2019年12月31日，海南省海南省自然资源和规划厅印发《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》，这意味着将海南土地市场将迎来重大变革。业界曾普遍认为，集体建设用地入市，有望平抑地价。但从《办法》来看，影响较小。《办法》对购地对象做了严格限定：集镇开发边界范围内用于自有房屋建设的集体经营性建设用地流转对象，应严格限定为本市县或周边市县毗邻乡镇拥有农村集体经济组织成员资格的人员，且每户只能购买一处，面积不得超过120平方米。再次流转的，流转对象也应限定在上述规定范围内。集体建设用地可用于建设租赁性住房、自有房屋，但所建房屋不得分割转让。
（注：“集镇”，是指海口市、三亚市除主城区以外的乡镇，琼中、白沙、五指山、保亭等四个中部山区市县各乡镇，以及其他市县人民政府驻地以外的乡镇。）
△海南省自然资源和规划厅官网截图
以下为全文
海南省集体经营性建设用地入市试点办法
第一章 总则
第一条 为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《中华人民共和国土地管理法》《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）和《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土地改〔2019〕1号）等法律法规及相关政策规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内实施农村集体经营性建设用地入市试点的，适用本办法。
本办法所称农村集体经营性建设用地，是指市县总体规划划定为建设用地、详细规划以及村庄规划确定为工矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。
本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易的行为。
第三条 农村集体经营性建设用地入市主体可以是代表其所有权的农村集体经济组织。
农村集体经营性建设用地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属村内两个以上农村集体经济组织的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属乡镇农民集体所有的，由乡镇农村集体经济组织代表集体行使所有权，或者委托授权给负责管理的乡镇人民政府作为入市实施主体代表集体行使所有权。
第四条 农村集体经济组织以全资方式设立的土地股份合作社、土地专营公司等具有法人资格、从事土地专营业务的企业，经农民集体经济组织书面委托授权，可在授权范围内代理实施本办法规定的入市事项。
在保持集体土地所有权不变的前提下，镇域内或者一定区域内各农村集体经济组织通过履行民主程序，以入股方式组建的具有独立法人资格的土地股份合作社或联营公司，可由其代表入股各集体经济组织行使与入市有关的权利和义务。
第五条 农村集体经营性建设用地可以按照规划入市用于以下项目：
（一）符合国家和我省产业政策的项目,包括租赁性住房；
（二）集镇开发边界范围内面向本市县或周边市县毗邻乡镇的农村集体经济组织成员的自有房屋建设。但所建房屋不得分割转让。
前款第（二）项所称“集镇”，是指海口市、三亚市除主城区以外的乡镇，琼中、白沙、五指山、保亭等四个中部山区市县各乡镇，以及其他市县人民政府驻地以外的乡镇。
第六条 集镇开发边界范围内用于自有房屋建设的集体经营性建设用地流转对象，应严格限定为本市县或周边市县毗邻乡镇拥有农村集体经济组织成员资格的人员，且每户只能购买一处，面积不得超过120平方米。再次流转的，流转对象也应限定在上述规定范围内。
第七条 各市县人民政府应结合本地实际，出台农村集体经济组织成员资格认定办法，由各农村集体经济组织根据办法对本集体经济组织成员资格进行认定。
第二章 入市途径及条件
第八条 依法取得、符合规划的集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件、明确就地直接使用的，可以直接就地入市。
第九条 村庄内零星、分散的集体建设用地，可在确保建设用地总量不增加、耕地和林地数量不减少、质量有提高的前提下，经市县人民政府批准，由农村集体经济组织先行组织复垦为农用地后，将腾挪出的建设用地指标调整到本市县辖区内的适宜地区入市。
在本市县辖区内无法安排入市或不适宜入市的，农村集体经济组织可以报经所在市县人民政府同意后，申请调整到其他市县的产业集中区入市。跨市县调整入市需经调入和调出双方农村集体经济组织协商一致，并经过各自所在市县人民政府批准后实施。
异地调整入市不涉及土地所有权调整。
第十条 历史形成的城中村集体建设用地，可以根据规划进行统一整治、基础设施配套，重新划分宗地和确定产权归属。对不予征收的，在优先保障本村居民住房安置等用地后，集体经营性建设用地可依法入市。
第十一条 集体经营性建设用地入市，应当符合以下条件：
（一）符合所在地市县总体规划、详细规划或村庄规划、相关产业规划以及环保要求；
（二）土地权属清晰，不存在权属争议；
（三）地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经土地所有权人书面同意随土地一同入市流转；
（四）未被司法机关、行政机关限制土地权利；
（五）法律法规规定的其他条件。
第三章 入市方式及入市程序
第十二条 本办法所称集体经营性建设用地使用权出让，是指代表其所有权的农民集体，将一定年限的集体经营性建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地价款的行为。
第十三条 本办法所称集体经营性建设用地使用权出租，是指代表其所有权的农民集体，将一定年限的集体经营性建设用地使用权出租给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地租金的行为。
第十四条 本办法所称集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指代表其所有权的农民集体，根据有关规定及约定将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权评估作价，与他人以合作、联营等形式共同兴办企业的行为。
第十五条 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租和作价出资（入股），应采取招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。对入市面积在5亩以下或者零星分散等特殊情况，经村民会议讨论同意并报经市县人民政府批准，可以采取协议方式交易。
未经公开入市交易或者未经批准采取协议方式入市交易的，农民集体与用地者不得私下签订出让、出租合同或作价出资（入股）协议。
第十六条 农村集体经营性建设用地使用权出让、作价出资（入股）的最高年限，不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限。
农村集体经营性建设用地使用权的出租年限可根据具体项目需要确定，但最长不得超过20年。
第十七条 农村集体经营性建设用地使用权公开交易按以下程序进行：
（一）申请。符合本办法规定的入市条件的，经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决同意后，土地所有权人或得到土地所有权人授权的实施主体可以向所在地乡镇人民政府递交入市申请书，并提交村民成员或村民代表的表决书等相关材料，入市申请书应当写明拟入市宗地位置、权属、地上附着物等基本情况。
（二）审查。乡镇人民政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后，出具是否同意入市的初审意见。市县自然资源和规划部门根据初审意见，会同有关部门对拟入市宗地是否符合入市条件进行审查。经审查符合条件的，由市县自然资源和规划部门出具审查意见，并依据详细规划或村庄规划明确拟入市宗地的土地使用条件。
（三）地价评估及入市方案拟定。对审查同意入市的宗地，由入市主体委托有资质的单位进行地价评估，并拟定入市方案。入市方案应当包括但不限于以下内容：入市宗地位置、面积、权属、土地用途、土地使用条件、使用年限、土地评估价格、配置方式(出让、出租或作价出资)、入市交易方式(招标、拍卖、挂牌或协议)、土壤污染状况调查情况等内容。
市县自然资源和规划主管部门应当会同入市主体根据地块评估价格、产业政策等因素，集体决策确定底价，并予以保密。底价不得低于入市成本，不得低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准。
（四）入市方案表决。入市方案应当经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决，并形成表决材料。集体经营性建设用地属乡镇集体经济组织的，入市方案应当经乡镇党政联席会议或乡镇长办公会议集体研究决定。
（五）入市方案审批。入市方案经表决通过后，由入市主体提交给市县自然资源和规划主管部门。经市县自然资源和规划主管部门组织有关部门审查后，报请市县人民政府批准。
（六）公告及交易。入市方案经批准后，由市县自然资源和规划主管部门在中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站，以及本省主要媒体上发布入市交易公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，应当进入省级土地交易市场进行。
（七）签订成交确认书及公示。土地成交后，受让人、承租人应当在交易现场签订土地成交确认书。交易结果应当在集体经济组织事务公开栏和中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站等进行公布，接受社会和群众监督。
（八）签订流转合同。土地交易结束之日起20个工作日内，交易双方应当按照成交确认书或作价出资（入股）确认书的约定签订土地入市协议。
以协议方式进行交易的，应当履行第（一）项至第（五）项的程序，并在入市方案经批准后签订土地入市协议。
土地入市协议应当包括土地位置、土地用途、土地面积、土地使用年限、土地使用条件、土地使用权出让金（租金）及缴交期限、土地使用权收回、违约责任等内容。
第十八条 农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资(入股)入市交易的，入市主体应当缴纳土地增值收益调节金。
第十九条 土地增值收益调节金按照入市成交总价扣除土地取得成本及前期合理投入后的净收益的一定比例计提。
试点市县人民政府应结合土地增值收益情况，统筹考虑土地用途、土地区位、土地等级、交易方式以及区域经济社会发展水平等因素，合理确定调节金征收比例。原则上调节金按入市土地增值收益的20%-50%征收。
第二十条 受让人（承租人）可以按照本办法的规定，代入市主体向市县自然资源和规划主管部门指定的账户缴纳土地增值收益调节金，并按照土地出让（出租）合同的约定，将土地出让金（租金）余额支付给入市主体。
第二十一条 受让人（承租人）按照合同约定向入市主体付清土地出让金及其他法定税费，或所缴交租金达到出租合同约定的条件，并按照本办法规定缴纳土地增值收益调节金后，方可申请办理《不动产权证书》。
以作价出资（入股）方式交易的出资（入股）方，按规定缴纳土地增值收益调节金及其他法定税费，并完成出资（入股）手续后，向市县自然资源和规划主管部门申请办理不动产转移登记手续。
第二十二条 集体经营性建设用地入市取得的收益，农村集体经济组织应当按照规定纳入农村集体资产及收益进行统一管理，接受审计监督和监管。
农村集体经济组织应当根据有关规定，制订收益分配方案，并依法履行民主决策程序，在集体经济组织内部进行公示公告。市县和乡镇人民政府应当对收益收支情况进行监督检查，严格规范土地收益的分配、使用和管理。
第四章 转让、转租和抵押
第二十三条 本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转让，是指以出让、出租、作价出资（入股）方式取得集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其转让他人的行为。
本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转租，是指以出让、出租、作价出资（入股）方式取得集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其出租给他人的行为。
本办法所称农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地使用权人不转移对土地的占有，将该集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。以出让、出租、作价出资（入股）和转让方式取得的集体经营性建设用地使用权，可参照国有建设用地使用权抵押的相关规定办理抵押。
第二十四条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，应当签订书面合同。土地出让（出租）合同约定土地转让、转租需经土地所有权人同意的，土地使用权人应先经土地所有权人同意方可转让、转租。
第二十五条 通过转让、转租取得的土地使用权，其使用年限为原出让（出租）合同或作价出资（入股）协议确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。
第二十六条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，税收征管统一按国家税法有关规定依法缴纳相关税费，不缴纳土地增值收益调节金。
第二十七条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租，应当符合下列条件：
（一）不存在法律法规规定禁止入市的情形；
（二）按照出让、出租合同或作价出资（入股）协议的约定，履行完毕支付地价款、租金或分配股权的义务，并取得不动产权证书；
（三）按照出让、出租合同或作价出资（入股）协议及动工开发协议约定的期限和条件投资开发、利用土地；
（四）有关法律法规规定的其他条件。
第二十八条 农村集体经营性建设用地使用权转让的，双方当事人应凭书面合同等材料办理不动产转移登记。集体经营性建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记；抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
第五章 开发管理
第二十九条 依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应按照法律法规有关规定和出让、出租合同或作价出资(入股)协议确定的开发期限、土地用途及其他土地使用条件开发利用土地。
第三十条 因详细规划或村庄规划调整等原因，确需改变土地用途或变更容积率等规划条件的，参照国有建设用地改变土地用途或变更容积率的程序办理相关手续。
第三十一条 改变土地用途和提高容积率的，土地使用权人应当委托具有地价评估资质的机构，参照国有建设用地使用权出让地价评估技术规范进行地价评估。
改变土地用途和提高容积率所产生的土地增值收益，按照新用途和原用途条件下的地价差额，或者新容积率和原容积率条件下的地价差额计算。应缴纳的土地增值收益调节金按照本办法第十九条的规定确定。
第三十二条 改变土地用途和提高容积率产生增值的，土地使用权人应当按照本办法第十九条的规定缴纳土地增值收益调节金，并将土地增值收益的余额支付给土地所有权人后，方可办理土地用途变更登记手续。
第三十三条 农村集体经营性建设用地土地使用权人，未按照出让、出租合同或作价出资(入股)协议约定的开发期限开发土地的，由土地所有权人会同市县自然资源和规划主管部门参照国有闲置土地的认定标准，认定是否属于闲置土地。
对认定为闲置土地的，由市县自然资源和规划主管部门指导土地所有权人参照国有闲置土地处置的有关规定进行处置。土地使用权人未按合同约定用途和期限使用土地，又拒不改正，造成土地闲置的，农村集体经济组织报经市县人民政府批准，可以无偿收回土地使用权。
第三十四条 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租期限届满的，经市县人民政府批准，土地使用权可由代表其所有权的农民集体无偿收回，其地上建筑物、附着物按照农村集体经营性建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。法律法规另有规定的，从其规定。
第三十五条 因公共利益需要征收集体经营性建设用地的，由土地所有权人报经原批准用地的人民政府批准后，可提前收回土地使用权，并对相关权益人依法给予合理补偿。土地所有权人和使用权人应当服从。收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。
第六章 法律责任
第三十六条 违反本办法规定，买卖或者以其他形式非法转让集体建设用地使用权的，依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第七十四条非法买卖转让土地等有关规定处理。擅自将农民集体所有土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设的，依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第八十二条非法转让集体土地等有关规定处理。市县自然资源和规划部门不得为违法违规转让集体建设用地使用权的单位和人员办理规划、用地和不动产登记手续。
第三十七条 国家工作人员在集体经营性建设用地入市交易及后续开发管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。
第三十八条 农村集体经济组织经营管理者，在集体经营性建设用地入市过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的，或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。
第七章 附则
第三十九条 各市县可参照本办法制定本市县的实施办法。
第四十条 本办法自公布之日起施行，具体应用问题由省自然资源和规划厅负责解释。
本文来源：海南省自然资源和规划厅
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