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社科院报告:楼市波动正变平缓 未来2年是调控关键期

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华夏时报 记者刘诗萌 北京报道

2019年年底,随着一个又一个城市和区域部分放开“限购”的声音传来,对于楼市是否会进一步“整体放开”的猜测也甚嚣尘上。

12月10日,《中国住房发展报告(2019-2020)》(下称《报告》)在北京发布。会上,报告主编、中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞在发言中指出:“要坚持楼市调控不动摇,楼市必须稳定。”

倪鹏飞表示,房地产调控是国家的重大战略操作,要上升到经济的可持续增长,国家的竞争力等重大方面来认识。据他了解,中央对房地产调控的目标倾向于稳中有降,至少要保证“稳”,同时把握节奏和力度,保持韧性,用好极限施压。“所谓极限施压,是指通过画一条‘未来房价不得超过某一时点’的天花板来最大限度压制楼市降温。“他向《华夏时报》记者解释。

楼市波动正在变得平缓

《报告》指出,2019年楼市年度稳定有降,季度上下波动,空间再度分化,总体迈进调控预设的合理目标。

时间上,2018年10月到2019年10月中国楼市经历冬冷、春暖、夏凉、秋凉、冬暖的四季变换,实现了平稳降温过程。空间上,总体降温明显,房价总体下降城市数量和下降速度超过去年同期,增长率的空间差异有所扩大。一、二线城市增速同频回升,三、四线城市增速共同收窄。

房价水平区域差异大,东部地区城市房价大幅领先,南北方城市房价水平差异突出。城市群房价增速总体放缓,中心城市增速有所上升。城市群与非城市群城市间房价差异稳定,城市群总体增速放缓。城市群中心城市房价水平显著高于非中心城市。城市群中心城市房价同比增速回升,非中心城市城市房价增速有所下降,不同类型城市群表现存在差异。

价格方面,全国房价增幅经历降、升、降再企稳的过程。同比增幅由2018年10月的9.7%上升到2019年4月的12.5%,随后又平稳波动下降至2019年10月的7.6%;供求方面,销售额变动总体平稳,开发量增速波动较大。总体的现房供应在增长,潜在供给又在持续增加。

综合以上变化及其最近几年的变化轨迹,《报告》发现中国楼市具有一些规律性特点和变化趋势:第一,增幅变化的短周期仍为2-3年,但波动正变得平缓;第二,季度变化始终存在但近年来变化更为平缓;第三,房价增长与经济增长的相背而行转向相向而行;第四,房地产开发投资增长在下降后总体比较稳定;第五,空间差异从连续性分化向间歇性分化转变。

楼市调控已抓住“牛鼻子”

对于上述变化的原因,《报告》认为总体上面对复杂严峻的国内经济形势,中央调控持续给力不动摇,基础制度改革迈出重要步伐,效果显著,值得点赞。

具体看,持续调控的力度和节奏直接和间接影响金融机构等市场的行为和预期,导致总体稳定的前提下,楼市冬冷、春热、夏暖、秋凉,楼市年稳季变。

一方面,国内外宏观经济环境变化对楼市及预期产生影响;另一方面,政府调控精准发力连同制度改革深化共促“房住不炒”。中央层面保持持续高压态势,房地产调控没有松懈,行政约谈与问责发力。此外,金融监管持续从严推进、土地调控机制显著完善、财税制度迈出重要步伐、区域发展规划不断出台、地方政府持续调控和“一城一策”探索等,皆促进“房住不炒”的实现。总体来看,过去一年政府持续的住房调控政策发挥关键作用,达到预期的效果。

《报告》总结认为,从2016年开启的本轮调控在宏观经济复杂变化的形势下坚持了下来,楼市初步稳定下来,取得了初步的成功,积累一定的经验。首先,中央坚定决心和保持定力是解决房地产问题的关键;其次,将落实地方的主体责任上升到政治高度是调控效果明显的关键。落实地方政府的主体责任,抓住了楼市调控的“牛鼻子”;另外,面对复杂环境需要实践中不断创新调控方法、目标相同和方法差异的“一城一策”、制度和机制建设也是重要的经验。

楼市调控的机遇窗口将在2025年关闭

尽管未来预期和市场走势还有待观察,但《报告》认为在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场继续保持降温通道,不会出现剧烈的波动。未来一年,一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加,价格、销售和投资增幅有波动,趋势是增长主导;三、四线城市市场向下的压力再增加,库存可能再度增加。风险上,总体下降且风险可控。但同时也存在着楼市的个别领域、环节、主体和区域的风险放大的可能性。

而针对未来几年楼市的发展,《报告》提出未来几年中国处在楼市调控的机遇期和关键期。楼市调控的机遇窗口将在2025前后关闭,住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变,而未来两年是楼市调控的关键期,调控能否成功不仅关系重大而且在此一举。

鉴于楼市调控面临外部环境和自身变动、预期调整、调控政策调整引、制度改革等带来的剧烈波动可能的风险,以及地方政府、住户部门、开发企业、金融机构和国家调控部门等五大主体的考验,课题组呼吁并建议一方面显示楼市必须持续调控不动摇、相应制度机制改革再深化的必要性,另一方面警示相关调控部门要讲求调控的艺术,在楼市调控的中流击水之处保持稳行船的从容与定力。

首先,构建房地产与宏观经济的新型关系,稳步迈向高质量发展。重塑房地产与宏观经济的关系。让住房回归到民生的初心、居住的功能;其次,坚持调控不动摇,倒逼市场主体改弦更张;第三,坚持“一城一策”,完善调控机制;第四,加快基础性配套制度改革,引导市场主体改弦更张;第五,加快住房供给侧结构性改革,绘制楼市新基因图谱。


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