巨头的游戏：30强房企新房销售额占全国一半

12月2日，世茂房地产控股有限公司发布公告称，今年11月实现合约销售额约305亿元，合约销售面积178.31万平方米，同比分别大涨60%、61%。以价换量是世茂取得销售突破的主因，当月世茂的平均销售价格为17106元/平方米，比10月略降4.8%。

至此，今年世茂已经实现了2277.3亿元的销售规模，提前完成2100亿的年度销售目标，并重回行业前十。

对于龙头房企来说，刚刚过去的11月并不“寒冷”。虽然恒大在收割完“金九银十”后出现销售下滑，但很多中型房企仍在加速冲刺。根据易居克而瑞的统计，今年前11月，百强房企的销售金额达到10.3万亿元，同比上涨17.7%。其中，11名到30名的中型房企销售增速为26%，为最迅猛的一个群体。

这一群体的崛起，使得大中型房企的市场占有率加速提升。华创证券的一份报告指出，今年前10月，30强房企的销售金额已经占全国房地产销售额的一半。而在2011年，这一比例仅为15%左右。

“这个行业最终会变成‘巨头的游戏’。”有房企人士如此总结。

“千亿军团”将超30家

今年11月份，万科实现合同销售面积364.5万平方米，合同销售金额545.4亿元，继续维持稳定。今年以来，万科的月度销售规模维持在430亿至670亿之间。如果抛开今年2月春节因素的影响，万科的销售数据基本没有出现大起大落。

今年前11月，万科累计实现合同销售面积3697.4万平方米，同比增长2.73%，合同销售金额5735.3亿元，同比增长5.44%。

恒大曾在8月末启动大范围的价格优惠策略。受此影响，“金九银十”期间，恒大接连刷出831.3亿元、903亿元的行业月度销售记录。到11月，随着促销措施逐渐退出，恒大的销售额大幅下滑至370.6亿元。

即便如此，今年前11月，恒大仍然凭借5805.6亿元的销售规模反超万科，升至行业次席。

房地产业的“销售之王”仍是碧桂园。今年以来，碧桂园不再公布全口径销售数据，而改为发布权益销售金额。根据易居克而瑞的统计，今年前11月，碧桂园的全口径销售数据已经达到7515亿元，同比增长13%。

易居克而瑞的统计还显示，融创在前11月实现5004亿的销售额，同比增长20%。至此，中国房企的“5000亿俱乐部”已经扩充到4个成员。

在已经发布销售数据的房企中，销售数据以增长为主。今年前11月，新城控股合同销售2465.62亿元，同比增长24.17%；融信销售1260.93亿元，同比增长16.5%；奥园销售1012.7亿元，增长37%。但小型房企表现不佳，前11月景瑞控股的销售规模为206.31亿元，同比下降4.55%。

今年以来，房地产调控政策持续施压，部分区域市场也出现下行。为了回笼资金，品牌房企普遍加大了销售力度，并使得销售升温。大中型房企中，除绿地、泰禾等少数企业出现下滑外，业绩“飘红”仍是主旋律。

易居克而瑞发布的数据显示，今年前11月，百强房企全口径销售金额约为10.3万亿元，同比增长17.7%。

销售的普遍增长，也抬高了行业的规模门槛。按照该机构的统计，截至今年11月末，已有27家房企的销售规模超过千亿。到今年年末，预计“千亿军团”的数量将突破30家。而在5年前，千亿房企仅有7家。

房企生存“两重天”

随着行业供需关系的逆转，以及楼市调控的常态化，近些年，房地产业的集中度正在加速提升。

根据华创证券的报告，2019年1-10月，50强房企销售金额达到7.5万亿元，占全国商品房销售金额的比重已经超过60%，而在2011年，这一比例还不到20%。在此期间，30强房企销售额占比从15%上升到50%；10强房企销售额占比从10%上升到30%。“行业集中度加速提升。”华创证券如此总结。

“房地产行业一直都是以规模为导向。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，规模较大的企业在融资、拿地中有明显的优势，销售中也容易获得品牌溢价。所以，“房企要想提高竞争力，做大规模几乎是唯一的路径”。

近几年，调控政策持续施压，部分区域市场进入下行期，规模的加持显得更为重要。

21世纪经济报道记者获悉，随着融资政策的收紧，今年以来，多数银行发放房地产开发贷的范围已经从“50强房企”，缩减至“30强房企”。

信托公司也越来越“挑剔”。某知名信托机构相关负责人向21世纪经济报道记者表示，除了看房企的排名外，也对项目所在的城市、区位等有严格的要求。因为信托对投资回报率要求高，必须选择“最好的项目”。

北京某千亿级房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，“我们的融资渠道也一直比较畅通，只是（在市场不好时）成本要高一些。银行授信额度每年都用不完。”

相比之下，小型房企更容易出现资金问题。据统计，2019年以来，共有13只房地产行业债券违约，涉及发行主体3个，分别为颐和地产、国购投资和华业资本——均为小型房企。而今年10月，三盛宏业也因未能兑付内部理财产品而遭遇员工“维权”。

张大伟说，从比例来看，目前真正出现债务违约的企业数量占比很小，说明行业还没有恶化到小公司活不下去的地步。但与融创动辄启动百亿级收购相比，小房企的日子可以说相当不好过了。

他表示，行业集中度提升的趋势还将持续。“很多小企业已经拿不到地，没有冲规模的后劲，但大房企还在不断拿地。”根据中原地产的统计，今年前11月，50强房企的拿地支出已经突破2万亿，同比上涨17%，创历史新高。

“房地产业最终会变成‘巨头的游戏’。”前述房企人士认为，如果楼市调控不出现根本性的松动的话，未来行业有可能出现一波破产潮，其中以小房企为主。中型房企则会出现分化，“要么赶超，要么掉队。”