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申请的多,通过的少,房企赴港上市迎“小年”?

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10月23日,新力控股已通过港交所聆讯。5个月前递交招股书的新力控股,终于在资本市场有了进一步动态,而这距离中梁地产正式上市已经过去3个月。

值得注意的是,在这段时间,除了集中在本月17日和22日递交招股书的三巽控股和港龙地产,几乎无新增内地房地产企业赴港IPO,多家排队IPO的房企也出现审核材料失效的情况。

房企赴港IPO出现真空期,还是窗口已进入尾声?58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者分析认为,调控不断加码导致房地产行业未来前景的不确定性增强,会直接影响港交所对于内地赴港上市企业的判断,从而影响上市成功率。

港股上市房企缩水

2019年和2018年,一年之隔,内地房企的赴港上市之路却冷热分明。

2018年,内地中小房企选择扎堆赴港上市,并且成功率颇高。2018年1月16日,正荣地产上市,此后弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团等相继上市。加上由内房企业拆分的物业企业,2018年在港成功上市的内地房地产行业公司达11家,是近21年以来内地房地产行业企业港股上市的数量之最。

但进入2019年,截至目前成功上市的仅有德信中国、银城控股和中梁控股。

而与新力几乎同期递交招股书的海伦堡地产、奥山控股、万创国际还在排队,加上后续新交表列队中的汇景控股、中国天保、景业名邦、三巽控股、港龙地产,等待IPO通关的内地房企有8家。记者粗略计算,今年至今内地房企赴港上市的成功率只有25%。

此外,2019年房企的上市等待期也逐渐拉长。记者统计发现,内地房地产企业在香港上市的前后时间(从最后一次递表到上市)平均为149天,最快74天、最慢245天。

以中梁地产为例,其从酝酿上市到最终挂牌,前后经历了2年时间。期间,中梁从递交招股书到成功上市的前后时间为245天。

规范提高审核更严

今年房企上市情况为何整体不如去年?

张波分析认为,房地产调控不断加码是一个不容忽视的原因,这导致房地产行业未来前景的不确定性增强,会直接影响港交所对于内地赴港上市企业的判断,影响成功率。

一位不愿具名的业内人士也向《每日经济新闻》记者透露,今年6月港交所上市部前联席主管和2名涉案人士被香港廉政公署拘捕或有一定影响。“所以今年上市申请审核,较过往会更为严格。”

该人士指出,在港交所上市最核心的步骤是经历港交所多轮问询的考验,问题涉及公司的经营层面和所提供资料的真实性等,直至拿到“无异议函”后方可推进下一步工作。但不少房企的关键性指标不达标,其中不乏股权结构不够清晰、关联交易等问题。

例如,房企在刚成立时经历过法人股权变更、项目公司子或公司比较多,这些都会被联交所关注,企业需要额外花很多时间去处理公司的架构等问题,才可能通过审核。

同时,港交所对于内地房企上市的规范性要求也有所提高。如新力控股的CFO空缺,如果无法及时填补相关位置的牵头人,也会影响上市效率和路演定价等重要进程。

此外,由于港交所对上市的要求有所提高,对于房企增长的可持续性也增加了关注。比如财务安全性,因为冲刺规模伴随负债率上升,那么加上负债之后的去化风险,整体财务安全性就会成为问询重点。

KKG董事总经理张昕向《每日经济新闻》记者指出,今年房企上市之所以速度放缓,很大程度上和港交所的审核效率有关。有大量的内地企业想上市,审核团队承接业务的能力有限,那么多业务审核不过来,很多企业是从去年延到今年的。“除非你是特别企业,走特别路径和快速通道。”

上市募集资金减少

除了上市成功企业减少、周期拉长, 2019年上市房企的整体募资金额和去年同期相比也有所减少。

数据显示,2018年IPO上市的9家内地房地产企业,共募资169.12亿港元,平均每家IPO募资18.79亿港元。募资金额最高的是正荣地产,为44.81亿港元,最低的是募资2.25亿港元的万城控股。

2019年上市的房企中,德信中国上市募资13.72亿港元、银城国际募资仅7.7亿港元、中梁控股募资27.73亿港元,平均值在16.4亿港元。

为何今年赴港上市房企的实际募资缩水?张波直言,在融资不利的情况下,不少中小房企将上市视为融资的“救命稻草“,殊不知这“稻草”本身也并非含金量十足,不少企业往往定价偏低,直接影响到实际融资效果。

“对于谋求在港上市的房企来说,达到上市的业绩要求或许不困难,但是在房地产市场不乐观的现状下,如何吸引足够数量的投资者,以及能否接受市场偏低的定价,是个问题。”张波表示。

不过在克而瑞研究中心总经理林波看来,后续上市行情日趋向下,有一个客观现象是目前该上市的企业都上了,后续要上市的基本都是50强以后的企业。

这类企业存在几个问题,如规模偏小、盈利能力偏弱、增长可持续性不够,有些企业规模上升完全是因为所在城市的热度,因而存在不稳定因素。

例如IPO新进有了突破的新力控股,从销售、营收、净利看算是一家中小规模房企。招股书并未透露公司销售额,不过从克而瑞数据看,公司销售额尽管增长神速,却仍未达到“千亿”门槛。

“今年联交所优先把通道放给新经济公司,所以客观上,房企的上市环境不如去年。而且审核标准的提高,从规模、负债、增长持续性上面房企都有更大压力。2019年的确是一个小年。”林波表示。

港股IPO黄金期已过

窗口期似乎已慢慢过去,房企上市后续走势如何?

张昕认为,一些中小房企由于自身规模不大,盈利能力不强,投资人对他们的看法不会过于乐观,而是相对谨慎和保守。这些房企是在境内融不到资,找不到融资渠道,加之企业本身素质并不高,让其走资本市场道路本身就很勉强,这就使得其和港交所互动效率不高。规模小、盈利能力不强,从投资人这边获得认可度不高,在投资人响应不积极的情况下,上市最终可能流产。

以海伦堡、奥山为例,这两家企业规模偏小,盈利能力和利润率偏低,鉴于目前的因素影响,房企上市周期比去年还会拉长很多。

一直以来,港交所对于内地房企有一种偏好,相较之下A股上市审核非常严格,所以不少内地房企选择在香港IPO,香港也有一些特定机构愿意去投房企,部分投资机构持续看好房地产。

一方面是缺钱需要融资,一方面是香港相对欢迎,所以一些中小型房企还在为港股IPO做积极准备。但应该注意的是,有些企业因为自身吸引力不足、周期拉得太长,即使上市成功,募集的资金可能也无法覆盖其上市成本。

“后续股价和估值又迟迟难上升,最后才会知道这是‘流血上市’。”张昕告诉《每日经济新闻》记者,目前房企已经把IPO重点放在物业管理板块,因为物业管理是轻资产,对资金要求非常低,现金流水非常好,这类企业不仅容易被投资人认可(香港资本市场对轻资产企业的认可度相对更高),也能在后续得到相对更高的估值。所以大型房企基本都已经或者正在筹备物业公司的上市。

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