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地产电商房多多赴美上市B面:商业模式8年3变

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时代周报记者 蔡颖 发自广州

作为互联网房产中介代表企业,房多多的上市传闻终成“实锤”。

10月8日,房多多向美国SEC提交了招股说明书,将在纽约申请首次公开发行,寻求募集最多1.5亿美元资金,计划交易代码为“DUO”,而发行量、发行价格区间等信息暂未透露。

这意味着,之前房多多传闻将在香港上市的消息都烟消云散了。

2018年6月,据媒体消息称,房多多即将在2019年初在香港上市。

2019年10月12日,房多多方面向时代周报记者表示,公司从未表示要在香港上市,现在处于上市静默期,上市过程的细节不太适合对外发声。

从2014年筹备到2019年10月IPO,房多多的上市之路并不容易。长达五年的历程,房多多踏着互联网热潮成立崛起,又在风口散去时上市,然则未来挑战还有许多。

漫长上市路

根据天眼查数据,2013年11月,房多多成立香港公司—FANGDD NETWORK HOLDING LIMITED,并通过股权质押的方式,将旗下上海房多多信息科技有限公司 、上海房多多软件科技有限公司 、深圳市房多多信息技术有限公司三家实体公司“装进”其中,这被外界视作房多多打算海外上市的前奏。

2014年,房多多的平台交易额突破2000亿元,与万科和链家年度交易额相近。

规模高速扩张使得房多多备受资本青睐。根据天眼查数据,2012年至2015年期间,房多多共获得4轮融资,最后一次是2015年9月获得的2.23亿美元的C轮融资,当时估值超过10亿美元。

2014年,擅长资本运作的原万科副总裁肖莉加入房多多,肖莉曾在公开采访时表态称,自己去房多多就是为了帮其上市的。

但2015年之后,房多多没有再进行过融资。

此次上市,房多多计划募资金额为1.5亿美元,用于增强研发能力,投资于技术、销售、营销和品牌推广、营运资本、以及包括为补充业务、资产和技术进行的潜在投资和收购等其他一般企业用途。

值得注意的是,房多多的估值出现下滑,本次募集的资金尚不如其2015年C轮融资数额大。

历时五年,为何选择现在上市?

10月12日,中原地产首席研究员张大伟向时代周报记者表示:“房多多前几年公司规模发展不够,现在这个时点既是无奈的选择,也有可能是最后一次冲刺。”

时代周报记者翻阅招股书,房多多从成立至2016年内连年亏损,其中,2016年净亏损3.321亿元。

但从2017年开始,房多多实现盈利,当年实现净利润为人民币60万元。2018年,净利润为1.04亿元;2019年上半年,净利润为1.003亿元。

商业模式不断腾挪

漫长的上市路背后,房多多商业模式不断挪移。

2011年,中国互联网崛起,并拥有全球最大规模的互联网用户数量。随后,这股热潮延伸至房地产领域。

作为房地产行业的连续创业者,段毅和其在中欧商学院的同学曾熙、李建成共同创立房多多,定位为地产垂直领域的淘宝,并自称全国第一家移动互联网房产交易服务平台。

房多多从新房代理起步,采用B2B模式,从开发商处获取项目,然后分给中介公司销售。借此方法,房多多成功打通了中介资源,公司成立之初便开始飞速壮大。

2014年,房地产市场进入下行周期,开发商为了尽快卖掉手中的房子开始同时签多家分销商。

在新房市场不占渠道优势的房多多开始转战二手房市场,发展模式由B2B变成O2O,并提出“直买直卖”的口号,让买卖双方自行交易,且服务费远低于市面上平均2%的中介费。

这种模式在初期快速抢占市场份额具备不小的优势 ,但房地产电商属于低频交易,鲜有回头客,加之房地产交易流程复杂,使得纯线上、去中介化的经营模式无法持续。

2018年,段毅曾向媒体坦言,房多多为这个错误买单花了3亿元。

今年3月,房多多的商业模式再次转变为“To B”,标语也换成了“全网经纪人直卖平台”,打造一个新房、二手房代销的服务平台。其宣称,通过互联网帮助房地产经纪人完成交易。并承诺,做独立平台,不自雇一个经纪人,不开一个线下店。

在此模式之下,房多多的盈利主要来自交易抽成以及增值服务。2018年佣金抽成20亿元,同比增长23%。增值服务收入2.5亿元,同比增长67%。

“房多多经历了多次方向调整,今年上半年净利润一个多亿,全年应该会达到两三个亿的净利润。但如果要进一步扩大发展,还需要继续探索。”10月11日,明源地产研究院首席研究员艾振强向时代周报记者表示。

仍然面临挑战

近两三年来,互联网房产中介从巅峰逐渐走向消亡。爱屋吉屋破产,平安好房离场,好屋中国卖身。这场从线上发起的探索依然未有成功范本。

在招股书中,房多多提到,由于其市场以交易为导向,其主要竞争对手为贝壳以及以流量为导向的平台。

这部分竞争对手,包括譬如房天下以及安居客等平台。从目前来看,房多多的竞争优势并不突出。

根据易观千帆指数,2019年8月,安居客的月活指数为1928万,贝壳找房的月活指数为806.1万,而房多多的月活指数为21.8万。

10月11日,一位广州中小型中介机构负责人向时代周报记者表示,在平台的选择,房多多并非他的第一选择,这主要依据的是综合实力以及房源数量,而增值产品服务这块,有的平台在入驻后会免费赠送。

张大伟向时代周报记者指出:“房多多模式曾经填补了市场的空缺,将经纪人和新房关联在一起,但随着经纪公司转型,开始直接从事新房业务,资本市场已经对于这种模式不太认可了。例如在美股上面的搜房网,市值从过去最高点的300多亿元人民币跌落到现在的10亿元人民币左右。”

10月12日,深圳中原董事总经理郑叔伦向时代周报记者提出:“房地产的电商平台都还没有成功个案,目前很多传统的中介公司近年来都在大力发展线上力量,务求做到线上线下全面开花。像房多多这样的互联网中介的确存在一定发展压力。”

庞大的注册用户是房多多手中的一张王牌。

据招股书显示,截至2018年12月31日,中国有将近200万名房地产经纪商户中,房多多平台的注册经纪商户数超过91万名,渗透率超过45%;截至2019年6月30日,房多多平台拥有超过107万名注册经纪商户。

虽拥有较高的注册用户,但其创造的平均效益并不高。

2018年,在房多多平台上闭环总交易量(GMV)为1137亿元人民币。同比增长54%。以2018年的数据来算,由此算来,每个经纪人的平均(GMV)仅在12万元左右。

房多多要想在资本市场表现强劲,仍要迎接更多的挑战。

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