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深圳楼市AB面: 捂盘四年有人翻倍,有人跑输通胀

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“控盘涨价”“月涨百万”令深圳业主的形象变得不堪,但这远远不是他们的全部。

一半是海水,一半是火焰。这才能形容深圳业主的真实境况。

受益于一系列规划利好,加之新增供应太少,深圳楼市今年下半年以来持续升温。多个小区的业主给自己的房子打气、吹风,希望能卖个高价。

它折射的,是当下这个阶段,人们对自己资产升还是贬的普遍焦虑。

但却不是所有人的房产都在升值。一边是恒裕滨城,坐拥深圳湾优质资源,四年翻倍,还想蒸蒸日上;一边是凤凰里花苑,区位尴尬,四年涨幅微小,更想一朝翻身。

这两个被官方点名批评“哄抬房价”的项目,映射出深圳楼市割裂的两面。

焦虑的业主们

凤凰里小区的业主们,怎么也想不到自己竟会是第一个被通报批评的。

12月17日,深圳宝安区住建局约谈“炒作房价”的个人,暂停凤凰里小区网签措施。

中粮凤凰里花苑小区,位于深圳宝安区福永街道, 2015年12月刚刚推出时,均价约为3.5万/平,最高备案价39500元/平,在四年前并不算特别便宜,那时龙华、西丽等也差不多这个价格,甚至更低。

当时,项目有11号线地铁作为卖点,已在2016年6月28日开通,可达宝安机场、南山福田等;多名业主还有着“未来国际会展中心”“大空港新城”等预期。

营销噱头虽多,但“硬伤”也有。多名熟悉凤凰里的中介表示,该小区的问题在于周边工厂多,直至现在也有很多没拆迁。

记者查阅地图发现,该小区周边现在还有大洋田工业区、克黑沙井工厂、五金厂等不同类型的工厂或工业区。

根据房天下数据,今年以来,中粮凤凰里的房价走势虽然稍有波动,但几乎是水平线,1-11月的成交均价约为4.7万元/平方米;而同期,深圳二手房价格已经从约55000元/平涨到逼近65000元/平。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,凤凰里小区房价多年未有明显上涨,是因为小区“有硬伤”。

而深圳楼市的另一面,则是月涨百万、四年翻倍的网红盘。比如深圳湾的恒裕滨城,4年前开盘单价约10万/平,目前普遍挂20万+;还有南山的华润城,2015年开盘最低4万多,现在均价10万以上。

11月深圳楼市量价齐升,但这掩盖了区域分化严重的事实,即使政策利好,整个市场也并不是单边上涨。

在深圳湾,楼盘新项目奇货可居,基本只有悦府、恒裕滨城和蛇口半岛城邦,拥有一线海景等众多优势,年年上涨;另一边,在宝安、龙岗、罗湖等城区,仍然有大量项目没有上涨,像中粮凤凰里花苑这样的项目,并不是个例。

根据安居客数据,11月,南山二手房均价80646元/平,同比去年上涨9.07%,宝安均价49054元/平,同比去年同期上涨7.21%;而龙岗11月二手房均价37626元/平,同比去年下跌0.22%,盐田均价46530元/平,同比去年下跌4.58%。

城区内部也有分化。比如同样是宝安区,宝安机场附近、沙井、桃源居、西乡、新安的二手房均价一路跟着利好上涨,但是福永的二手房均价却从今年初约35000元/平一直跌到年末约27000元/平,11月均价同比去年同期下跌13.78%。

另据诸葛找房统计,今年118个挂牌量较大的深圳二手楼盘中,有51个楼盘降价,66个片区中,有11个片区挂牌价格下跌。

以龙岗大道1号为例,其挂牌价已经从2018年12月的47207元/平跳水到2019年11月的38553元/平,跌去了18%;承翰半山海从38008元/平到33936元/平,跌10.71%。

诸葛找房研究人士指出,2019年跌幅前5片区中,原关外片区占4席,如南澳、葵涌、石岩、盐田港等远郊;涨幅TOP5中,南山、福田各占2席,龙华占1席。

投资的风险

从1998年到2019年,中国房地产市场处于增量之中,年交易额从几千亿到几万亿,再到超过10万亿,主流城市的房价除了2008年那次剧烈的调整,几乎一直处于上涨之中,连续的下跌还未出现。

这导致了市场中,认为房价永远上涨的观点不在少数。一线城市尤其是北京、深圳,房价的神话根深蒂固,然而早在两年前,万科董事会主席郁亮明确指出,中国房地产的单边上涨时代已经结束了。

他的观点是针对全国市场而言,到了2019年底,一些更明显的分化已经发生。

全国来看,城市之间出现了巨大的分化。有业内人士指出,“今年的市场只有两个,深圳,以及深圳以外的城市”,这种观点虽然极端,但却反映了分化的事实。

今年前11月,北京二手房延续着两年多的低迷。东四环、北四环多个标杆项目的房价,已经比高峰期跌去了15%左右;新房市场,由于限竞房供应巨大竞争激烈,多名北京开发商反映,今年的日子也很不好过。

同时,因有大湾区战略、豪宅税标准放宽等红利,在全国楼市低迷的情况下,深圳楼市一枝独秀,甚至迎来暖冬。

但业主们“控盘涨价”的案例说明,即使是在深圳,全面上涨的时代也已经逝去,分化也已经悄然发生。

李宇嘉表示,当房子占据一个家庭80%以上的财富时,很多人就想通过这种手法实现财富增值和变现;但不是什么房子都会涨价,小区的价格充分反映了它区位、物业、学位等多个因素的价值。业主控盘也不会导致价格大幅上涨。

想要靠一套房子实现致富梦的时代结束了。三年前高位买入北京房子的人,目前账面都是亏损的;在深圳,一年前买的龙岗、盐田等地项目,不仅没有涨价,反而亏本。哪怕是四年前买入凤凰里小区的业主们,算上通胀等因素,持有至今也几乎是不赚钱的。

2019年的经济工作会议中,针对房地产仍然延续了房住不炒的定位。中原地产首席分析师张大伟认为,房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机,未来双向调控将是手段。

无论是像中粮凤凰里花苑这样的“硬伤”项目,还是像恒裕滨城这样的“优势”项目,现在和未来,想把投资属性附加在深圳二手房上面的人,要思量再三了。

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