江西房企新力控股（01180.HK，下称“新力”）到了冲击上市的最后阶段。
10月23日，据港交所披露，新力已经通过港交所聆讯，联席保荐人包括农银国际和华泰金控。
这家去年刚把总部搬到上海的房企，成立不到10年已成为江西最大的开发商。截至2019年7月31日，公司应占的总土地储备约为1500万平方米。
过去几年，新力几乎是以黑马姿态进入地产圈。根据第三方机构数据，新力控股2016~2018年，合同销售额为161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元，同比增幅分别是107%、165%、347%。
业绩方面，2016年、2017年及2018年，新力分別实现营业收入22.2亿元、52.4亿元、84.2亿元，复合年增长率为94.6%。不过，由于该公司未有披露公司连续几年的权益销售金额，因此无法判断未来几年的营收增长幅度。
此外，为了保证扩张，新力对外开出的人力薪酬也高于同行，是华东房企平均薪资最高的房企之一。高速发展背后，新力也用尽财务杠杆，进而驱动新力的规模增长。
根据新力招股书，新力的财务资金状况并不十分理想，截至2018年末，该公司净负债率240%，几乎是行业内净负债率最高的公司之一。
2016年、2017年、2018年，新力尚未偿还的银行及其他借款总额分别为64.38亿元、166.76亿元、215.11亿元，若包含公司债在内，前两年数据不变，2018年未偿还借款为221.03亿元，平均利率为9.3%、9.1%及9.3%。
因为较多的借款和较多的信托融资，新力过去几年平均融资成本都超过9%，成为融资成本较高的主流房企之一，仅低于中梁控股（02772.HK）的融资成本。
截至2018年底，新力有28项由信托、资管公司及其他金融机构提供的未偿还融资安排；12笔借款将于今年内到期，它们均属于中短债，且利率较高，最高一笔高达13.62%。
此外，新力地产的短期债务较多，比如在2019年7月6日到期的债务，债权人为上海誉铂投资管理有限公司，利率高达9.5%；2019年8月20日到期的，来自四川信托的两年零五个月的借款，利率为11%；上海牛襄实业的一年期借款，利率为11.2%。
从新力的债务情况不难发现，短期债务较多和依赖信托融资使得这家公司的融资成本居高不下。
从业务布局看，新力在江西和惠州有着大量的货值，成为其销售的主力。但过度集中的布局，也给了新力更多业务压力。
新力也在公告中披露，公司的主要风险因素包括，公司的大部分收益是由公司在江西省的业务产生，而江西省经济状况的任何显著下滑均可能对公司的经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。
为此，新力也开始不断进行全国布局，进而化解风险。比如今年9月，新力通过子公司新力海石房地产开发（广州）有限公司获得广州百亿级旧改项目95%的股权。这个项目是去年6月广州荣和房地产有限公司曾拟投资196亿元于增城区新塘新墩南安村，计划打造占地面积约23.85万平方米的项目。如此大规模的旧改项目，对于新力这样体量的公司挑战不可谓不大。
不过，对于即将上市的新力而言，还有一个问题需要解决。不久前，第一财经曾报道过新力集团副总裁兼首席财务官（CFO）王炎已经离职。如何寻找到新的CFO,将成为新力目前棘手的问题。
中国指数研究院的资料显示，按综合房地产开发能力计，新力在2019年度中国房地产开发企业中位列第31，根据中国房地产业协会的资料，公司在房地产开发企业500强中位列第39。
显然，冲击规模的需求依旧会存在，对于即将上市的新力而言，不仅需要考虑如何降低融资成本，同时还需要考虑在风险可控范围内进一步增加规模。
本文来源：第一财经
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卢才珍_NO636
