布局“后高增长”时代 房企纷纷启动战略调整

过去三年多来，我国房地产市场实现了快速增长，很多房企也实现了规模的突破。如今市场进入高点后的调整期，一些房企开始对战略方向和管理架构进行调整，从而适应新的规模增长需求。

21世纪经济报道从知情人士处获悉，阳光城正在酝酿一轮管理架构的整合，拟根据区域公司业绩，在管理上做出一轮优化。融信、中梁等规模超千亿的房企，以及正向千亿迈进的禹州，近期也展开了一轮区域战略调整。

这轮调整的目的，除了满足规模增长的需求外，还有现实因素倒逼的结果，如融资成本居高不下，销售成本高企，利润空间压缩，等等。

在这背后，还有一个更为残酷的现实。“未来房地产市场总量会收缩，高增长阶段已经过去了。”12月5日，阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌接受记者采访时坦言，对于习惯了高增长的房企而言，明年将面临重大考验。

高增长难以为继

今年前11月，阳光城实现合约销售1819亿元，提前完成全年的销售目标。过去几年，阳光城实现规模的快速增长，从2014年的不足300亿到如今接近2000亿。

朱荣斌表示，对于以高增长为亮点的企业而言，明年的市场环境考验巨大。对于阳光城而言，“如果不再高增长的话，以后的路该怎么走？”

他表示，公司的财务安全是最重要的。“继续定一个高增长的目标，会否给公司带来负面影响，这是首要考虑的问题”。

朱荣斌认为，负债高、盈利低是千亿规模以上房企的通病。在未来的市场环境下，阳光城的调整方向是，将速度放慢，逐步减少有息负债，拓宽融资渠道，即便利润上调有难度也要先放缓增速。

近期，千亿规模的融信与中梁也做出了架构调整。融信将四大事业部及西南区域公司，裂变为十个区域，分别是福建区域集团、广东区域公司、沪苏区域公司、江苏区域公司、山东区域公司、浙江区域集团、河南区域公司、天津区域公司、山西区域公司、西南区域公司。

“把‘五’切成‘十’，每一个‘十’都设置区域总裁，比如部分比较成熟的事业部改称‘区域集团’，这样更利于有效管理。”融信内部知情人士对记者分析道，长三角区域分成浙江、江苏与沪苏公司，更强调区域直管、提升管控时效。

与融信不同，中梁则把此前的12个区域集团进行收缩合并，最终成立了南方大区、北方大区、西部大区、山东大区、江苏大区、浙江大区六大区域。目的同样是在管理上进行强化。

禹洲在长三角地区的整合更倾向于业绩导向。禹洲苏州公司是首个破百亿的区域公司，目前和南京、扬州组成江苏区域公司；浙江、上海和安徽组成东部区域公司。

管理日趋精细化

除了架构调整外，房企对成本、销售等的管理也趋于精细化。

今年前三季度，行业整体利润率出现下滑现象。业内人士普遍认为，通过精细化管理，可以压缩成本，进一步赢得利润空间。

朱荣斌认为，过去多买地的模式已经行不通了，土地储备过多成本也随之增加，要等库存消化得差不多了才补充相应货值的土地。“应该由市场倒推土储，现在的土储满足两年的开发规模就够了，这两年卖多少货值就补充多少土地。”

另据了解，有不少房企在日常开销中进行压缩成本。比如，提倡坐高铁（不坐飞机）出差等。在营销方面，还有房企试图强化渠道管理。

近期，房地产界对渠道费的讨论甚嚣尘上。由于部分项目的渠道费高企，房企的销售利润被大大压缩。

有房企人士向21世纪经济报道指出，地产领域在互联网时代开了一次倒车：互联网的作用应该是去中介化，而房地产却是渠道兴旺。原因在于，房企不重视自己的产品力、营销力，过度依赖渠道实现销售规模。

因此，前述房企人士认为，与其采用高额的渠道费用抢客，不如直接降价，“如果楼市调控的力度不放松，直接降价可能是成本最低的一种策略。”