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地产风向变了!海口2019计划出让的110公顷商品住房用地目前仅挂牌0.84亩!

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海口苦住宅用地久已。

断供时间长达9个月后,9月27日海口才终于挂牌本年度第一宗普通商品住房用地,仅0.84亩。

2019年海口的供地计划显示,海口今年住宅用地供应总量155.57公顷,其中包含各类棚户区改造用地45.39公顷,普通商品住房用地110.8公顷。截至目前,海口无一宗普通商品住宅用地成功出让,仅一宗0.84亩的地块目前处于挂牌状态,这也意味着,2019年普通商品房用地的指标基本没消耗。

△海口市2019年国有建设用地供应计划汇总表
△海口市2019年国有建设用地供应计划汇总表

年底冲量常常集中在第四季度,这110公顷的宅地何时供应,供应多少,成为各家房企能否完成“年度KPI”的关键。

在海南拿地有多难?龙湖入琼2年才拿下三宗商地

龙湖终于出手了!在海南寻地2年,才于今年9月11日拿下坡博坡巷3宗零售商业和商务金融用地,共计215亩,成交金额26.22亿元,正式在海南扎根。但这三宗地块皆是商业用地,被业内称为“中国别墅专家”的龙湖,在海南还缺少一个证明自己的住宅产品。

但竞得普通商品住宅用地的难度,不仅是来自同行业强大的竞争对手,更重要的是市场环境及政策限制。

2018年8月,海南省公布了重要规划控制区名录以及重要规划控制区分布图,名录中的36个重要规划控制区要严格控制新增规划商品住宅用地,引导已出让但未建设的商品住宅用地转型发展。其中海口的控制区范围为海口市主城区开发边界(含江东新区)。主城区的具体范围是指绕城高速公路以北与海口市东、西行政界线围合的区域(含演丰镇镇域),正是目前海口土地开发的核心范围。

△图中蓝色道路为海口绕城高速
△图中蓝色道路为海口绕城高速

2019年3月24日,海南省政府出台《关于鼓励存量商品住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的实施意见》,因受规划调整、生态保护要求和房地产调控政策等因素影响,有3.1万亩存量商品住宅用地将被转型利用、处置盘活或有偿收回。

已出让的地块暂且面临着回收的风险,还躺在计划表里的普通商品住房用地出让将面临着更多不确定性。海口房地产业协会秘书长王路表示“现在的住宅用地不是你想不想拿,而是政府供不供应的问题。虽然每年都有供应计划,但是能否供应出来还很难说。只有产业用地会配套一小部分的住宅用地,但也必须是先有产业再给住宅用地,但产业经营前期投入大,回报周期长,企业需要现金流平衡,政策有些矫枉过正了。”

洋浦泓润达置业有限公司营销副总马驰针对土地市场现状向网易房产表示:”现在房企对方向都很迷惘,不知道将来怎么走,而且目前看来,没有加速供应普通商品住房用地的趋势。”

今年以来海口挂牌3145亩用地 普通商品住宅用地仅0.84亩

据统计,今年以来,海口共挂牌3145亩用地,供地主要集中在两个方面:棚户区改造用地和江东新区产业建设用地。据网易房产统计,截至10月10日,海口共计挂牌555亩棚户区改造用地,而江东新区的供地也将近800亩。真正用于建设普通商品住宅的土地仅0.84亩,按照最大容积率2计算,建筑面积为1123.74平米。面积之小,对市场的影响可以忽略不计。

马驰分析称“一年不供应住宅用地,对头部企业的影响不大,他们的土地储备充足,而小房企非市场主导,所以综合来看,今年能否拿到地,对市场影响不大。”据海南省统计局数据,今年前8月,海口和三亚的商品房销量分别为270.51万平米、91.41万平米,二者之和占全省销量的70%,“所以供地区域只要集中在这两个市县就基本可以稳定全省市场了。”

海南住宅用地出让规模5年持续下降  已缩小20%的份额

海南严格控制土地出让,可以追溯到2017年的“双暂停”政策。彼时因为海南楼市库存高企,不得不从源头控制商品库存增量。《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》指出,对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县,暂停办理新增商品住宅(含酒店式公寓)及产权式酒店用地审批,暂停新建商品住宅项目规划报建审批。最终有13个市县被列入“双暂停”。

“双暂停”的影响直接体现在当年土地市场。据海南中原数据显示,2014年至2018年的5年间,住宅用地成交建面占比持续下滑,其中2017年下滑幅度最大,将近15%,到了2018年,成交占比已经跌至30.1%。5年时间住宅用地成交建面跌去超过20%的份额。

△来源:中原海南战略研究中心
△来源:中原海南战略研究中心

2018年,海南实施全域限购政策,对非引进人才的省外户籍购房者的社保年限提高至2-5年,这对极其依赖岛外购房者的海南楼市影响重大。今年前8月,海南商品房成交面积514.18万平米,成交金额801亿元,分别同比下跌51%及48%。商品房销量下跌导致一系列连锁反应,首先是二级土地市场的兼并购熄火。王路表示“在海口以外的其他市县兼并购的土地,除非违规操作,否则看不到变现的机会,但大部分的企业还是希望在政策的框架下,合理合法地生存。“

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