复星联席总裁徐晓亮：房地产“下半场”核心点必定落在产业上

12月12日，由复星打造的“蜂巢城市”标杆项目、上海外滩核心地标——BFC外滩金融中心宣布正式开业，这一复星花了十年来打磨的项目总建筑面积约42万平方米，包含了办公、购物、艺术中心、酒店、健康管理五大业态。

伴随着BFC的开业，BFC与豫园商圈构成的一个融合文化、艺术、旅游、消费、金融、商业和自然景观的“大豫园”文化片区也呼之欲出。

借由BFC开业的契机，复星国际执行董事、联席总裁、豫园股份董事长徐晓亮接受了澎湃新闻（）的专访。徐晓亮表示，BFC代表了复星“十年磨一剑”的一个缩影，复星花了10年来打磨这一项目，到今年年底才终于盛开绽放。BFC作为复星“蜂巢城市”的核心代表作，其初心不只是一个商业综合体，背后折射出的是复星打造的“蜂巢城市”产城融合以及有机融合的重要性。

在徐晓亮看来，房地产行业发展至今，三高（高地价、高成本、高房价）模式面临天花板，房地产的“下半场”核心点必定落在产业之上，而复星要做的，就是通过“蜂巢城市”将不同产业集群联系到一起，由此来诠释产城融合的大方向。

房地产的“下半场”核心点必定落在产业之上

复星集团在2013年提出“蜂巢城市”概念。彼时，复星将自身定位为“蜂巢城市”实践家的角色，即在其多年累积的产业整合、建设运营和城市配套服务经验上，将健康、文化、旅游、金融、物流商贸、科技等领域集聚复星“蜂巢”。

之所以提出“蜂巢城市”的概念，徐晓亮表示，房地产市场“三高”（高地价、高成本、高房价）模式的可持续性存在一定的局限性，因此复星认为，房地产行业的“下半场”的核心必定落在产业上。

而如今，复星的“蜂巢城市”战略定位是以科创驱动家庭消费产业集团，也就是“1+N”战略，其中“1”是为全球家庭打造的生态系统，“N”即为产业。徐晓亮表示，复星的根本是产业的打造、生态的建设，产业支撑的根本则在于品牌与产品的传承与延续。

徐晓亮在接受专访时指出，2013年正值房地产行业由“上半场”走向“下半场”的过程中，但彼时仍处在“上半场”的进程中。中国的发展动力主要依托于中国的城市化进程，房地产的崛起也是顺势而为下的蓬勃发展。但在发展中复星也关注到房地产市场整个模式的可持续性问题，由于主流的“快周转”模式背后是由“三高”所支撑的，即“高地价”、“高成本”、“高房价”，其中的重中之重还是高房价。 但是，“三高”模式的可持续性存在一定的局限，因此复星在房地产行业的“下半场”的规划中选择做“产城融合”。

“城市化进程中的根本动力是居住式动力，围绕家庭居住、城市各方面的基础设施建设这一核心而展开。但到了‘下半场’，家庭除了对居住的基本要求以外，还有在精神层面上对美好生活的追求，这种向往好产品的动力是更加可持续的。中产阶级的崛起围绕幸福生活所需要的是好产品，这也是城市每个家庭的根本动力。这也意味着支撑城市发展一定需要好的产业和产城文化。而好产品、好品牌的背后都需要有产业链和集团的强力支撑，由产业催生这些好产品的发展。因此，城市新动力变得更加可持续化的重中之重在于产城文化，也就是不同的城市利用各自的优势资源去与不同的产业进行组合。简而言之，房地产的“下半场”应该是产地结合，地还是那块地，但因为有了产业才赋予了地新的意义，因为有了产业依附于地，才能发挥房的作用性。”

健康、快乐、富足三大业态通过“蜂巢”有机融通

2013年至今，复星对“蜂巢城市”的实践已有7年时间，对于7年来“蜂巢”概念的落地情况，徐晓亮给出的评价是“7年前的战略是非常正确的”。

徐晓亮称，由于有7年这一长时间的准备，复星在产业的高度，宽度以及深度上有了更夯实的积累。

目前，复星明确了自身作为“科创驱动的家庭消费产业集团”的定位，围绕家庭消费，以智造健康、快乐、富足的幸福生态系统为愿景。

“高度上我们始终站在全球视野角度来看问题，所以复星坚持全球化。宽度方面，无论是在发达国家、新兴市场、成熟市场都有复星的产业布局，所以我们打开了一个全周期+全维度的局面。深度方面则聚焦健康、富足、快乐三大业态，以家庭健康为基础，以富足为保障，让人们有更多的快乐体验。”徐晓亮说道。

复星集团披露的官方数据显示，目前，复星已布局中国、日本、澳大利亚、德国、英国、葡萄牙、意大利、法国、奥地利、美国等国家。

徐晓亮指出，每一座城市都有自己的文化底蕴，就上海来说，复星倾力打造的大豫园片区的文化蜂巢已经代表了上海城市文化的一部分，特别是经过6、7年间的打磨，豫园不断升级，作为文化之根成为地标性建筑。物流商贸则把中国的服饰产业聚集起来，产业互联网作为根本，使供应链人性化服务于大众，服务于市场。科技方面，免疫抗癌、机器人、汽车生产线的自主研发，对家庭、对产业的C2M（Customer-to-Manufacturer用户直连制造）端均好处良多。

目前，复星的“蜂巢城市”下包含了金融蜂巢、健康蜂巢、文化蜂巢、旅游蜂巢、物贸蜂巢等。在有机组合以及全球化双向嫁接的背景下，徐晓亮表示，全球化产业的互相流通性必将是未来的发展趋势，“蜂巢城市”则聚集产业有机融通。

举例来看，2014年，复星集团斥资10亿欧元收购收购葡萄牙国有银行葡萄牙储蓄总行；随后又以4.51亿欧元收购葡萄牙医疗服务商ESS；2016年又斥资1.75亿欧元收购了千禧银行近17%股份，成为葡萄牙最大上市银行的最大股东。

“原来这三个产业是完全不相连的，但当你把这三个产业通过‘蜂巢’产城有机地融合在一起，你会发现它们会产生超过预期的‘化学反应’，意味着你购买了保险后我们可以提供最好的医疗资源，在医院里就医的患者可以享受到个性化定制的保险，而银行也是服务于大众和高端理财的，这就给了客户在健康、快乐、富足三大业态中有机的融通感。所以中国式的产城融合，也是我们带给全球家庭的亮点和起点。”

“大豫园”文化片区已初具规划，一期、二期、三期联动开发

此次，BFC的开业也再次印证了“蜂巢城市”，印证了产城融合以及有机融合的重要性。

按照复星的设想，BFC要打造的不仅仅只是一个商业综合体，而是紧紧围绕四个F，汇聚影响世界力量的金融（financial）中心、服务全球的家庭（family）中心、引领潮流生活的时尚（fashion）中心、提供幸福体验的快乐（fun）中心。

而豫园首当其冲的目标就是在三年内实现“腾笼换鸟”。

“BFC是个能给人带来快乐的地方，接壤豫园，而豫园的‘豫’字就代表着快乐，现在BFC和豫园我们统称为‘大豫园’文化片区。”徐晓亮说道。

徐晓亮表示，BFC代表了外滩的“第一立面”，豫园则是上海的文化之根，所以BFC的外滩第一立面加上豫园的文化之根形成的“大豫园”的核心动力，形成了“金融+文化”的核心动力。“如果说豫园面向了海内外的消费者，那么BFC所承载的就是其中最核心的内容：最上海、最中国、最世界。所以从10年前一开始，我们就提出了‘让世界重回外滩’这样的口号，所有的定位和打磨就是要让世界回到上海、回到百年外滩、回到文化之光豫园。但是提出一个理念是简单的，要让它落地其实是很困难的。”

目前，豫园的改造升级主要围绕“白+黑”展开。徐晓亮解释到，白天即产城融合，而晚上则代表了BFC与豫园响应黄浦区政府的政策、率先启动的夜间经济发展，双管齐下打造上海的城市文化名片。具体来说，BFC和豫园各有其所要承担的任务，包括各自需要融合贯通的交互体验以及各自产业生态下的有机结合。

对豫园来说，就是“腾笼换鸟”，要做到发展逆生长。据介绍，豫园一期将在三年内围绕三条线发展，即“豫园故里”“豫园漫步”和“空中豫园”。“豫园故里”代表着460多年历史的文化之根，从文昌街到九曲桥再到湖心亭及豫园老街，针对“豫园故里”的每条街和每家店铺都重新进行打造，汇聚各类文化IP，通过IP聚合寻根文化。“豫园漫步”主要围绕90年代所建造七栋房，将仿清建筑修旧如新，赋予其新的文化主题。比如餐饮中“舌尖上的江南”，“天裕楼”以及文创集市花鸟鱼虫等等，使每一栋楼都拥有一个新的文化标签。第三步是最重要的实践“空中豫园”，复星实验的“海上梨园”项目已经初步取得成效，已经演变成上海金融界、时尚界、曲艺界集聚会客及公开对话的平台。其中，豫园一期是复星在三年内重点打造的对象。

据徐晓亮透露，明年豫园换新升级将开始实质性启动，包括彻底完成豫园片区的动拆迁项目，豫园二期可建造的空间是豫园一期的1.4倍，豫园目前占地10万平方米，可经营面积5万平方米，豫园二期地上地下合计可增长至14万平米。同时，复星也在积极同步开展豫园三期，比如“金豫商厦”最快将于明年5月面世，金豫阁将并入二期同步规划。

在徐晓亮看来，地产配套设计的完善，加上文化的传承与塑造，将把“大豫园”片区打造成上海最具魅力的时代地标，集文化、金融、旅游各业态聚集的蜂巢城市。复星也将努力提升“大豫园”片区的年客流量，预计由原先的4500-5000万升至1亿，并采取会员制，将这些来到上海来到大豫园来到BFC的客流会员化，让这些珍贵的客流真正地体验到上海的品牌、文化与服务。