沉默许久的三亚凤凰岛，近日因一则股权挂牌转让公告，再次进入公众视线。
9月16日，北京产权交易所披露，三亚凤凰岛投资集团有限公司（简称“凤凰岛投资集团”）100%股权公开挂牌转让，转让底价40.37亿元。同时，与凤凰岛投资集团捆绑转让的还有三亚钰晟投资有限公司（简称“钰晟投资”）100%股权，作价7.64亿元，两者合计48.01亿元。上述两家公司分别持有三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司（简称“邮轮港公司”）45%及10%股权，剩下的45%则在中国交建的手上，邮轮港公司的核心资产为三亚凤凰岛项目，也是此次股权交易的焦点所在。
三亚凤凰岛是海南填海造岛的鼻祖，漫长的建设过程和巨大的资金投入，导致了开发公司资金承压，股权频繁更替，也让这座人工岛面临了诸多不确定性。但此次邮轮港公司55%的股权转让后，三亚凤凰岛有望迎来一个“大一统”的新时代。有知情人士向网易房产透露，接盘者或为中国交建。“这是早就定下来的事，捆绑股权，中交接盘，属于战略需求！此次交易相当于转让了夹层公司，中交接盘后将直接或间接持有邮轮港公司100%股权。”
这也意味着，三亚凤凰岛将全面易主中交！
△邮轮港公司重大投资及其子公司
多次股权更迭 三亚凤凰岛开发之路坎坷
据《南国都市报》报道，早在1990年代末，三亚港务局计划在此吹沙填海，建设国际客运港。后因资金问题，三亚港务局与司法部下属企业众城集团合资成立三亚众城国际客运旅业有限公司（简称“众城国际”）。2002年，湖北地产商人曾宪云以700万元收购众城国际，并将其重组，三亚凤凰岛由此开始了房地产化过程，曾宪云也成为了三亚凤凰岛的实际控制人。根据曾宪云设想，凤凰岛将建设包括国际邮轮港、1幢国际会议中心（七星级酒店）、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部、奥运广场公园、海上热带风情街等7个投资项目，总投资额超过50亿元。但截至目前，仅建成了邮轮港码头和5幢国际养生度假中心。
2006年，浙江国都控股持巨资介入，成为众城国际的最大股东。随后，凤凰岛项目整体规划开始重新论证和设计，前后花费了约1000万美元，全球征集几十家建筑设计事务所，设计了100多套方案。次年3月凤凰岛被调整为旅游综合体，对标东方迪拜，凤凰岛投资金额被扩大到100亿元。
2014年3月，中交以50亿元收购了三亚凤凰岛国际邮轮港45%的股权，同时钰晟投资对三亚邮轮港10%的决策权不可撤销的授予中交行使，二者成为一致行动人。由此，中交成为了凤凰岛新的控制人。据三亚凤凰岛官网显示，收购完成后，中交后期陆续投资预计200亿元滚动开发三亚凤凰岛后续项目。
然而中交接盘后，还未享受到三亚凤凰岛的投资回报，就先吃了“黄牌”。2017年中央第四环境保护督察组点名批评三亚凤凰岛，填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀。2018年1月初凤凰岛被停工整改。
△2014年中交收购后，邮轮港公司股权分布情况。图片来源：企查查
投资客离场 房价暴跌
海南房地产的起伏史，在凤凰岛身上演绎得淋漓尽致，暴涨暴跌，令人唏嘘。
2010年伴随着国际旅游岛战略获批，海南房价大涨，仅五天时间，海南商品房交易171亿元左右，是2008年全年的总和，房价涨幅是全国的5倍。
三亚凤凰岛酒店式公寓一期于当年1月开盘，700套房子销售一空，均价接近7万元/㎡。在资本的裹挟下，凤凰岛房价最高被炒到了16万元/㎡，登顶海南房价之巅。凤凰岛也成为了海南房地产狂飙突进的典型样本。
2018年随着市场限购、停工整改，投资客离场，凤凰岛房价腰斩早已是不争的事实。据中国房价行情网显示，2019年8月凤凰岛房价50589元/㎡，较巅峰时跌去了2/3。
甚至在安居客上不乏单价2万多元的二手房源，但致电中介时被告知“凤凰岛没有2万多的房价，周边二手房都卖到4万元一平了，凤凰岛不可能比这还低。”
二期规划无可售房产 中交时代如何主导开发？
环保风暴后，三亚凤凰岛的房地产开发难再为继。当地中介表示，凤凰岛已经很长时间没有传出新房销售消息。海南实施全域限购后，岛外购房资金被限制进入，岛上房产更难转手套现。还有业内人士表示，三亚凤凰岛二期已经没有可售的房产规划，民营企业此时出局算是及时止损。已经批后公示的三亚总部经济及中央商务启动区控制性详细规划也印证了这种说法，凤凰岛一、二期项目已被列入该项规划，目前仍是一座空岛的二期项目（2号岛）全部被规划为邮轮母港配套设施用地。可供腾挪的空间集中在一期的商业用地上，即规划中仍未建设的七星级酒店、商务别墅会所、海上热带风情街等。
△三亚总部经济及中央商务启动区用地规划图，标注蓝色的2号岛全部用地被规划为邮轮母港配套设施用地
这些物业都不具备快速回血的能力，更考验开发商长线运营的功力。对中交而言，凤凰岛为什么还值得重金加持？
如果刨开房地产及酒店资产，凤凰岛最大的看点还是落于国际邮轮母港的规划上。2014年中交接手凤凰岛项目公司45%的股权后，参与二期岛屿填海工程开发建设，并于2016年完成填岛主体工程。目前两个15万吨级的邮轮泊位、两个22.5万吨的邮轮泊位也已建成，可停靠目前世界上最大的邮轮，年接待游客能力达200万人次。
同时，海南自贸区（港）带来的政策利好肉眼可见：支持开通跨国邮轮旅游航线、公海游航线试点、放宽游艇旅游管制、59国人员入境旅游免签等，皆有利于推动三亚凤凰岛发展邮轮游艇产业。值得一提的是，2017年三亚凤凰岛国际邮轮港接待邮轮数量和邮轮旅客量跌至谷底后，2018年显著回升，邮轮航次131艘次，同比增长54％，进出港总人数9.1万人次，同比增长18.7%。虽然距离年接待200万人次还有很大差距，但有一组数据可以参照，迈阿密国际邮轮港每年出入境游客300-400万人次，给迈阿密创造了120亿美元的收入。
长远来看，国际邮轮母港带来的效益远超房地产开发。如果中交志不在房产，那么海南自贸港的未来或许是其百亿赌注的底气所在。但变现能力，仍需时间来证明。
本文来源：网易房产原创
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