式,而今年也爆出了疑似上市的举动。

今年3月,北京链家发生了注册资本、投资人和管理层等变化。工商数据显示,公司注册资本由2054.02万元变更至1355.82万元,企业类型由有限责任公司(外商投资企业与内资合资)变更为有限责任公司(自然人投资或控股)。

同时,包括万科、融创、腾讯等在内的59.5%投资人从链家撤资平移至贝壳之时,有市场分析人士认为,这是在为贝壳上市做准备。

没过多久,贝壳找房宣布启动D轮融资,将由战略投资方腾讯领投8亿美元。

在当前的市场上,贝壳、房多多都成了互联网房产中介硕果仅存的公司,投资者尤其是天使和风险投资者,对其资本化的期待不言而喻。

香港地产金融券商分析师黄立冲认为,互联网房产中介纷纷走上资产化的道路,也体现了投资者希望变现的需求。

谈及房多多们上市的前景,黄立冲认为,这类公司希望上市,但是上A股会越来越难,主要因为审批机构的严控;近期又受到中美贸易谈判的影响,导致美国监管机构对中资概念股上市盛情不再。

值得关注的是,美国纳斯达克在2018年10月首次提议更改上市规则,这些新规已在上月生效,提高了对一只股票平均交易量的要求,并呼吁公司至少50%的股东每人至少在IPO中投资2500美元。

另据知情人士透露,随着上市规则的改变,中国小型公司的IPO也经历了更长时间的等待。

这对于许多中国公司是个挑战。“海外投资人对中资概念股的态度是,对这些公司的监管越来越严格了。”黄立冲认为。

据Refinitiv,自2000年以来,中国公司累计在美国股市融资700多亿美元,其中包括电商巨头阿里巴巴、拼多多和京东,这些巨头吸引来了众多美国市场的投资者。

拥有独特模式和用户、流量的公司会更让美国投资者青睐。比如拼多多,9月24日,拼多多宣布发行8.75亿美元的可转换优先债券,利率为0.00%,创下2004年以来科技中概股可转债最低利率纪录。

然而并不是所有的公司都受投资者欢迎。Dealogic数据显示,2018年约有19家中国公司在纳斯达克上市,高于2017年的8家;但在过去18个月里,募资额不超过2亿美元的中国IPO的平均交易价格下跌38%,同等规模的美国公司仅下跌13.9%。

中原地产首席分析师张大伟分析,房多多此时赴美上市,也是无奈之举,相对而言,港股市值较小,而未来赴美上市也会更加困难,选择此时上市或许也是好的时机。

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