2020年前发放的个人房贷利率定价变了，怎么办？

继新增贷款参考LPR（贷款市场报价利率）定价后，存量浮动贷款市场也迎来重磅变化。12月28日，央行发布公告称，为深化利率市场化改革，进一步推动贷款LPR运用，现将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。在此之前，存量浮动利率贷款的定价为贷款基准利率加点计算。

而在存量浮动利率贷款中，商业性个人住房贷款无疑占据了重要比例，对于购房者来说，定价基准改变后，房贷是不是也要发生变化了？事实上，购房者不用有过多担忧，央行强调，此次定价基准转换，存量商业性个人房贷在转换时点的利率水平应保持不变。换言之，对于房贷而言，定价基准变化带来的更多是计算方式的改变，利率本身变化较小。

存量贷款定价基准转变

根据公告，此次提到的存量浮动利率贷款是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。

公告对于切换时间窗口、切换方式以及重定价周期也做了明确规定，并指出切换需要借贷双方协商确定，转换起始日为2020年3月1日，原则上于2020年8月31日前完成。

另外，金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

中国民生银行首席研究员温彬表示，“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响，短期内银行内部管理面临考验。

具体来看，定价基准转换有两种方式，一是转成以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），且加点数值在合同剩余期限内固定不变；二是转换为固定利率。至于选择哪种方式，贷款客户可与金融机构进行协商。还要注意的是，如果选择将定价基准转换为LPR，那么加点数值也可由双方协商确定，但商业性个人住房贷款除外。

交行金研中心高级研究员陈冀提到，“加点可为负值”很大程度上确保了过去在基准利率基础上浮动定价的贷款，至少能享受到跟之前一样甚至更加优惠的利率，优质客户对于银行贷款定价的议价能力也将更强。

此外，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换，已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

对于推出此次转换的考虑，央行称，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。因此为进一步深化LPR改革，将推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

陈冀也提到，其主要目的在于提升LPR的利率传导效果。“LPR新机制尽管已经推出，但是由于存量贷款的合同效应，使得近几月以来LPR回落引导金融机构贷款利率下行的成效并不显著，加速存量贷款定价机制的切换就更加迫切。”他说道。

在东方金诚首席宏观分析师王青看来，这也意味着本轮市场化降息覆盖范围已从新发放贷款向存量贷款扩展，未来市场主体利息支出负担将有更大幅度下降。事实上，在今年三季度货币政策执行报告中，央行已表示“抓紧研究出台存量贷款利率基准转换方案”，因此这一结果并不出乎意料。“不过，公布时点则略早于市场预期，显示当前央行在加大货币政策逆周期调节力度方面积极作为。”王青称。

本次转换对个人房贷利率影响较小

在存量浮动利率贷款中，商业性个人住房贷款占据了重要比例，数据显示，截至2018年末，我国个人住房贷款余额为25.75万亿元，占金融机构各项贷款余额的18.89%。此次定价基准的改变无疑将影响房贷利率定价的变化，购房者需要和银行重签贷款合同，进行“换锚”，根据上述内容，房贷定价的转换也有两种方式，即LPR加点和固定利率。

对于LPR加点，央行要求，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，也就是说，同一笔商业性个人房贷，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时间的影响，银行和客户可合理分散办理。

举例而言，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。

对于转为固定利率来说，则利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

由此，此次转换中，不管是选择哪种方式，房贷利率水平基本不变。

不过对于选择“LPR加点”的贷款者而言，之后房贷利率可能将发生变化。温彬称，尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为0.59%的点差已经固定，因此，假定明年12月5年期以上LPR利率下降10个bp至4.7%，则从2021年1月起，房贷利率重定价为：4.7%+0.59%=5.29%，较之前的5.39%下降10个bp；假定2021年12月5年以上LPR利率继续下降至4.6%，则从2022年1月起，房贷利率重定价为：4.6%+0.59%=5.19%。

温彬还提到，但如果因经济回升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升，而如果此前签署的是固定利率，则房贷成本不变。

而关于后期LPR的走势，王青称，总体上看，未来5年期以上LPR报价将出现小幅下行走势，这意味着是明年房地产市场将保持稳定运行态势，房地产投资增速显著下行的风险较小。他还补充道，“自8月LPR报价机制改革后，主要针对居民房贷的5年期以上LPR报价仅下调5个基点，明显低于主要针对企业贷款的1年期LPR报价的下调幅度，我们认为2020年这一差异化降息模式有望保持。”