2020年楼市展望： "历史大顶"后 市场走向何方？

在楼市销售规模即将连续四年刷新纪录，并有可能达到历史最高点后，接下来会发生什么？

今年前10月，全国商品房销售额达到12.44万亿，保持7.3%的同比增长速度，距离去年全年15万亿的水平相差不远。同期，全国商品房累计销售面积首次超过去年。考虑到年末是房企冲击年度业绩的关键时段，今年的房地产销售规模极有可能再创新高。

2016年到2018年，全国商品房销售面积和销售额已连续三年刷新历史纪录。

近期，各券商、机构纷纷发布2020年房地产行业策略报告，分析“历史大顶”过后的市场走势。其中，销售下行、投资降温、房价趋稳成为机构的主要判断。

此外，随着调控的常态化，楼市有可能进入一个较长的下行周期，在此期间，行业内部变化暗流涌动，板块轮动、行业洗牌，都将继续发生。而存量市场的崛起，也将是未来数年的主旋律。

量跌价稳

今年的全国性房地产调控政策，主要集中在二、三季度出台。从5月开始，监管层先后做出多项政策表态，对房地产融资政策进行监管。受此影响，信托、私募等融资渠道被大大限制，银行开发贷的审核流程也趋于严格。7月30日召开的中共中央政治局会议，再度强调房住不炒，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

四季度以来，部分城市变相松绑楼市调控。虽然监管层未对楼市政策做出表态，但机构普遍认为，房地产调控政策没有松动的可能。

太平洋证券指出，决策层本轮地产调控的决心异常坚决，即使在有稳增长压力的情况下，也不打算大幅放松地产政策。该机构认为，当前的政策环境非常像2012年，很多城市出台了针对房地产政策的微调，但一旦放松幅度过大，则将立即被叫停。“对于地产坚决的调控态度或将在一段较长的时间内维持下去，特别是房企融资政策松动的可能性较小。”

东吴证券也表示，“展望2020年，不必过分寄希望于调控上整体性的宽松；当前房地产市场量价缓降、预期稳定的格局来之不易。未来房地产行业政策将趋于稳定，政策会视市场情况进行逆周期微调，而‘房住不炒’仍然是硬约束。”

在政策预期稳定的情况下，未来市场也将缓慢进入下行期。多数机构认为，明年的房地产成交面积会出现回落。

但各机构对于楼市降温幅度的预测不甚一致。光大证券最为悲观，认为明年全国商品房销售面积将有8.5%的降幅。最乐观的华创证券则认为，明年的销售面积将与今年持平，即维持在17万平方米到18万平方米之间。

价格方面，由于很多城市的政府部门对房价降幅有所限制，因此各机构普遍认为，未来的房价走势将趋于稳定，既不会出现大涨，也不会过快下降。

太平洋证券指出，从成交量上来看，2019年或将是新房市场的“历史大顶”，后面几年量跌价稳将是大势所趋。该机构指出，过去三四年新房成交连年超预期，除了棚改货币化的催化剂作用外，成交主力其实是透支的未来的城镇化需求。未来新房需求将向每年11亿-12亿平方米左右的中枢水平缓慢回归。

此外，由于融资渠道受到限制，未来房企在投资中也将趋于谨慎。机构普遍认为，明年全国房地产投资增速将从两位数回落到个位数，如果政策严厉，该增速可能降至5%以下。

轮动与洗牌

在市场总体走向下行的同时，房地产业的内部变化仍然暗流涌动。

多数机构认为，棚改的红利仍将对三四线楼市起到兜底作用，并保证整体市场不会有太大的降幅。但从板块轮动的观点来看，一二线城市将重新成为未来的市场热点。其中，由于一线城市调控政策相对严厉，二线城市市场值得期待。

光大证券预测，从销售面积上看，明年一线城市将持平，二线城市增长10%，三四线城市下降16%；从销售金额来看，一线城市和二线城市分别增长10%和13%，三线城市下降16%。

同时，随着调控的持续，大型房企在融资、拿地等方面的优势越来越明显，这将使得行业洗牌进一步加剧。

上海易居研究院指出，随着对房地产行业风险防控的进一步强化，部分地方政府在拿地时要求有一定规模的开发商进行开发，且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金，这对小房企的经营能力以及决策能力提出了更高的要求。由于房企的容错率更低，进一步的挤压了小房企的生存空间，一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。

近几年，房地产业的集中度一直在加速提升。根据华创证券的报告，2019年1-10月，50强房企销售金额达到7.5万亿元，占全国商品房销售金额的比重已经超过60%，而在2011年，这一比例还不到20%。在此期间，30强房企销售额占比从15%上升到50%；10强房企销售额占比从10%上升到30%。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，在市场下行期，房地产业的分化还将继续。目前来看，头部房企的综合优势十分明显，位置也较为稳固。规模在500亿到2000亿之间的中型房企已经出现分化，部分企业在加速赶超，但也有部分房企后劲不足，可能掉队。

太平洋证券总结道，行业集中度提升将从“春秋”阶段演进至“战国”阶段。大型房企的兼并对象将从微型房企(只有几个项目的房企)，转变成资金链紧张的百强房企。

此外，存量市场的崛起也值得关注。华创证券表示，从业态方面看，物业管理、商业地产和产业地产都有着广阔的成长空间，并有望成为房企传统业务之外的新增长点。该机构预计，2030年物管行业的规模将达2万亿元，较目前有望翻番。华泰证券也持同样的看法，认为物管和商业地产均存在万亿级别的市场空间。

另一方面，目前在全国近30个城市的二手房交易规模已经超过新房，且数量可能继续增加。多数机构认为，很多城市都将出现“二手房挤压新房”的现象，这将催生一批大型房产经纪机构的崛起。对于开发商来说，从中长期来看，应注意热点城市市场空间缩小的现象。