深圳楼市AB面： 捂盘四年有人翻倍，有人跑输通胀

“控盘涨价”“月涨百万”令深圳业主的形象变得不堪，但这远远不是他们的全部。

一半是海水，一半是火焰。这才能形容深圳业主的真实境况。

受益于一系列规划利好，加之新增供应太少，深圳楼市今年下半年以来持续升温。多个小区的业主给自己的房子打气、吹风，希望能卖个高价。

它折射的，是当下这个阶段，人们对自己资产升还是贬的普遍焦虑。

但却不是所有人的房产都在升值。一边是恒裕滨城，坐拥深圳湾优质资源，四年翻倍，还想蒸蒸日上；一边是凤凰里花苑，区位尴尬，四年涨幅微小，更想一朝翻身。

这两个被官方点名批评“哄抬房价”的项目，映射出深圳楼市割裂的两面。

焦虑的业主们

凤凰里小区的业主们，怎么也想不到自己竟会是第一个被通报批评的。

12月17日，深圳宝安区住建局约谈“炒作房价”的个人，暂停凤凰里小区网签措施。

中粮凤凰里花苑小区，位于深圳宝安区福永街道， 2015年12月刚刚推出时，均价约为3.5万/平，最高备案价39500元/平，在四年前并不算特别便宜，那时龙华、西丽等也差不多这个价格，甚至更低。

当时，项目有11号线地铁作为卖点，已在2016年6月28日开通，可达宝安机场、南山福田等；多名业主还有着“未来国际会展中心”“大空港新城”等预期。

营销噱头虽多，但“硬伤”也有。多名熟悉凤凰里的中介表示，该小区的问题在于周边工厂多，直至现在也有很多没拆迁。

记者查阅地图发现，该小区周边现在还有大洋田工业区、克黑沙井工厂、五金厂等不同类型的工厂或工业区。

根据房天下数据，今年以来，中粮凤凰里的房价走势虽然稍有波动，但几乎是水平线，1-11月的成交均价约为4.7万元/平方米；而同期，深圳二手房价格已经从约55000元/平涨到逼近65000元/平。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，凤凰里小区房价多年未有明显上涨，是因为小区“有硬伤”。

而深圳楼市的另一面，则是月涨百万、四年翻倍的网红盘。比如深圳湾的恒裕滨城，4年前开盘单价约10万／平，目前普遍挂20万＋；还有南山的华润城，2015年开盘最低4万多，现在均价10万以上。

11月深圳楼市量价齐升，但这掩盖了区域分化严重的事实，即使政策利好，整个市场也并不是单边上涨。

在深圳湾，楼盘新项目奇货可居，基本只有悦府、恒裕滨城和蛇口半岛城邦，拥有一线海景等众多优势，年年上涨；另一边，在宝安、龙岗、罗湖等城区，仍然有大量项目没有上涨，像中粮凤凰里花苑这样的项目，并不是个例。

根据安居客数据，11月，南山二手房均价80646元/平，同比去年上涨9.07%，宝安均价49054元/平，同比去年同期上涨7.21%；而龙岗11月二手房均价37626元/平，同比去年下跌0.22%，盐田均价46530元/平，同比去年下跌4.58%。

城区内部也有分化。比如同样是宝安区，宝安机场附近、沙井、桃源居、西乡、新安的二手房均价一路跟着利好上涨，但是福永的二手房均价却从今年初约35000元/平一直跌到年末约27000元/平，11月均价同比去年同期下跌13.78%。

另据诸葛找房统计，今年118个挂牌量较大的深圳二手楼盘中，有51个楼盘降价，66个片区中，有11个片区挂牌价格下跌。

以龙岗大道1号为例，其挂牌价已经从2018年12月的47207元/平跳水到2019年11月的38553元/平，跌去了18%；承翰半山海从38008元／平到33936元／平，跌10.71%。

诸葛找房研究人士指出，2019年跌幅前5片区中，原关外片区占4席，如南澳、葵涌、石岩、盐田港等远郊；涨幅TOP5中，南山、福田各占2席，龙华占1席。

投资的风险

从1998年到2019年，中国房地产市场处于增量之中，年交易额从几千亿到几万亿，再到超过10万亿，主流城市的房价除了2008年那次剧烈的调整，几乎一直处于上涨之中，连续的下跌还未出现。

这导致了市场中，认为房价永远上涨的观点不在少数。一线城市尤其是北京、深圳，房价的神话根深蒂固，然而早在两年前，万科董事会主席郁亮明确指出，中国房地产的单边上涨时代已经结束了。

他的观点是针对全国市场而言，到了2019年底，一些更明显的分化已经发生。

全国来看，城市之间出现了巨大的分化。有业内人士指出，“今年的市场只有两个，深圳，以及深圳以外的城市”，这种观点虽然极端，但却反映了分化的事实。

今年前11月，北京二手房延续着两年多的低迷。东四环、北四环多个标杆项目的房价，已经比高峰期跌去了15％左右；新房市场，由于限竞房供应巨大竞争激烈，多名北京开发商反映，今年的日子也很不好过。

同时，因有大湾区战略、豪宅税标准放宽等红利，在全国楼市低迷的情况下，深圳楼市一枝独秀，甚至迎来暖冬。

但业主们“控盘涨价”的案例说明，即使是在深圳，全面上涨的时代也已经逝去，分化也已经悄然发生。

李宇嘉表示，当房子占据一个家庭80%以上的财富时，很多人就想通过这种手法实现财富增值和变现；但不是什么房子都会涨价，小区的价格充分反映了它区位、物业、学位等多个因素的价值。业主控盘也不会导致价格大幅上涨。

想要靠一套房子实现致富梦的时代结束了。三年前高位买入北京房子的人，目前账面都是亏损的；在深圳，一年前买的龙岗、盐田等地项目，不仅没有涨价，反而亏本。哪怕是四年前买入凤凰里小区的业主们，算上通胀等因素，持有至今也几乎是不赚钱的。

2019年的经济工作会议中，针对房地产仍然延续了房住不炒的定位。中原地产首席分析师张大伟认为，房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机，未来双向调控将是手段。

无论是像中粮凤凰里花苑这样的“硬伤”项目，还是像恒裕滨城这样的“优势”项目，现在和未来，想把投资属性附加在深圳二手房上面的人，要思量再三了。