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“白菜价”买房的鹤岗:人口跌破百万

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“因为本人要去外地发展,所以低价出卖。”12月25日,在58同城上查询鹤岗的二手房,搜索颇受外地人欢迎的光宇小区,点进最新一条信息,就能看到这条卖房理由。

今年以来,人们惊讶的发现只需要3万-5万元就能在鹤岗买房安家,这个黑龙江的小城市成为了“网红”。但是在实现很多人的“安居梦”的同时,鹤岗的人口流出趋势,却不太可能因为外地买房客的涌入而扭转。

鹤岗产业结构相对单一,过度依赖煤炭业。2011年,鹤岗被国家发改委列为第三批资源枯竭型城市。随着人口的不断流出,鹤岗已成为典型的收缩+资源枯竭型城市。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林接受21世纪经济报道记者采访时表示,城市收缩的本质在于核心产业衰退带来的增长动力弱化丧失,继而造成城市发展相对迟滞、经济效益低下、就业容纳力降低及劳动人口流失。

类似鹤岗这样的收缩型城市,未来的出路又在何方?

人口跌穿百万大关

房子在4楼,63平,6.8万元。21世纪经济报道记者查询光宇小区前10条信息发现,这还是比较贵的房源,最便宜的一房一厅售价3.8万元。

今年5月份,一位网友花费5.8万元购买一套77平米的房子,并成功在鹤岗安家,由此带动大批跟风者。据鹤岗方面接受央视采访时称,今年前11个月,超过2000套鹤岗的房子被外地人购买,比去年同期增长超过30%。

“鹤岗是个例,这么便宜的房价,对于一个人口近百万的城市来说不正常,因为五六万元连建造的成本都不够。”华南城市研究会副会长孙不熟告诉21世纪经济报道记者。

孙不熟认为,有人选择去鹤岗买房子并常住,但这些人还是比较特殊的,比如船员,做直播、做淘宝的人员,他们不需要在特定的位置工作。

为何鹤岗会出现“白菜价”房产?这一方面和鹤岗回迁房建设过度有关,另一方面也与这个城市的人口流出有关。统计公报显示,2001年鹤岗全市人口111.25万人,到2015年为105.6万人,到2018年就跌穿百万大关,为99.5万人。近年来,鹤岗的人口一直是流出的。

这背后是鹤岗过高的人口老龄化、城镇化率。

2017年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报显示,2017年鹤岗人口城镇化率高达82.6%。

“城镇化率达到80%以上,反而成为鹤岗的劣势。为什么很多小城市房价能涨,恰恰是因为这些小城市的城镇化率还比较低,仍然有大量的农村人口需要进城,有大量人口还没有进入城市。鹤岗已经过早地透支了城镇化红利,现在到了一个边际效应递减的阶段。”孙不熟说。

此外,鹤岗35岁以上非生育高峰期人口占总人口比重近7成,这导致鹤岗的人口自然增长率为负数。查询中国城市统计年鉴,2017年鹤岗全市出生5041人,死亡15253人,自然增长率为-10.11‰。

低房价背后的低工资

为何鹤岗出现人口尤其是年轻人口的流出?

鹤岗主要产业煤炭已经逐步枯竭。2017年鹤岗统计公报显示,鹤岗最重要的工业产品为原煤和洗煤业,2017年的产量为1146万吨原煤和664.8万吨洗煤,但分别出现-9.3%和-7%的增长。

与此同时,鹤岗其他产业也没能发展壮大。

数据显示,2017年,鹤岗城镇非私营单位就业人数为106962人,其中仅采矿业就有35229人,这个行业的年平均工资为51970元,并不算低。整体来看,2017年,鹤岗城镇非私营单位的平均工资为51787元。但是2017年鹤岗人口为100.9万人,城镇非私营单位就业人数不过占总体人口的10%左右。

鹤岗私营单位就业人员平均工资情况要低得多,2017年平均工资为32993元,平均到一个月不足2800元。21世纪经济报道记者查询鹤岗私营单位的11个行业就业人员平均工资情况,发现最高的只有36514元一年,为金融业。农、林、牧、渔业,制造业,信息传输、软件和信息技术服务业,房地产业等,年平均工资均不足3万元,月平均工资不足2500元。

上海交通大学经济学院特聘教授陆铭对21世纪经济报道记者表示,如果一个城市出现人口萎缩,首先是青年人的流出。尤其当经济发展到后工业化阶段,服务业吸纳越来越多就业人口的时候,大城市由于服务业的品质、数量的多样性,更能推动服务业发展。加上大城市往往会积聚更多创新的人才,比如研发机构、大学等,又会进一步强化它在知识创新相关产业的发展。

房价有没有可能成为一个小城市的竞争优势?比如鹤岗,能否通过低房价吸引更多的人口流入?

孙不熟表示,房价便宜不是一个城市的竞争力,它是一个结果。“比如美国的底特律,一美元一套房子都没人要。一个城市正常运行,房价不会便宜到这个地步。”

陆铭也表示,房价的事情要分两面看。一方面,部分群体觉得大城市的就业机会不是很有吸引力,又觉得大城市的房价贵是个很大的问题,那么低房价就有可能成为吸引这部分人去买当地房子的原因。

但是鹤岗这样的小城市房价低,是城市产业发展缺乏后续动力,对年轻人就业创造能力比较低的结果。从这个角度来讲,房价低是没有吸引力的表现。至少去鹤岗买房不是绝大多数人的选择,如果真成为绝大多数人的选择,那里的房价就不会便宜了。

收缩型城市出路在哪

和鹤岗类似,我国的很多小城市已经步入收缩型城市的道路。

今年3月,国家发展改革委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,首次提出收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。

陆铭表示,一些地方成为人口流入地,是因为经济增长发展更快,就业机会更多,那么就有另外一些地方相对经济发展速度比较慢,创造就业机会比较少,就会成为人口流出地。所以,有些资源枯竭型城市成为收缩性城市,如果放在整个国家发展的大格局里是正常的。

盘和林指出,随着我国城市化进程的推进和人口刘易斯拐点的出现,大城市人口集聚、中小城市收缩显著逐渐成为城市发展新常态,这是不同规模城市利益在新型城镇化进程中的再分配,也是工业化向信息化转变发展的新趋势,符合城市发展的基本规律。

像鹤岗一样,已经成为收缩型城市,尤其是资源枯竭型的收缩型城市,究竟有没有可能走出一条全新的路径?

陆铭表示,收缩型城市确实有转型成功的可能,但具体怎么做还要看每个地方自身条件。在国外,一些地方资源枯竭,最终转型成科技型城市,但是这只是少数的案例,绝大多数地方会发生持续的人口收缩。甚至在一些地方发展出新的产业之时,比如旅游业,也并不意味着一定可以逆转人口流出的趋势,因为创造的就业机会还是有限的。

盘和林认为,收缩型城市的地方政府应该积极进行精明收缩、减量规划,减少盲目逆势扩张带来的资源浪费。与此同时,挖掘历史人文底蕴,优化宜居生态环境,以“盘活存量”。

2019年鹤岗市人民政府工作报告提出,要大力发展新经济、新业态。结合实际,深入挖掘优势资源,用新业态新模式推动自身优势潜能转化为经济优势,为转型发展增添新动力。抓好旅游康养产业迅速升级。推动生态优势向产业优势转化。

陆铭表示,小城市的发展还是要看自身的条件,有的小城市成功转型为一个旅游、创意产业有竞争力的城市,尤其是离大城市并不是很远的小城市。“每一个城市的发展,需要根据自身的禀赋,审时度势地去看。”

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